Zakup mieszkania od dewelopera przy rozdzielności majątkowej i hipoteka

Rozdzielność majątkowa a zakup mieszkania od dewelopera

Jeżeli między małżonkami obowiązuje umowna rozdzielność majątkowa, to każdy z nich ma swój majątek osobisty, a przedmioty nabyte w czasie trwania tego ustroju nie wchodzą do majątku wspólnego, ponieważ taki majątek po prostu nie istnieje. Podstawą jest art. 47 § 1 oraz art. 51 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce oznacza to, że mieszkanie kupowane od dewelopera przez oboje małżonków zostaje nabyte przez nich jako współwłaścicieli w częściach ułamkowych. Wielkość udziałów można ustalić dowolnie, np. po 1/2, 3/4 i 1/4 albo w innej proporcji odpowiadającej finansowaniu zakupu. Podstawą konstrukcji udziałów jest art. 195 i art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego.

Warto, aby proporcje udziałów były spójne z rzeczywistym sposobem finansowania transakcji. Ma to znaczenie praktyczne przy późniejszej sprzedaży, podziale nakładów, rozliczeniach między małżonkami i ewentualnym egzekwowaniu wierzytelności z udziału jednego z nich.

Sam fakt rozdzielności trzeba ujawnić notariuszowi przed podpisaniem aktu, aby prawidłowo opisał sposób nabycia lokalu i oznaczył udziały nabywców. Nie składa się jednak osobnego „zgłoszenia do notariatu”. To notariusz przygotowujący akt musi znać stan prawny między stronami i zwykle poprosi o wypis aktu notarialnego obejmującego intercyzę albo o dane pozwalające tę okoliczność zweryfikować.

Czy można kupić jedno mieszkanie jako dwie odrębne własności?

Nie. Jeżeli przedmiotem umowy jest jeden samodzielny lokal mieszkalny, to nie da się „podzielić” go na dwie odrębne własności tylko dlatego, że ma dwóch nabywców. Lokal pozostaje jednym przedmiotem własności, a kupujący stają się jego współwłaścicielami w udziałach.

Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dla jednego lokalu prowadzi się więc jedną księgę wieczystą, w której wpisuje się wszystkich współwłaścicieli oraz wysokość ich udziałów.

Nie można zatem uzyskać dwóch numerów ksiąg wieczystych dla tego samego lokalu mieszkalnego bez uprzedniego prawnego i fizycznego wyodrębnienia dwóch samodzielnych lokali, co w standardowej sytuacji zakupu mieszkania od dewelopera nie występuje. Odrębna własność lokalu wynika z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności z art. 2 ust. 1 i 2 tej ustawy.

Umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska i akt przeniesienia własności

Na rynku pierwotnym trzeba odróżnić kilka etapów. Umowa rezerwacyjna nie przenosi własności i zwykle ma na celu czasowe wyłączenie lokalu z oferty. Zasady tej umowy reguluje obecnie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w szczególności art. 29–34.

Jeżeli rezerwujący jest osobą fizyczną i działa w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową, opłata rezerwacyjna co do zasady nie może przekroczyć 1% ceny lokalu albo domu wskazanej w prospekcie informacyjnym albo cenniku. Wynika to z art. 32 ust. 1 tej ustawy.

Właściwą umową poprzedzającą przeniesienie własności jest zazwyczaj umowa deweloperska. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. W tej umowie strony określają m.in. cenę, harmonogram wpłat, termin przeniesienia własności i sposób finansowania.

Dopiero umowa przenosząca własność lokalu, także w formie aktu notarialnego, powoduje nabycie prawa własności przez małżonków. Jeżeli już na etapie umowy deweloperskiej ma być jasno określone, w jakich udziałach małżonkowie będą nabywać lokal, warto wpisać to od początku do dokumentacji.

Hipoteka na mieszkaniu lub na udziale jednego małżonka

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym zabezpieczającym oznaczoną wierzytelność pieniężną. Podstawą jest art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteką można obciążyć nieruchomość, a także udział współwłaściciela w nieruchomości, jeżeli udział jest zbywalny. Wprost stanowi o tym art. 65 ust. 2 pkt 3 tej ustawy.

To rozróżnienie jest w Pana sytuacji kluczowe. Czym innym jest hipoteka na całym lokalu, a czym innym hipoteka tylko na Pana udziale. Jeżeli wierzyciel chce zabezpieczyć wyłącznie Pana prywatną pożyczkę i nie ma podstaw, by obciążać udział żony, najczęściej rozważa się hipotekę na Pana udziale we współwłasności.

Do ustanowienia hipoteki potrzebna jest czynność prawna właściciela oraz wpis hipoteki do księgi wieczystej. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej, co wynika z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dokumentem stanowiącym podstawę wpisu jest co do zasady oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki, złożone w odpowiedniej formie, o czym stanowi art. 32 ust. 1 tej ustawy.

Jeżeli hipoteka ma obciążać tylko udział jednego współwłaściciela, co do zasady nie jest potrzebna zgoda drugiego współwłaściciela, ponieważ przedmiotem obciążenia nie jest cała nieruchomość, lecz konkretny udział należący do danej osoby. Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest wymagana przy rozporządzaniu całą rzeczą wspólną lub obciążaniu całej nieruchomości jako czynności przekraczającej zwykły zarząd, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Inaczej byłoby przy ustroju wspólności majątkowej. Wtedy do obciążenia nieruchomości wchodzącej do majątku wspólnego potrzebna jest zgoda drugiego małżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przy rozdzielności majątkowej ten przepis nie ma zastosowania do majątku osobistego drugiego małżonka.

Czy prywatna pożyczka jednego małżonka może być ujawniona w księdze wieczystej?

Sama pożyczka nie jest wpisywana do księgi wieczystej. W księdze można ujawnić hipotekę zabezpieczającą wierzytelność wynikającą z pożyczki. W praktyce w dziale IV księgi wieczystej wpisuje się hipotekę wraz z oznaczeniem wierzyciela i sumy hipoteki, a nie „dług do spłaty” jako taki.

Jeżeli pożyczka została udzielona wyłącznie Panu, to zabezpieczenie może dotyczyć wyłącznie Pana udziału, chyba że żona również zgodzi się obciążyć swój udział albo wspólnie z Panem zaciągnie zobowiązanie. Wierzyciel powinien zwrócić uwagę, czy hipoteka na udziale jest dla niego wystarczającym zabezpieczeniem, bo egzekucja z udziału współwłaściciela ma swoją specyfikę praktyczną i bywa mniej atrakcyjna niż hipoteka na całej nieruchomości.

Jeżeli lokal nie ma jeszcze założonej odrębnej księgi wieczystej, hipoteka na udziale w lokalu będzie możliwa dopiero wtedy, gdy powstanie prawo, które można obciążyć, a wpis będzie technicznie dopuszczalny. W sprawach deweloperskich moment i sposób ustanowienia zabezpieczenia zależą więc od tego, czy wierzyciel ma być chroniony już na etapie ekspektatywy odrębnej własności lokalu, czy dopiero po przeniesieniu własności.

Kto odpowiada za pożyczkę i inne zobowiązania jednego małżonka?

Jeżeli pożyczkę zaciągnął tylko jeden małżonek, to wierzyciel ma co do zasady roszczenie tylko wobec niego. Drugi małżonek nie staje się dłużnikiem tylko dlatego, że pozostaje w związku małżeńskim albo współfinansuje codzienne życie rodziny. Wynika to z samej konstrukcji zobowiązań z art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego oraz z ustroju rozdzielności majątkowej.

Żona mogłaby odpowiadać za Pana dług tylko wtedy, gdy sama zostałaby stroną umowy pożyczki, poręczyła dług na podstawie art. 876 § 1 Kodeksu cywilnego, przystąpiła do długu, przejęła dług za zgodą wierzyciela zgodnie z art. 519 § 2 Kodeksu cywilnego albo ustanowiła własne zabezpieczenie, np. hipotekę na swoim udziale.

W razie niewypłacalności wierzyciel może prowadzić egzekucję z majątku osobistego dłużnika, w tym z jego udziału w nieruchomości. Zajęcie i sprzedaż udziału we współwłasności są prawnie dopuszczalne. Nie oznacza to jednak automatycznie, że drugi małżonek odpowiada swoim majątkiem za cudzy dług.

Co w razie śmierci jednego z małżonków?

Po śmierci dłużnika jego zobowiązania wchodzą do spadku jako długi spadkowe. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców, chyba że są ściśle związane z jego osobą albo z mocy ustawy przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są spadkobiercami.

Spadkobierca, który nie odrzuci spadku, odpowiada dziś co do zasady z dobrodziejstwem inwentarza, czyli do wartości stanu czynnego spadku. Wynika to z art. 1015 § 2 oraz art. 1031 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc żona byłaby spadkobierczynią po mężu, mogłaby odpowiadać za jego długi już nie jako małżonka, lecz jako spadkobierca.

Jeżeli dług jest zabezpieczony hipoteką, wierzyciel hipoteczny korzysta z silniejszej ochrony. Może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na zmianę właściciela, co wynika z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. To jedna z podstawowych cech hipoteki.

Jak najlepiej zorganizować zakup, aby chronić odrębne majątki?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zwykle obejmuje kilka elementów:

1. jasne określenie w akcie notarialnym, że małżonkowie pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej;
2. wskazanie dokładnych udziałów każdego z małżonków przy nabyciu lokalu;
3. dopasowanie udziałów do realnego źródła finansowania, jeżeli ma to znaczenie dowodowe i rozliczeniowe;
4. odrębne uregulowanie prywatnej pożyczki jednego małżonka i ewentualnego zabezpieczenia jej hipoteką na jego udziale;
5. sprawdzenie z deweloperem i notariuszem, na jakim etapie technicznie możliwy będzie wpis hipoteki.

Jeżeli chce Pan, aby wierzyciel miał realne zabezpieczenie, trzeba ocenić nie tylko możliwość formalnego wpisu, ale też treść umowy pożyczki, termin jej spłaty, sumę hipoteki, pierwszeństwo wpisów w księdze wieczystej oraz to, czy na lokalu ma być ustanawiana także hipoteka bankowa. Przy kilku zabezpieczeniach kolejność wpisów ma bardzo duże znaczenie, zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W niektórych sytuacjach sensowne może być też późniejsze uwspólnienie mieszkania, ale tylko wtedy, gdy odpowiada to celom majątkowym małżonków. Nie jest to rozwiązanie właściwe, jeśli celem jest zachowanie pełnej odrębności i oddzielenie odpowiedzialności za prywatne długi.

FAQ

Czy notariusz musi wiedzieć o rozdzielności majątkowej?

Tak. Notariusz powinien wiedzieć, jaki ustrój majątkowy obowiązuje między małżonkami, aby prawidłowo sporządzić akt i opisać sposób nabycia lokalu. Zwykle prosi o dokument potwierdzający intercyzę.

Czy można założyć dwie księgi wieczyste dla jednego mieszkania kupionego przez małżonków?

Nie. Dla jednego lokalu prowadzi się jedną księgę wieczystą. W niej wpisuje się obu współwłaścicieli oraz ich udziały.

Czy żona odpowiada za pożyczkę męża zaciągniętą przy rozdzielności majątkowej?

Co do zasady nie, jeżeli nie była stroną umowy i nie udzieliła zabezpieczenia. Odpowiedzialność może powstać tylko w razie poręczenia, przystąpienia do długu, przejęcia długu albo dziedziczenia.

Czy do księgi wieczystej wpisuje się samą pożyczkę?

Nie. Do księgi wpisuje się hipotekę zabezpieczającą wierzytelność z pożyczki, a nie samą umowę pożyczki.

Czy można obciążyć hipoteką tylko udział jednego małżonka?

Tak, co do zasady jest to dopuszczalne. Podstawę stanowi art. 65 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Źródła

• art. 47 § 1, art. 51, art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 195, art. 196 § 1, art. 199, art. 353 § 1, art. 519 § 2, art. 876 § 1, art. 922 § 1, art. 1015 § 2, art. 1031 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 12 ust. 1, art. 24 ust. 1, art. 32 ust. 1, art. 65 ust. 1 i ust. 2 pkt 3, art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 27 ust. 1, art. 29–34, w tym art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
• art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie