Zgoda na remont domu po spadku

Remont odziedziczonego domu a wspólność spadku

Jeżeli nieruchomość po śmierci spadkodawcy przypadła kilku osobom, między spadkobiercami powstaje wspólność majątku spadkowego. Zgodnie z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny do tej wspólności oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem przepisów o spadkach.

W praktyce oznacza to, że żaden ze spadkobierców nie powinien samodzielnie podejmować decyzji dotyczących domu, jeżeli decyzja ta dotyczy rzeczy wspólnej i wpływa na prawa pozostałych osób. Zakres wymaganej zgody zależy od tego, czy dane prace są czynnością zwykłego zarządu, czy czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

W opisanej sytuacji trzeba także sprawdzić księgę wieczystą i dokumenty spadkowe. Jeżeli część domu należała wcześniej wyłącznie do ojca, a część do matki, udziały poszczególnych osób w całej nieruchomości mogą być inne niż po 1/4. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, a nie według liczby osób.

Kiedy wystarczy zgoda większości spadkobierców?

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Czynności zwykłego zarządu to najczęściej bieżące utrzymanie nieruchomości i prace konieczne do zachowania jej w stanie niepogorszonym. W orzecznictwie przyjmuje się, że zwykły zarząd obejmuje załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy w ramach jej dotychczasowego przeznaczenia. Tak wskazał m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 września 2001 r., sygn. IV SA 752/99.

Do takich prac mogą należeć przykładowo: malowanie ścian, naprawa przeciekającego kranu, usunięcie drobnej awarii instalacji, konserwacja pieca, wymiana zużytych elementów na równorzędne albo zabezpieczenie budynku przed dalszym niszczeniem.

Kiedy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd bierze wtedy pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Prace przekraczające zwykły zarząd to zwykle takie, które wykraczają poza bieżące utrzymanie domu, zwiększają jego wartość, zmieniają standard, funkcję albo sposób korzystania z nieruchomości. Mogą to być w szczególności: przebudowa, rozbudowa, zmiana układu pomieszczeń, wymiana dachu, ocieplenie budynku, wymiana wszystkich okien, wykonanie nowej instalacji, adaptacja poddasza, dobudowa pomieszczeń albo inne prace istotnie ingerujące w substancję budynku.

Jeżeli spadkobierca wykona takie prace bez wymaganej zgody, naraża się na spór z pozostałymi współwłaścicielami. W zależności od okoliczności mogą oni żądać zaniechania prac, przywrócenia stanu poprzedniego, rozliczenia pożytków i nakładów albo uregulowania korzystania z nieruchomości. Roszczenia między współwłaścicielami i spadkobiercami zależą jednak od konkretnego stanu faktycznego, rodzaju prac i tego, czy prace były konieczne.

Co zrobić, gdy spadkobiercy nie chcą wyrazić zgody?

Jeżeli prace są czynnością zwykłego zarządu i nie ma zgody większości współwłaścicieli, każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o upoważnienie do dokonania czynności na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli prace przekraczają zwykły zarząd, a zgody wszystkich nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. We wniosku warto opisać zakres remontu, kosztorys, cel prac, wpływ na nieruchomość i interesy pozostałych współwłaścicieli.

W sprawach spadkowych często praktycznym rozwiązaniem jest równoczesne uregulowanie całej nieruchomości przez dział spadku. Jeżeli jedna osoba chce zatrzymać dom, można w postępowaniu o dział spadku wnioskować o przyznanie nieruchomości tej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców.

Jak zabezpieczyć się przed remontem?

Najbezpieczniej jest uzyskać pisemną zgodę pozostałych współwłaścicieli przed rozpoczęciem prac. Zgoda powinna wskazywać co najmniej: nieruchomość, zakres robót, przewidywany koszt, osobę finansującą remont, sposób rozliczenia nakładów oraz informację, czy współwłaściciele godzą się na późniejsze rozliczenie tych wydatków przy dziale spadku.

Warto także sporządzić dokumentację stanu domu przed remontem: zdjęcia, nagrania, protokół, kosztorys, opinie fachowców, korespondencję ze spadkobiercami i faktury. Im dokładniej zostanie udokumentowany stan wyjściowy i zakres prac, tym łatwiej będzie później wykazać, które wydatki były konieczne, a które zwiększały wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przepis ten ma znaczenie przy rozliczaniu wydatków koniecznych na wspólną nieruchomość.

Nakłady na dom a późniejszy dział spadku

Przy dziale spadku znaczenie ma zasada, że stan spadku ustala się co do zasady według chwili otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy, natomiast wartość według cen z chwili działu. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 września 1974 r., sygn. III CZP 58/74.

Oznacza to, że jeżeli po śmierci spadkodawcy jeden ze spadkobierców zwiększył wartość nieruchomości własnym kosztem, powinien dążyć do rozliczenia tych nakładów. W postępowaniu o dział spadku sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach między współspadkobiercami z tytułu posiadania poszczególnych przedmiotów spadkowych, pobranych pożytków i innych przychodów, poczynionych nakładów oraz spłaconych długów spadkowych. Wynika to z art. 686 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Nie każdy wydatek zostanie jednak automatycznie zwrócony. Inaczej ocenia się nakłady konieczne, które zabezpieczały dom przed zniszczeniem, a inaczej nakłady luksusowe albo wykonane bez zgody współwłaścicieli. Dlatego tak ważne jest wcześniejsze ustalenie zakresu remontu i sposobu rozliczeń.

Remont a przepisy Prawa budowlanego

Niektóre prace w domu mogą wymagać zgłoszenia albo pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane remont oznacza wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, które nie stanowią bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyte pierwotnie.

Obowiązek uzyskania pozwolenia albo dokonania zgłoszenia zależy od rodzaju robót. Katalog robót niewymagających pozwolenia albo wymagających zgłoszenia wynika przede wszystkim z art. 29 i art. 30 Prawa budowlanego. Przed większym remontem trzeba więc ocenić nie tylko zgodę współwłaścicieli, ale także wymagania administracyjne.

Jeżeli prace wymagają pozwolenia na budowę, inwestor musi złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wynika to z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, a samo pojęcie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane określa art. 3 pkt 11 tej ustawy. Przy współwłasności brak zgody pozostałych współwłaścicieli może uniemożliwić skuteczne prowadzenie procedury budowlanej.

FAQ

Czy do każdego remontu odziedziczonego domu potrzebna jest zgoda wszystkich spadkobierców?

Nie. Jeżeli prace są zwykłym zarządem, wystarczy zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów, zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego. Zgoda wszystkich jest potrzebna przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd, o których mowa w art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy większość oznacza większość osób czy większość udziałów?

Większość przy współwłasności oznacza większość udziałów w rzeczy wspólnej. Dlatego przed oceną zgody trzeba ustalić dokładne udziały wynikające z księgi wieczystej, aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Czy można odzyskać pieniądze wydane na remont domu spadkowego?

Tak, ale nie zawsze w pełnej wysokości. Roszczenie o rozliczenie nakładów może być zgłoszone w dziale spadku na podstawie art. 686 Kodeksu postępowania cywilnego. Kluczowe są dowody: faktury, kosztorysy, zdjęcia, zgody współwłaścicieli i wykazanie, że nakłady były potrzebne albo zwiększyły wartość nieruchomości.

Co zrobić, gdy jeden spadkobierca blokuje konieczny remont?

Jeżeli chodzi o zwykły zarząd, można żądać upoważnienia sądowego na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego. Jeżeli prace przekraczają zwykły zarząd, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy zgoda na remont powinna być notarialna?

Przepisy art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego nie wymagają co do zasady formy aktu notarialnego dla zgody na remont. Dla celów dowodowych zgoda powinna być jednak pisemna i możliwie szczegółowa. Jeżeli przy okazji ma dojść do przeniesienia udziałów w nieruchomości, potrzebny będzie akt notarialny.

Podsumowanie

Przed remontem domu należącego do kilku spadkobierców trzeba najpierw ustalić udziały w nieruchomości, a następnie ocenić charakter planowanych prac. Drobne prace utrzymaniowe zwykle wymagają zgody większości udziałów, natomiast większy remont, przebudowa lub prace istotnie zwiększające wartość domu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądu.

Osoba finansująca remont powinna zadbać o pisemną zgodę, dokumentację stanu domu przed pracami i pełne dowody poniesionych kosztów. Ułatwi to późniejsze rozliczenie nakładów w dziale spadku i ograniczy ryzyko sporu z pozostałymi spadkobiercami.

Źródła

• Art. 199, art. 201, art. 207 i art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 686 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 3 pkt 8, art. 3 pkt 11, art. 29, art. 30 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 września 1974 r., sygn. III CZP 58/74.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. IV SA 752/99.