Czy rozwodnik może zasiedzieć nieruchomość byłej żony?

Dom otrzymany przed ślubem albo w darowiźnie a majątek małżonków

Jeżeli matka otrzymała dom od swoich rodziców przed zawarciem małżeństwa, nieruchomość weszła do jej majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Jeżeli natomiast darowizna została dokonana już w trakcie małżeństwa, dom również co do zasady należy do majątku osobistego obdarowanej żony na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, chyba że darczyńcy wyraźnie postanowili inaczej.

Oznacza to, że samo trwanie małżeństwa, wspólne zamieszkiwanie, praca przy gospodarstwie albo meldunek męża nie powodują automatycznie powstania współwłasności. Inaczej mogłoby być tylko wtedy, gdyby z aktu notarialnego, umowy majątkowej małżeńskiej albo innej czynności prawnej wynikało, że mąż stał się współwłaścicielem nieruchomości.

Czy były mąż może zasiedzieć dom byłej żony?

Zasiedzenie nieruchomości reguluje art. 172 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze.

Kluczowe jest pojęcie posiadania samoistnego. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Nie wystarcza więc samo mieszkanie w domu, partycypowanie w kosztach, wykonywanie remontów ani zameldowanie. Trzeba wykazać, że dana osoba przez wymagany czas zachowywała się wobec nieruchomości jak właściciel i że było to widoczne na zewnątrz, także wobec rzeczywistego właściciela.

W typowej sytuacji małżeńskiej mąż mieszkający w domu żony nie włada nieruchomością przeciwko niej jak właściciel. Korzysta z lokalu dlatego, że pozostaje we wspólnym pożyciu i zaspokaja potrzeby rodziny. Taki tytuł korzystania wynika obecnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny.

W praktyce oznacza to, że okres wspólnego zamieszkiwania małżonków w domu należącym do jednego z nich zwykle nie jest okresem posiadania samoistnego drugiego małżonka. Jest to raczej korzystanie z cudzej nieruchomości za zgodą właściciela albo na podstawie prawa rodzinnego. Taki sposób władania nieruchomością nie prowadzi do zasiedzenia.

Kiedy zasiedzenie przez byłego małżonka byłoby w ogóle możliwe?

Teoretycznie zasiedzenie przez byłego małżonka nie jest całkowicie wykluczone, ale wymagałoby bardzo szczególnego stanu faktycznego. Były mąż musiałby wykazać, że od określonego momentu władał nieruchomością jak właściciel, a nie jak małżonek, domownik, lokator albo osoba korzystająca za zgodą właścicielki.

Przykładowo znaczenie mogłyby mieć takie okoliczności jak: wyłączne zajmowanie całej nieruchomości po wyprowadzce właścicielki, samodzielne decydowanie o nieruchomości, ponoszenie ciężarów właścicielskich, ujawnianie wobec otoczenia zamiaru traktowania nieruchomości jak własnej oraz brak uznawania prawa właścicielki. Każda z tych okoliczności musiałaby być udowodniona, ponieważ zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne.

W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia stosuje się art. 609 i art. 610 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Wnioskodawca powinien wskazać nieruchomość, uczestników postępowania oraz dowody na samoistne i nieprzerwane posiadanie przez wymagany okres.

Znaczenie meldunku po rozwodzie

Meldunek ma charakter ewidencyjny. Obowiązek meldunkowy wynika z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Przepisy tej ustawy służą ustaleniu, gdzie dana osoba przebywa, ale nie rozstrzygają o własności, najmie, użyczeniu ani innym tytule prawnym do lokalu.

Dlatego były mąż może być zameldowany w domu byłej żony, jeżeli faktycznie tam mieszka, ale sam meldunek nie chroni go przed roszczeniem właścicielki o wydanie nieruchomości. Nie jest też dowodem, że doszło do zasiedzenia.

Prawo do korzystania z domu po rozwodzie

Po rozwodzie trzeba sprawdzić treść wyroku rozwodowego. Zgodnie z art. 58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, sąd w wyroku rozwodowym orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. W wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może nakazać jego eksmisję na żądanie drugiego małżonka.

Jeżeli wyrok rozwodowy przyznał byłemu mężowi możliwość korzystania z określonej części domu, należy ocenić zakres i charakter tego rozstrzygnięcia. Takie orzeczenie nie czyni go właścicielem nieruchomości, ale może mieć znaczenie w ewentualnej sprawie o opróżnienie lokalu.

Jeżeli nie ma żadnego aktualnego tytułu do zajmowania domu, właścicielka może powołać się na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten daje właścicielowi roszczenie o wydanie rzeczy przeciwko osobie, która faktycznie włada jego rzeczą, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Eksmisja byłego małżonka z domu właścicielki

Eksmisja nie powinna być przeprowadzana samowolnie. Właścicielka, która chce doprowadzić do opróżnienia domu, co do zasady powinna uzyskać wyrok sądu. Samodzielna wymiana zamków, odcięcie mediów albo wyrzucenie rzeczy może prowadzić do sporów cywilnych, a w skrajnych sytuacjach także do odpowiedzialności prawnej.

W sprawie o opróżnienie lokalu sąd może badać, czy pozwany jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jeżeli sąd uzna, że pozwany ma albo miał tytuł prawny do używania lokalu inny niż prawo własności, zastosowanie mogą mieć przepisy tej ustawy, w tym art. 14 ust. 1 dotyczący orzekania o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia.

Ocena zależy od okoliczności: wieku, stanu zdrowia, sytuacji majątkowej, sposobu zajmowania lokalu, treści wyroku rozwodowego oraz tego, czy były mąż ma możliwość zamieszkania gdzie indziej. Nie można więc automatycznie przyjąć, że eksmisja nastąpi szybko albo bez prawa do lokalu socjalnego.

Rozliczenie nakładów na dom byłej żony

To, że były mąż nie zasiedział domu, nie oznacza jeszcze, że nie ma żadnych roszczeń finansowych. Jeżeli w czasie małżeństwa z majątku wspólnego były czynione nakłady na majątek osobisty żony, zastosowanie może mieć art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na swój majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

Takie roszczenia najczęściej rozlicza się w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej. Zagadnienia te są rozpoznawane w trybie nieprocesowym, a znaczenie mają między innymi art. 566 i art. 567 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli nakłady były czynione nie z majątku wspólnego, lecz z majątku osobistego męża na majątek osobisty żony, podstawa prawna może być inna i zależy od szczegółów sprawy. W grę mogą wchodzić przepisy o rozliczeniach między posiadaczem a właścicielem, w szczególności art. 226 i następne Kodeksu cywilnego, albo przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, w szczególności art. 405 Kodeksu cywilnego. Wybór podstawy prawnej wymaga analizy dokumentów i dowodów.

Jakie dowody warto zebrać?

W sprawie o zasiedzenie, eksmisję albo rozliczenie nakładów najważniejsze są dowody. Warto zgromadzić w szczególności: akt notarialny nabycia domu, odpis księgi wieczystej, wyrok rozwodowy, dokumenty z postępowania o podział majątku, faktury za remonty, potwierdzenia przelewów, zeznania świadków, zdjęcia dokumentujące prace oraz korespondencję między byłymi małżonkami.

Jeżeli chodzi o zasiedzenie, dowody musiałyby wykazywać nie tylko długość zamieszkiwania, lecz przede wszystkim samoistny charakter posiadania. Jeżeli chodzi o nakłady, kluczowe jest ustalenie, z jakiego majątku pochodziły środki i na co konkretnie zostały przeznaczone.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji zasiedzenie domu przez ojca jest mało prawdopodobne, jeżeli przez lata mieszkał tam jako mąż właścicielki i korzystał z domu w ramach życia rodzinnego. Decydujące nie jest 31 lat zamieszkiwania ani meldunek, lecz charakter posiadania. Do zasiedzenia potrzebne jest samoistne władanie nieruchomością jak właściciel przez okres wymagany w art. 172 Kodeksu cywilnego.

Realnym kierunkiem obrony może być natomiast analiza wyroku rozwodowego, ewentualnych uprawnień do korzystania z lokalu oraz rozliczenie nakładów na dom. W sprawach tego rodzaju duże znaczenie mają dokumenty i dowody, dlatego warto uporządkować je przed podjęciem decyzji o pozwie, wniosku o zasiedzenie albo żądaniu rozliczeń.

Źródła

• Art. 33 pkt 1 i pkt 2, art. 28¹, art. 45 § 1 oraz art. 58 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 6, art. 172 § 1 i § 2, art. 222 § 1, art. 226 i następne, art. 336 oraz art. 405 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 609 i art. 610 oraz art. 566 i art. 567 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 2 ust. 1 pkt 1 i art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.