Budowa domku letniskowego na terenie zalewowym

Zabudowa uregulowana w MPZP

Odpowiedź na zadane pytanie zależy od kilku czynników. Pierwszym jest to, czy na terenie, gdzie położona jest Pańska działka, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i w jaki sposób reguluje on zabudowę na tym terenie. Jeśli jest plan zagospodarowania, to istotne są jego zapisy. Jeśli wyłączają zabudowę na tych terenach – konieczna będzie zmiana planu.

Procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uregulowana została w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Stosuje się ją także, na mocy art. 27 ww. ustawy, do zmiany planu miejscowego. Zmiana planu miejscowego polega zatem na przeprowadzeniu procedury zmierzającej do uchwalenia nowego planu, który wraz z wejściem w życie zastępuje dotychczasowy plan miejscowy (art. 34 ust. 1 ustawy).

Wójt (prezydent) przeprowadza minimalnie raz na kadencję ocenę zmian w zagospodarowaniu przestrzennym i przedstawia ją radzie miejskiej (gminy). Ma również obowiązek gromadzić wnioski o zmianę planów. Być może takich wniosków jest więcej. W wyniku analizy wniosków wójt (prezydent) występuje do rady miejskiej z wnioskiem o przystąpienie do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Tereny zalewowe

Tereny zalewowe to obszary zagrożone powodzią. Obszary te wyznacza Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej. Zgodnie z ustawą – Prawo wodne powstały mapy zagrożenia powodziowego i ryzyka powodziowego. Mapy te są dokumentami urzędowymi, które zostały przekazane samorządom.

Projekty dokumentów z zakresu planowania przestrzennego na terenie każdej gminy, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy, wymagają od 2018 r. uzgodnienia z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie (zastąpiło Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej) w zakresie zabudowy i zagospodarowania nieruchomości w całości lub w części położonych na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.

Warunki zabudowy uzgodnione z Wodami Polskimi

Jeśli nie ma planu zagospodarowania, to konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), a to wiąże się z koniecznością uzgodnienia tego z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polski.

Odmowa uzgodnienia warunków zabudowy (zagospodarowania przestrzennego) terenu „zalewowego” następuje w przypadkach, gdy planowana zabudowa bądź zagospodarowanie terenu położonego na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią m.in. naruszałoby ustalenia planu gospodarowania wodami w obszarze dorzecza, planu zarządzania ryzykiem powodziowym, a także stanowiłoby zagrożenie dla ochrony zdrowia ludzi, środowiska i dóbr kultury wpisanych do rejestru zabytków. Odmowa „pozytywnego” uzgodnienia jest przesłanką do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.