Zły stan techniczny budynku a eksmisja lokatora

Co oznacza zły stan techniczny budynku?

Przy zakupie działki z budynkiem zajmowanym przez inną osobę trzeba rozdzielić trzy kwestie: stan techniczny obiektu, tytuł prawny osoby mieszkającej w budynku oraz sam meldunek. Zły stan techniczny nie jest automatycznie podstawą do wyrzucenia mieszkańca z nieruchomości. Może natomiast uruchomić postępowanie nadzoru budowlanego, jeżeli obiekt zagraża życiu, zdrowiu, mieniu lub środowisku.

Prawo budowlane przewiduje kilka reakcji organu nadzoru. Jeżeli obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo może zagrażać ludziom, organ nadzoru budowlanego może nakazać usunięcie nieprawidłowości, a w określonych przypadkach także zakazać użytkowania obiektu do czasu wykonania prac. Dopiero gdy budynek przeznaczony na pobyt ludzi bezpośrednio grozi zawaleniem, wchodzi w grę decyzja o opróżnieniu lub wyłączeniu budynku z użytkowania.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie powinien samodzielnie wymieniać zamków, odcinać mediów ani usuwać rzeczy lokatora. Bez właściwej decyzji administracyjnej albo wyroku sądowego takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w pewnych sytuacjach także karną.

Czy meldunek chroni przed eksmisją?

Meldunek jest czynnością ewidencyjną. Potwierdza fakt pobytu pod określonym adresem, ale sam w sobie nie tworzy prawa do lokalu, nie zastępuje umowy najmu, użyczenia ani innego tytułu prawnego. Osoba zameldowana może więc zajmować budynek bez tytułu prawnego, jeżeli nie ma ważnej podstawy do korzystania z nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że właściciel może usunąć taką osobę samodzielnie. Jeżeli mieszkaniec nie wyprowadza się dobrowolnie, właściciel powinien ustalić, czy istnieje podstawa do postępowania administracyjnego przed nadzorem budowlanym, czy konieczna będzie eksmisja sądowa.

Zobacz również: kwestie meldunkowe lokatora

Opróżnienie budynku grożącego zawaleniem

Jeżeli budynek przeznaczony na pobyt ludzi bezpośrednio grozi zawaleniem, zastosowanie ma art. 68 Prawa budowlanego. Organ nadzoru budowlanego, najczęściej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, powinien na podstawie protokołu oględzin nakazać właścicielowi lub zarządcy opróżnienie albo wyłączenie całości lub części budynku z użytkowania w oznaczonym terminie.

Organ powinien także zarządzić umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia i zakazie użytkowania oraz wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia. Decyzję przesyła się również podmiotowi obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów. Ważne jest jednak, że sama decyzja nadzoru budowlanego nie tworzy automatycznie po stronie każdego prywatnego właściciela obowiązku zapewnienia lokalu zamiennego. Taki obowiązek musi wynikać z odrębnych przepisów albo z konkretnego stosunku prawnego.

Jeżeli konieczne jest natychmiastowe usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, organ nadzoru budowlanego może zapewnić zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających na koszt właściciela lub zarządcy. Do podjęcia takich działań, na koszt właściciela lub zarządcy, upoważnione są także Policja i Państwowa Straż Pożarna, które powinny zawiadomić organ nadzoru budowlanego.

Jak wygląda przymusowe opróżnienie budynku w trybie administracyjnym?

Jeżeli decyzja administracyjna nakazuje opróżnienie budynku, a osoba mieszkająca w obiekcie nie wykonuje obowiązku dobrowolnie, może zostać zastosowana egzekucja administracyjna obowiązku niepieniężnego. Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przewiduje m.in. odebranie nieruchomości, opróżnienie lokalu lub innych pomieszczeń oraz przymus bezpośredni.

Egzekutor może usunąć z nieruchomości lub lokalu rzeczy ruchome, wezwać osoby przebywające w budynku do jego opuszczenia i uprzedzić o możliwości zastosowania przymusu bezpośredniego. Trzeba jednak pamiętać o istotnym ograniczeniu wynikającym z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego: w zakresie lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych egzekucja administracyjna nie może całkowicie pomijać minimalnej ochrony przed bezdomnością osób, które realnie nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.

W sytuacji realnego zagrożenia zawaleniem priorytetem pozostaje bezpieczeństwo życia i zdrowia, ale organ powinien prowadzić sprawę w sposób uwzględniający zarówno pilność zagrożenia, jak i sytuację osoby, która ma opuścić budynek.

Kiedy konieczna jest eksmisja sądowa?

Jeżeli budynek jest stary, zaniedbany albo wymaga remontu, ale nie grozi bezpośrednio zawaleniem, właściciel zwykle nie uzyska opróżnienia budynku wyłącznie w trybie nadzoru budowlanego. W takim przypadku konieczne może być wytoczenie powództwa o opróżnienie i wydanie nieruchomości albo lokalu.

W postępowaniu sądowym trzeba wykazać m.in. własność nieruchomości, brak skutecznego tytułu prawnego po stronie osoby pozwanej albo wygaśnięcie tego tytułu oraz to, że pozwany faktycznie zajmuje nieruchomość lub lokal. Jeżeli wcześniej istniała umowa najmu, użyczenia albo inny stosunek prawny, trzeba ocenić, czy został prawidłowo rozwiązany. W przypadku najmu istotne są zwłaszcza zasady wypowiedzenia umowy najmu.

Przy osobie, która zajęła lokal bez tytułu prawnego, znaczenie ma art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co do zasady przepisów o obowiązkowym orzekaniu o najmie socjalnym i zimowym wstrzymaniu eksmisji nie stosuje się, gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Sąd może jednak przyznać uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli w świetle zasad współżycia społecznego byłoby to szczególnie usprawiedliwione.

Zobacz również: problem lokatorem pozbyć mieszkania | przebieg postępowania eksmisyjnego

Najem socjalny lokalu i rola gminy

W aktualnym brzmieniu ustawy o ochronie praw lokatorów sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu.

Sąd bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do przyznania najmu socjalnego. Bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osoby pozwanej. Co do zasady sąd nie może odmówić takiego uprawnienia m.in. kobiecie w ciąży, małoletniemu, osobie niepełnosprawnej, ubezwłasnowolnionej, obłożnie chorej, bezrobotnej oraz emerytowi lub renciście spełniającemu kryteria pomocy społecznej, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja materialna pozwala na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego, wykonanie opróżnienia lokalu zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Właściciel może natomiast dochodzić odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, a w określonych sytuacjach również roszczeń wobec gminy, jeżeli ta nie dostarcza lokalu osobie uprawnionej.

Zobacz również: prawo do lokalu socjalnego

Czy eksmisję można wykonać zimą?

W przypadku wyroków sądowych obowiązuje zasada, że wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Zasada ta nie ma jednak zastosowania we wszystkich sprawach. Ustawa przewiduje wyjątki m.in. dla sytuacji, gdy powodem opróżnienia jest przemoc domowa, rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Inaczej wygląda decyzja nadzoru budowlanego dotycząca budynku bezpośrednio grożącego zawaleniem. W takim przypadku rozstrzygające znaczenie ma bezpieczeństwo ludzi i mienia, a organ powinien działać tak, aby nie dopuścić do katastrofy budowlanej. Nie oznacza to jednak dowolności działania właściciela. Opróżnienie musi odbywać się na podstawie decyzji i w przewidzianym prawem trybie.

Odszkodowanie za zajmowanie budynku bez tytułu prawnego

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego ma obowiązek co miesiąc uiszczać odszkodowanie aż do dnia opróżnienia lokalu. Co do zasady odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu. Jeżeli taka kwota nie pokrywa szkody, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Jeżeli w wyroku eksmisyjnym sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego, a gmina nie złoży oferty zawarcia umowy, właściciel może mieć roszczenie odszkodowawcze wobec gminy. Wysokość i zasadność takiego roszczenia zależą od konkretnych okoliczności, w tym od możliwego czynszu rynkowego, utraconych korzyści i dokumentów potwierdzających szkodę.

Kto odpowiada, jeżeli budynek się zawali?

Za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli albo oderwanie się jej części odpowiada samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie lub oderwanie się części nie wynikało ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie. W typowej sytuacji samoistnym posiadaczem będzie właściciel, ale w konkretnym stanie faktycznym trzeba sprawdzić, kto faktycznie włada obiektem jak właściciel.

Jeżeli właściciel wie o złym stanie technicznym budynku, powinien dokumentować swoje działania: zlecić ocenę techniczną, zabezpieczyć obiekt, wezwać mieszkańca do opuszczenia niebezpiecznego miejsca, zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, Policję albo straż pożarną, jeżeli zagrożenie jest nagłe. Takie działania mogą mieć znaczenie przy ocenie odpowiedzialności, choć nie zawsze całkowicie ją wyłączą.

Znaczenie może mieć również przyczynienie się poszkodowanego. Jeżeli osoba mieszkająca w budynku wiedziała o realnym zagrożeniu, była skutecznie ostrzegana, miała możliwość opuszczenia obiektu, a mimo to dobrowolnie pozostała w niebezpiecznym miejscu, sąd może odpowiednio zmniejszyć odszkodowanie. Ocena zależy jednak od okoliczności, zwłaszcza od stopnia winy obu stron.

Co powinien zrobić właściciel lub kupujący działkę?

Przed zakupem działki z zamieszkanym, zniszczonym budynkiem warto przeprowadzić analizę prawną i techniczną. Należy sprawdzić księgę wieczystą, dokumenty dotyczące budynku, ewentualne decyzje administracyjne, podstawę zamieszkiwania lokatora, historię umów oraz korespondencję właściciela z gminą i nadzorem budowlanym.

Jeżeli zagrożenie jest realne, zasadne jest zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i wniosek o przeprowadzenie kontroli. Formalnie postępowanie w sprawie decyzji z art. 66, 67 lub 68 Prawa budowlanego wszczyna się z urzędu, ale pismo właściciela, nabywcy lub osoby zainteresowanej może skłonić organ do podjęcia czynności.

Jeżeli organ uzna, że budynek bezpośrednio grozi zawaleniem, możliwe będzie opróżnienie go w trybie administracyjnym. Jeżeli stwierdzi jedynie zły stan techniczny, może nakazać usunięcie nieprawidłowości, wykonanie zabezpieczeń, remont albo rozbiórkę, ale niekoniecznie doprowadzi to do szybkiego usunięcia mieszkańca. Wtedy pozostaje droga cywilna i postępowanie eksmisyjne.

FAQ

Czy sam zły stan techniczny budynku wystarczy do eksmisji?

Nie zawsze. Jeżeli budynek jest zaniedbany, ale nie grozi bezpośrednio zawaleniem, organ nadzoru budowlanego może nakazać remont, zabezpieczenie albo usunięcie nieprawidłowości. Do usunięcia osoby zajmującej budynek zwykle potrzebny będzie wyrok sądowy.

Kiedy można opróżnić budynek w trybie administracyjnym?

Tryb administracyjny jest możliwy przede wszystkim wtedy, gdy budynek przeznaczony na pobyt ludzi bezpośrednio grozi zawaleniem. Wtedy organ nadzoru budowlanego może nakazać opróżnienie lub wyłączenie budynku z użytkowania.

Czy osoba zameldowana ma prawo mieszkać w budynku?

Nie z samego meldunku. Meldunek potwierdza fakt pobytu, ale nie daje prawa do lokalu. Trzeba oddzielnie ustalić, czy osoba ma umowę najmu, użyczenia, decyzję, dawny przydział albo inny tytuł prawny.

Czy właściciel musi zapewnić lokal zastępczy?

Nie w każdej sprawie. Decyzja nadzoru budowlanego jest przesyłana podmiotowi obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów, ale taki obowiązek nie powstaje automatycznie wobec każdego prywatnego właściciela. W sprawie sądowej obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd go przyzna, ciąży zasadniczo na gminie.

Czy eksmisję można wykonać od 1 listopada do 31 marca?

W przypadku wyroków sądowych zasadą jest niewykonywanie eksmisji w tym okresie, jeżeli nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, m.in. dla zajęcia lokalu bez tytułu prawnego. Decyzje nadzoru budowlanego dotyczące bezpośredniego zagrożenia zawaleniem rządzą się przede wszystkim zasadami bezpieczeństwa.

Kto odpowiada za zawalenie się budynku?

Co do zasady odpowiada samoistny posiadacz budowli, najczęściej właściciel, jeżeli szkoda wynikała z braku utrzymania budowli w należytym stanie albo z wady w budowie. Odpowiedzialność może być ograniczona, jeżeli poszkodowany przyczynił się do szkody.

Podsumowanie

Zły stan techniczny budynku może być podstawą do działań nadzoru budowlanego, ale nie zawsze pozwala na szybkie usunięcie osoby mieszkającej w obiekcie. Najmocniejszą podstawą do trybu administracyjnego jest bezpośrednie zagrożenie zawaleniem budynku przeznaczonego na pobyt ludzi. Wtedy organ nadzoru budowlanego może nakazać opróżnienie albo wyłączenie budynku z użytkowania.

Jeżeli budynek jest jedynie zaniedbany albo wymaga remontu, właściciel zwykle musi skorzystać z drogi sądowej. W postępowaniu sądowym trzeba ustalić, czy lokator ma tytuł prawny, czy został on skutecznie wypowiedziany oraz czy sąd powinien przyznać uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Sam meldunek nie tworzy prawa do mieszkania, ale sprawy wieloletniego zamieszkiwania warto analizować ostrożnie, zwłaszcza przed zakupem nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - Dz.U. 1966 nr 24 poz. 151
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296