Podział spadku po rodzicach a sprzedaż i wynajem nieruchomości

Najpierw potwierdzenie praw do spadku, potem dział spadku

Aby bezpiecznie rozporządzać odziedziczonymi nieruchomościami, warto rozdzielić dwa etapy:

• stwierdzenie nabycia spadku przez sąd albo akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza,
• dział spadku, czyli ustalenie, która nieruchomość przypadnie któremu spadkobiercy.

Podstawą jest art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Równoważnym dokumentem może być akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony zgodnie z art. 95a-95p ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.

Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, sam fakt dziedziczenia nie oznacza jeszcze, że każda z sióstr może samodzielnie rozporządzać „swoimi” dwiema nieruchomościami. Do czasu działu spadku istnieje wspólność majątku spadkowego między wszystkimi spadkobiercami, o której mowa w art. 1035 Kodeksu cywilnego. Do tej wspólności stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Umowny dział spadku – najpraktyczniejsze rozwiązanie przy zgodzie rodzeństwa

Jeżeli obie spadkobierczynie są zgodne co do tego, które nieruchomości komu mają przypaść, najlepszym rozwiązaniem jest umowny dział spadku u notariusza. Wynika to wprost z art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

art. 1037 Kodeksu cywilnego – dział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu, a jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W praktyce taki akt notarialny powinien precyzyjnie określać:

• jakie nieruchomości wchodzą do spadku,
• komu przypada każda z nich,
• czy występują spłaty lub dopłaty,
• w jakim terminie mają być uiszczone,
• kto ponosi koszty notarialne, sądowe i podatkowe.

Po dziale spadku można ujawnić nowy stan prawny w księgach wieczystych. Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratywny, ale w praktyce jest niezbędny do sprawnej sprzedaży, finansowania, najmu i kontaktów z urzędami.

Czy można sprzedać nieruchomość, gdy w księdze wieczystej nadal figuruje zmarły?

Co do zasady tak, ale tylko po wykazaniu następstwa prawnego po zmarłym i przy zachowaniu zasad współdziałania wszystkich spadkobierców.

Jeżeli przed działem spadku nieruchomość należy do majątku spadkowego, to jej sprzedaż jako całej rzeczy wymaga współdziałania wszystkich współuprawnionych. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przepis ten stosuje się odpowiednio do wspólności majątku spadkowego przez art. 1035 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że:

• przed działem spadku obie siostry mogą wspólnie sprzedać daną nieruchomość,
• jedna siostra nie może sama sprzedać całej nieruchomości tylko dlatego, że „ma jej przypaść” po uzgodnionym, ale jeszcze nieprzeprowadzonym dziale,
• kupujący i notariusz zwykle będą oczekiwać dokumentu potwierdzającego nabycie spadku oraz dokumentów pozwalających ujawnić spadkobierców w księdze wieczystej.

Nie ma prawnego obowiązku, aby przed samą umową sprzedaży najpierw zmienić wpis właściciela w księdze wieczystej, ale z praktycznego punktu widzenia często jest to bardzo wskazane. Ułatwia to transakcję i ogranicza ryzyko wątpliwości co do stanu prawnego.

Jeżeli potrzebne jest uporządkowanie formalności sądowych przed działem, pomocny może być także materiał o sprawach z obszaru dział spadku i zniesienie współwłasności.

Czy po sprzedaży za podatki i obowiązki urzędowe odpowiadają obie spadkobierczynie?

To zależy od tego, o jaki rodzaj zobowiązania chodzi.

1. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
Jeżeli sprzedaż następuje przed działem spadku albo sprzedawana jest nieruchomość należąca wcześniej do obu spadkobierczyń, każda z nich rozlicza własny przychód i własny dochód proporcjonalnie do przysługującego udziału. Podstawą jest art. 8 ust. 1 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2. Podatek od nieruchomości
W sprawach podatku od nieruchomości współwłaściciele co do zasady odpowiadają solidarnie za zobowiązanie podatkowe dotyczące nieruchomości. Wynika to z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

3. Bieżące opłaty związane z nieruchomością
Wobec wspólnoty mieszkaniowej, dostawców mediów czy gminy znaczenie ma konkretny stan prawny i treść umów. W relacjach zewnętrznych często liczy się formalny status współwłaściciela, a wewnętrzne ustalenia między siostrami nie zawsze wiążą podmiot trzeci.

Dlatego jeżeli jedna siostra ma otrzymać pieniądze ze sprzedaży dwóch nieruchomości, a druga zatrzymać dwie pozostałe, najlepiej przeprowadzić dział spadku i dopiero potem dokonywać sprzedaży lub wynajmu. To porządkuje odpowiedzialność i rozliczenia.

Czy dział spadku warto zrobić jeszcze przed sprzedażą i wynajmem?

W opisanej sytuacji – zdecydowanie tak. Dział spadku daje kilka praktycznych korzyści:

• każda ze spadkobierczyń staje się wyłączną właścicielką konkretnych nieruchomości,
• łatwiej sprzedać nieruchomość bez udziału drugiej osoby,
• łatwiej zawierać umowy najmu, remontowe i z wykonawcami,
• prościej rozliczać podatki, koszty, pożytki i nakłady,
• maleje ryzyko sporów o to, kto ma prawo decydować o danym lokalu.

Jeżeli między spadkobiercami istnieje zgoda, notarialny dział spadku jest zwykle szybszy niż postępowanie sądowe. W razie braku zgody pozostaje wniosek do sądu na podstawie art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego oraz odpowiednich przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o dziale spadku.

Podatek przy dziale spadku i późniejszej sprzedaży

Skutki podatkowe trzeba rozpatrywać oddzielnie dla samego działu spadku oraz dla sprzedaży nieruchomości po dziale.

Czy sam dział spadku powoduje PIT?

Co do zasady nie, jeżeli dział spadku mieści się w przysługujących udziałach spadkowych i nie prowadzi do dodatkowego przysporzenia ponad udział. W takim przypadku nie dochodzi do odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ostrożność jest jednak potrzebna, gdy:

• jedna osoba otrzymuje składniki majątku wyraźnie ponad swój udział,
• występują spłaty i dopłaty,
• rozliczenie ma charakter odpłatnego przesunięcia majątkowego.

W takich przypadkach ocena podatkowa zależy od konkretnych liczb: wartości udziałów, wartości nieruchomości oraz sposobu rozliczeń. Tu nie da się postawić jednej bezpiecznej odpowiedzi bez analizy aktu i wyceny.

Kiedy sprzedaż odziedziczonej nieruchomości jest bez PIT?

Najważniejszy jest art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, który przewiduje opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli następuje ono przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przy spadku obowiązuje jednak szczególna zasada z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: 5-letni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie spadkobierca.

To oznacza, że jeżeli ojciec nabył nieruchomość wiele lat temu, sprzedaż przez córki może być już dziś poza PIT, mimo że od śmierci spadkodawcy nie upłynęło 5 lat.

Jeżeli jednak 5-letni termin jeszcze nie minął, możliwe jest zwolnienie podatkowe na cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, pod warunkiem wydatkowania przychodu w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 tej ustawy.

Warto też pamiętać, że stawka podatku wynosi 19% dochodu zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, a rozliczenie następuje w zeznaniu PIT-39.

Czy można remontować nieruchomość przed formalnym działem spadku?

Tak, ale trzeba odróżnić faktyczną możliwość od bezpieczeństwa prawnego i finansowego.

Do czasu działu spadku nieruchomość należy do majątku wspólnego spadkobierców. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z analogicznym uprawnieniem pozostałych współwłaścicieli. Jednak czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

W praktyce:

• drobne bieżące prace mogą być łatwiejsze do uzasadnienia jako zwykły zarząd,
• generalny remont, istotna przebudowa, zaciąganie zobowiązań wobec wykonawców czy zmiana przeznaczenia lokalu zwykle należy traktować jako czynności przekraczające zwykły zarząd,
• jeżeli jedna siostra finansuje remont przed działem, powinna zadbać o pisemne ustalenia co do zwrotu nakładów lub ich zaliczenia przy dziale spadku.

Bez takich ustaleń może dojść do sporu o nakłady na rzecz wspólną. Roszczenia między współwłaścicielami są wtedy bardziej skomplikowane dowodowo.

Czy przed działem spadku można wynająć lokal?

Co do zasady jest to możliwe, ale najbezpieczniej działać wspólnie. W zależności od rodzaju umowy, długości najmu i okoliczności może to być czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczająca zwykły zarząd. Jeżeli lokal ma być wynajmowany dłużej, po remoncie i z pełnym pobieraniem pożytków tylko przez jedną osobę, rozsądniej najpierw zrobić dział spadku.

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, co wynika z art. 207 Kodeksu cywilnego. Dotyczy to odpowiednio także wspólności majątku spadkowego przez art. 1035 Kodeksu cywilnego.

Jaka forma najmu jest najbezpieczniejsza?

Dla osoby fizycznej wynajmującej lokal mieszkalny bardzo często najbezpieczniejszą formą jest najem okazjonalny. Reguluje go art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najem okazjonalny można zawrzeć, jeżeli wynajmujący jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Do umowy trzeba dołączyć m.in.:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy, chyba że przepisy dopuszczają równoważny dokument.

Najem okazjonalny nie daje „natychmiastowego odzyskania lokalu”, ale rzeczywiście upraszcza procedurę dochodzenia opróżnienia lokalu po spełnieniu ustawowych warunków. Trzeba więc unikać zbyt kategorycznych sformułowań.

Podatkowo prywatny najem jest obecnie co do zasady opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym i obecnie wynoszą 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Jak praktycznie ułożyć tę sprawę krok po kroku?

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy różnych wariantach rodzinnego podziału spadku.

FAQ

Czy można sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez wpisania spadkobierców do księgi wieczystej?

Tak, bywa to możliwe, jeżeli notariusz dysponuje dokumentem potwierdzającym nabycie spadku, ale w praktyce wcześniejsze uporządkowanie wpisów bardzo ułatwia sprzedaż i zmniejsza ryzyko problemów formalnych.

Czy dział spadku zawsze musi być sądowy?

Nie. Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, dział spadku może być umowny. Gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa musi mieć formę aktu notarialnego – art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy przed działem spadku jedna siostra może sama wynajmować lokal?

Nie jest to bezpieczne bez zgody drugiej spadkobierczyni. Przed działem spadku lokal należy do wspólnego majątku spadkowego, a pożytki z niego co do zasady przypadają obu osobom stosownie do udziałów.

Czy przy sprzedaży po spadku zawsze trzeba czekać 5 lat od śmierci rodzica?

Nie. Przy nieruchomości nabytej w spadku termin liczy się od końca roku, w którym nabył lub wybudował ją spadkodawca – art. 10 ust. 5 ustawy o PIT.

Czy najem okazjonalny daje całkowitą pewność szybkiej eksmisji?

Nie daje automatycznej ani natychmiastowej eksmisji, ale po prawidłowym sporządzeniu umowy i załączników znacznie ułatwia odzyskanie lokalu w porównaniu ze zwykłym najmem.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najrozsądniejszą kolejnością jest: potwierdzenie nabycia spadku, wycena majątku, notarialny dział spadku, wpisy w księgach wieczystych, a dopiero potem samodzielna sprzedaż lub wynajem przypisanych nieruchomości. Taki porządek najlepiej chroni przed sporami o zgodę, podatki, nakłady i odpowiedzialność za nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz.U. z późn. zm.
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
4. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. z późn. zm.
5. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. z późn. zm.
6. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. z późn. zm.