Opublikowane: 30.11.-1 | Zaktualizowane:

Ochrona praw najemcy lokalu mieszkalnego

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 2002-02-19, IV CKN 769/00

Spadkobierca najemcy lokalu mieszkalnego, na którego przeszły w drodze dziedziczenia prawa i obowiązki majątkowe wynikające z najmu, korzysta z ochrony - także przeciwko wynajmującemu - przewidzianej w art. 690 KC.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd drugiej instancji oddalił apelację powoda Witolda T od wyroku oddalającego powództwo o ustalenie, że skarżący wstąpił w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr 8 przy ul. Al. N. 63 w Sopocie. Bezspornym jest, że powód jest jedynym spadkobiercą swego ojca Józefa Trzebiatowskiego, zmarłego 18 grudnia 1995 r. Nie wstąpił w stosunek najmu tego lokalu bowiem nie miał cech podmiotowych wymaganych przez art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, póz. 509 ze zm.). Najem zatem -w ocenie tego Sądu - podlega dziedziczeniu. Skoro powód legitymuje się prawomocnym postanowieniem o stwierdzenie nabycia spadku po ojcu Józefie T. - to przyjmując, iż w skład spadku wchodzi prawo najmu tego spornego lokalu - zachodzi - zdaniem sądu - po stronie skarżącego brak interesu prawnego w żądaniu ustalenia, że pomiędzy stronami istnieje stosunek najmu przedmiotowego lokalu. Powód może ewentualnie domagać się wydania tego lokalu. Kasację złożył powód Witold T. Skarżący -bez wyodrębnienia podstaw kasacji - zarzucił naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 189 k.p.c. oraz błędną wykładnię art. 922 k.c. w łączności z art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych.
Wskazując na powyższe skarżący wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i wyroku Sądu pierwszej instancji z przekazaniem sprawy temu Sądowi do ponownego jej rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach procesu za wszystkie instancje.
Pozwana Gmina - w złożonej odpowiedzi na kasację - wnosiła o jej oddalenie z zasądzeniem kosztów procesu za instancję kasacyjną.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Relacje między kodeksem cywilnym a ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, póz. 509 ze zm.) regulował art. 680 k.c. w brzmieniu nadanym przez wymienioną ustawę oraz art. 1 ust. 2 tej ustawy. Stosownie do tych reguł kolizyjnych przepisy kodeksu cywilnego znajdą zastosowanie, gdy do danego stosunku najmu nie stosuje się w ogóle ustawy o najmie lokali mieszkalnych a także wówczas, gdy dany stosunek najmu jest regulowany ustawą, która nie zajmuje się daną kwestią.
Najem lokalu - jak trafnie wskazano w literaturze przedmiotu - ma szczególny charakter w porównaniu z najmem innych rzeczy, bowiem silniejsza jest pozycja prawna najemcy. Do ochrony praw najemcy w odniesieniu do podstawowego elementu prawa najmu jakim jest używanie lokalu, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c. w brzmieniu ustalonym przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. Nr 71, póz. 733). Pozycja prawna najemcy i realizacja ochrony jego interesu, w granicach obowiązujących przepisów, dotyczy najmu zawartego na podstawie umowy cywilnoprawnej a także prawa najmu wynikającego z decyzji o przydziale, ewentualnie związanego ze stosunkiem służbowym lub pracowniczym najemcy. Trybunał Konstytucyjny rozważając -w orzeczeniu z dnia 4 października 1989 r. K- 3/88 (Orzecznictwo Tryb. Konst. z 1989 r. s. 37 i n.) - prawo najemcy do korzystania z lokalu (używania lokalu) stwierdził, że ochrona z art. 690 k.c. (w brzmieniu obowiązującym w dacie tego orzeczenia) przysługuje najemcy także w stosunku do wynajmującego.
Niespornym jest, że do sukcesji prawa najmu spornego lokalu nie doszło na podstawie art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych -w brzmieniu obowiązującym w dacie otwarcia spadku po spadkodawcy. Do jego spadkobiercy nie odnoszą się zatem warunki określone w powołanym art. 8 ustawy ani też przesłanki pozytywne wstąpienia na jego podstawie w stosunek najmu. Dlatego czyniony w kasacji zarzut naruszenia tego przepisu jest oczywiście chybiony i nie wymaga szerszego uzasadnienia. Skoro nie było osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie omawianego art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r., to najem ten podlegał dziedziczeniu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 1996 r. III CZP 46/96 - OSNC 1996, nr 7-8, póz. 104). W miejsce zatem zmarłego spadkodawcy wstąpił powód jako jego spadkobierca (art. 922 § 1 k.c.) z obowiązkami i prawami z nabycia spadku wynikającymi. Skarżący nie powoływał się na inny, nowy stosunek prawny ani inne samoistne uprawnienie. W pozwie zaś wnosił o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu z pozwaną Gminą Miasta Sopotu odnośnie spornego mieszkania i pomimo, że - w uzasadnieniu pozwu powoływał się na uprawnienia wynikające z dziedziczenia prawa najmu, żądanie takiej treści jak sformułowano w pozwie nadal popierał (k- 22). Sąd pierwszej instancji oddalając tak sformułowane żądanie wskazał, że powód nie spełnia przesłanek wymienionych w art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Nadto tenże Sąd wyraził zapatrywanie, że prawo najmu jako ściśle związane z osobą zmarłego -jako prawo niemajątkowe - wyłączone od dziedziczenia.
W złożonej przez powoda apelacji (k- 34) wnosił on o zmianę z całości zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez uwzględnienie powództwa i ustalenie, iż strony łączy umowa najmu. Takie sformułowanie popierające powyżej wskazane żądanie pozwu i jednocześnie wnoszące o ustalenie istnienia Stosunku najmu musiało budzić wątpliwości, czy przedmiot procesu przed sądem odwoławczym pokrywa się (i ewentualnie w jakim zakresie) z przedmiotem procesu przed sądem pierwszej instancji (art. 383 k.p.c.). Wątpliwości te pogłębia uzasadnienie skargi apelacyjnej stwierdzające że powód ..."opiera swoje żądanie jedynie na zasadach prawa spadkowego gdyż jest jedynym spadkobiercą zmarłego najemcy". W kasacji zarzucającej - jak to już powyżej wskazano - naruszenie art. 922 k.c. przez błędną jego wykładnię w łączności z art. 8 ustawy o najmie lokali strona powodowa wnosiła o orzeczenie co do istoty sprawy przez zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienia żądania pozwu.
Rozstrzygając apelację Sąd drugiej instancji w obszernym i wszechstronnym uzasadnieniu akceptował dziedziczność najmu wskazując, że powód będący spadkobiercą najemcy lokalu dysponuje innymi środkami prawnymi, które mogłyby zapewnić mu ochronę prawną w tym także może domagać się wydania tego lokalu. Wniosku tego nie można podważyć. Spadkobierca najemcy lokalu mieszkalnego, na którego przeszły w drodze dziedziczenia prawa i obowiązki majątkowe wynikające z najmu korzysta - także przeciwko wynajmującemu - z ochrony przewidzianej w art. 690 k.c. Skarżący także nie negował tego zapatrywania. Zwalczał natomiast stanowisko stwierdzające, że powód nie wykazał interesu prawnego w żądaniu ustalenia istnienia stosunku najmu pomiędzy stronami na podstawie art. 189 k.p.c. Wskazywał, że sporny lokal zajmuje jego krewna. Pozwana Gmina kwestionując przynależność tego prawa majątkowego do spadku zwalczała pogląd o dziedziczności prawa najemcy wynikającego z najmu lokali mieszkalnych. Gmina według twierdzeń powoda odmówiła skarżącemu potwierdzenia umowy najmu przez co uniemożliwiła dokonanie jakichkolwiek czynności związanych z mieszkaniem jak zawarcie umowy ubezpieczenia, przeprowadzenie remontu (skorzystanie z ulg podatkowych) czy też zameldowania się w tym lokalu.
Wykazany brak konsekwencji w stanowisku powoda, i istnienie oczywistej dysharmonii we wniosku kasacji o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa a uzasadnieniem kasacji, nie zwalnia instancji kasacyjnej od ustosunkowania się do zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c.
W dotychczasowym orzecznictwie i teorii na ogół zgodnie i przekonywująco przyjmowano, że w znaczeniu użytym w art. 189 k.p.c. interes prawny należy rozumieć jako istniejącą po stronie podmiotu dochodzącego ochrony potrzebę wprowadzenia jasności i pewności prawnej w sferze jego sytuacji prawnej już naruszonej czy nawet tylko zagrożonej przez stronę pozwaną. Potrzeba uzyskania wyroku określonej treści zachodzi w szczególności wówczas, gdy zachowanie się pozwanego stwarza stan niepewności czy zagrożenia prawnego lub prawa. Rozstrzygającym są - jak trafnie podkreślił Sąd drugiej instancji - nie subiektywne odczucia powoda, lecz kryteria obiektywne, które jednakże w okolicznościach tej sprawy nie zostały w całości uwzględnione bowiem Sąd Okręgowy pominął przytaczane przez powoda fakty mające uzasadniać jego interes. Zaspokojenie tych potrzeb nie jest możliwe przy użyciu zawężonej formuły ochrony prawnej przyjętej w treści aktualnie obowiązującego przepisu art. 690 k.c.
Spełnienie powyższych z art. 189 k.p.c. przesłanek nie przesądza o zasadności powództwa a to ze względu na szczególny podkreślony już na wstępie - charakter najmu lokalu jako przeznaczonego do zaspokojenia potrzeb najemcy i jego rodziny. Dlatego używanie lokalu jest podstawowym elementem treści prawa najmu. Wieloletnie unormowanie zawarte w uchylonym art. 691 k.c. sprawiało, że prawo najmu lokalu mieszkalnego zawsze było wyłączone ze spadku, nie przechodziło na spadkobierców najemcy, czemu dał także wyraz w obszernym uzasadnieniu z powołaniem literatury przedmiotu Sąd drugiej instancji. Z wyjątkiem stosunkowo krótkiego okresu czasu przed nowelizacją art. 8 ustawy o najmie lokali (obejmującym otwarcie spadku w przedmiotowej sprawie) omawiane prawo było prawem przechodzącym poza porządkiem dziedziczenia, co wyłączało przejmowanie lokali komunalnych po zmarłych najemcach przez ich spadkobierców nie zajmujących tego mieszkania i nie realizujących podstawowego uprawnienia wynikającego z najmu jakim jest używanie lokalu. Argumenty przemawiające na rzecz wzmocnienia ochrony interesu pozwanej Gminy w celu umożliwienia realizacji zadań wskazanych w ustawie zasadniczej (art. 75 Konstytucji) i bliżej sprecyzowanych w ustawodawstwie zwykłym mogą ewentualnie przemawiać za zastosowaniem art. 5 k.c. Nie są one natomiast rozstrzygającymi w toku badania przesłanek z art. 189 k.p.c. i przy ocenie interesu skarżącego w sytuacji, gdy powód wykazuje - z przyczyn leżących po stronie pozwanej Gminy - niepewność stanu prawnego lub wręcz zagrożenie jego sfery prawnej.
Z powyżej przytoczonych przyczyn i na podstawie art., 393[13] k.p.c. kasacja podlega uwzględnieniu.

poleć uchwałę znajomemu     wersja do druku