Kto odpowiada za długi za opał, odpowiedzialność najemcy a ryzyko wynajmującego

Obowiązki stron umowy najmu w zakresie kosztów dodatkowych

Przede wszystkim należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. W praktyce najmu domu jednorodzinnego bardzo często strony w sposób szczególny regulują obowiązek ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości – takich jak media, śmieci, woda czy właśnie opał. Skoro z treści zawartej umowy najmu wynika, że obowiązek ponoszenia kosztów opału został wyraźnie przypisany najemcy, to zobowiązanie wobec dostawcy – o ile zawarte zostało przez najemcę – powinno go również obciążać w zakresie odpowiedzialności finansowej.

Kto faktycznie zawarł umowę z dostawcą oleju opałowego?

W tej sprawie kluczowym zagadnieniem jest ustalenie, kto był stroną umowy sprzedaży (dostawy) oleju opałowego, czyli kto złożył zamówienie i na czyją rzecz świadczona była usługa. Wskazuje Pan, że zamówienia dokonał najemca, używając kodów kreskowych przypisanych do konta lub danych Pana żony. Nie wynika jednak z tego faktu, że Pana żona była stroną tej umowy. Zgodnie z zasadą swobody umów (art. 353¹ K.c.) oraz ogólnymi regułami zawierania umów (w tym poprzez czynności dorozumiane, art. 60 K.c.), stroną umowy jest podmiot, który złożył oświadczenie woli zawarcia tejże umowy. Tym samym, jeżeli zamówienie zostało złożone przez najemcę, a żona Pana nie kontaktowała się z dostawcą, nie składała zamówienia, nie potwierdzała go ani nie otrzymywała dostawy, brak jest podstaw do przyjęcia, iż wiąże ją jakiekolwiek zobowiązanie umowne.

Zawarcie umowy przez osobę bez umocowania – konsekwencje prawne

Dodatkowo, użycie kodu kreskowego przypisanego do Pana żony – o ile rzeczywiście był on niezbędny do realizacji zamówienia – nie może samo przez się przesądzać o jej odpowiedzialności. Należy bowiem rozważyć, czy doszło do tzw. zawarcia umowy przez osobę działającą bez umocowania, tj. na podstawie art. 103 § 1 K.c. Jeśli najemca zamówił olej w imieniu żony, lecz bez jej zgody i wiedzy, a dostawca był przekonany (choćby błędnie), że działa on jako jej pełnomocnik, mamy do czynienia z tzw. reprezentacją rzekomą. W takim przypadku umowa nie wiąże rzekomo reprezentowanego (czyli żony), chyba że ją potwierdzi (art. 103 § 1 i 2 K.c.). Skoro jednak żona nie potwierdziła zamówienia ani nie wykonywała żadnych czynności mogących być uznane za konkludentne potwierdzenie czynności prawnej, to umowa ta nie wywiera wobec niej skutku. 

Dlaczego dostawca nie powinien kierować roszczeń wobec żony?

W konsekwencji należy stwierdzić, że dostawca nie powinien kierować roszczenia wobec Pańskiej żonie. Okoliczność, że wezwania do zapłaty kierowane były na adres nieruchomości, w której żona nie mieszka, a odbierał je najemca (co więcej – podpisując się własnym imieniem i nazwiskiem), dodatkowo potwierdza, że nie mogło dojść do skutecznego doręczenia tych dokumentów Pani żonie ani do powstania po jej stronie obowiązku zapłaty.

Jak skutecznie bronić się przed nakazem zapłaty?

Z punktu widzenia procesowego istotne jest jednak, że nakaz zapłaty został wydany przez sąd w postępowaniu upominawczym. Postępowanie to ma charakter uproszczony i odbywa się bez udziału pozwanego (art. 499 i n. Kodeksu postępowania cywilnego – K.p.c.). Wydanie nakazu zapłaty nie przesądza o zasadności roszczenia, lecz jedynie o jego formalnej poprawności. W związku z tym Pana żona powinna niezwłocznie wnieść sprzeciw od nakazu zapłaty, wskazując na brak legitymacji biernej po swojej stronie oraz brak zawarcia umowy z dostawcą. Sprzeciw należy wnieść w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu, zgodnie z art. 505 § 1 K.p.c. W sprzeciwie należy zawrzeć zarzuty merytoryczne, jak również przedstawić dowody (np. umowę najmu, potwierdzenie zamówienia przez najemcę, korespondencję, jeśli istnieje).

Dlaczego nie ma podstaw do odpowiedzialności żony?

Alternatywnie, możliwe byłoby powołanie się na instytucję nadużycia zaufania lub bezpodstawnego wzbogacenia, gdyby dostawca udowodnił, że świadczył usługę na rzecz żony. Jednakże z przedstawionych informacji nie wynika, by jakiekolwiek świadczenie zostało spełnione na jej rzecz – wręcz przeciwnie, świadczenie otrzymał najemca, który zamówił olej opałowy i częściowo go opłacił. Tym samym, również z punktu widzenia tych konstrukcji cywilnoprawnych nie można przypisać żonie odpowiedzialności.

W przedstawionym okolicznościach brak jest podstaw prawnych do przypisania Pana żonie obowiązku zapłaty za olej opałowy dostarczony na rzecz najemcy. W celu ochrony jej interesów niezbędne jest wniesienie sprzeciwu od nakazu zapłaty w przewidzianym terminie. Dalsze działania mogą obejmować żądanie zasądzenia kosztów procesu od powoda, a w przypadku zaawansowanego sporu – zgłoszenie sprawy na policję jako możliwe oszustwo ze strony najemcy (art. 286 § 1 Kodeksu karnego).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553