Magazyny energii na działce rolnej – ryzyka umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy działki rolnej pod magazyn energii wymaga szczególnej ostrożności, bo zwykle nie chodzi o zwykłe czasowe korzystanie z gruntu, ale o wieloletnie związanie nieruchomości z inwestycją infrastrukturalną. W praktyce o opłacalności nie decyduje wyłącznie wysokość czynszu, lecz cały rozkład ryzyk między właścicielem a inwestorem.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Przy gruncie pod inwestycję energetyczną umowa zwykle zawiera jednak także dodatkowe zgody, pełnomocnictwa, uprawnienia do badań terenu i zobowiązania do znoszenia ograniczeń przez wiele lat.

Długi czas trwania umowy i ograniczone wypowiedzenie

Największym ryzykiem dla właściciela jest zawarcie umowy na bardzo długi okres, np. 29 lat, przy jednoczesnym znacznym ograniczeniu możliwości jej wcześniejszego rozwiązania. Z perspektywy Kodeksu cywilnego trzeba pamiętać, że dzierżawę zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć przed upływem terminu tylko w wypadkach określonych w umowie, co wynika z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc projekt umowy przewiduje prawo wypowiedzenia głównie po stronie inwestora, a właściciel może rozwiązać umowę tylko przy ciężkich naruszeniach i po długiej procedurze naprawczej, to w praktyce traci realną kontrolę nad nieruchomością. Sam fakt, że grunt przestaje być dla właściciela użyteczny albo pojawia się lepsza oferta, zwykle nie wystarczy do zakończenia kontraktu.

Warto też odróżnić umowę przedwstępną, rezerwacyjną lub tzw. fazę zabezpieczenia terenu od właściwej dzierżawy. Jeżeli już na etapie badań i uzgodnień właściciel udziela szerokich zgód inwestorowi, to powinien mieć zagwarantowane krótkie terminy wygasania tych uprawnień, gdy inwestycja nie przechodzi do kolejnego etapu.

Czynsz płatny dopiero od późniejszego etapu inwestycji

Bardzo niekorzystne są postanowienia, zgodnie z którymi czynsz zaczyna być należny dopiero od zgłoszenia gotowości do budowy, uzyskania decyzji administracyjnych albo rozpoczęcia robót. Wtedy właściciel przez miesiące, a czasem lata, ma zablokowaną działkę, ale nie otrzymuje pełnego wynagrodzenia.

Z prawnego punktu widzenia strony mogą swobodnie ukształtować wysokość i termin płatności czynszu na podstawie art. 353¹ Kodeksu cywilnego, czyli zasady swobody umów. Nie oznacza to jednak, że właściciel powinien godzić się na długie „bezczynszowe” udostępnienie gruntu. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest rozdzielenie wynagrodzenia na kilka etapów: opłatę rezerwacyjną, czynsz za okres przygotowawczy i wyższy czynsz za fazę eksploatacji.

W praktyce warto też zastrzec waloryzację czynszu, np. o wskaźnik inflacji GUS, aby wieloletnia umowa nie prowadziła do realnego spadku wartości wynagrodzenia. Bez takiej klauzuli nominalnie stały czynsz po kilkunastu latach może być ekonomicznie niekorzystny.

Wpis dzierżawy do księgi wieczystej i wpływ na sprzedaż działki

Jeżeli inwestor żąda ujawnienia prawa dzierżawy albo roszczeń w księdze wieczystej, właściciel powinien przeanalizować skutki dla przyszłej sprzedaży lub obciążenia nieruchomości. Zgodnie z art. 16 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w księdze wieczystej mogą być ujawniane określone prawa osobiste i roszczenia, jeżeli przepis szczególny to dopuszcza.

Sam wpis nie przenosi własności, ale istotnie zmienia sytuację rynkową nieruchomości. Kupujący widzi, że grunt jest związany długą umową pod inwestycję energetyczną, a bank może ostrożniej podejść do jego finansowania. W konsekwencji działka może być trudniejsza do sprzedaży lub mieć niższą wartość.

Jeżeli wpis ma nastąpić, warto ograniczyć jego zakres wyłącznie do niezbędnego minimum i uzależnić zgodę właściciela od rzeczywistego wejścia inwestycji w etap realizacyjny. Dobrze też przewidzieć obowiązek niezwłocznego wykreślenia wpisu na koszt dzierżawcy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy.

Szerokie pełnomocnictwa i zgody dla inwestora

W projektach takich umów często pojawiają się pełnomocnictwa do występowania przed urzędami, operatorami sieci, geodetami lub sądami wieczystoksięgowymi. Trzeba pamiętać, że pełnomocnictwo jest odrębną czynnością prawną regulowaną w art. 95 i nast. Kodeksu cywilnego i nie powinno być formułowane szerzej niż to konieczne.

Jeżeli właściciel ma udzielić pełnomocnictwa, powinno ono być: ograniczone przedmiotowo, ograniczone czasowo, odwołalne w razie niewykonania umowy oraz powiązane z obowiązkiem informowania właściciela o każdym złożonym wniosku lub uzyskanej decyzji. Nie warto podpisywać blankietowych zgód „na wszelkie czynności związane z inwestycją”.

Dodatkowo zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane powinna być analizowana oddzielnie od samej dzierżawy. Jest ona istotna z perspektywy procedur budowlanych, a jej zakres może wpływać na pozycję właściciela przy późniejszych sporach.

Badania terenu, szkody i odpowiedzialność odszkodowawcza

Już przed rozpoczęciem budowy inwestor zwykle chce wykonywać oględziny, pomiary, badania geotechniczne, geodezyjne lub środowiskowe. To moment, w którym powstają pierwsze ryzyka szkód na gruncie. Jeżeli umowa nie reguluje tego szczegółowo, właściciel może mieć trudność z wykazaniem zakresu zniszczeń i dochodzeniem naprawienia szkody.

Podstawą odpowiedzialności kontraktowej jest art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik ma obowiązek naprawić szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że to następstwo okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Dodatkowo dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z umową i zasadami prawidłowej gospodarki, a po zakończeniu dzierżawy zwrócić rzecz w stanie wynikającym z prawidłowego używania, co wynika odpowiednio z art. 696 i art. 705 Kodeksu cywilnego.

Właściciel powinien domagać się co najmniej: protokołu stanu nieruchomości przed wejściem na grunt, obowiązku zgłaszania terminu badań, pełnej odpowiedzialności za szkody, określonego terminu naprawy lub zapłaty odszkodowania, a także odrębnego zabezpieczenia finansowego już od etapu przygotowawczego.

Przenoszenie praw i obowiązków na inne podmioty

Jeżeli umowa dopuszcza swobodne przeniesienie praw i obowiązków dzierżawcy na podmiot trzeci bez zgody właściciela, to wydzierżawiający może po pewnym czasie współpracować już nie z pierwotnym inwestorem, ale z inną spółką celową lub funduszem. Samo przekształcenie organizacyjne nie musi być problemem, ale właściciel traci wpływ na ocenę wiarygodności kontrahenta.

W tym obszarze znaczenie mają przepisy o przelewie wierzytelności i przejęciu długu, w szczególności art. 509 Kodeksu cywilnego oraz art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Zwłaszcza przejęcie długu co do zasady wymaga zgody wierzyciela, czyli w określonych konfiguracjach zgody właściciela gruntu. Dlatego postanowienia umowy trzeba czytać precyzyjnie: inaczej ocenia się cesję uprawnień, a inaczej pełne przejęcie wszystkich obowiązków.

Najbezpieczniej zastrzec, że przeniesienie całego stosunku umownego wymaga uprzedniej pisemnej zgody właściciela pod rygorem nieważności, zgodnie z art. 76 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony chcą taką formę wyraźnie umówić.

Podatek od nieruchomości i inne ciężary publicznoprawne

W praktyce wiele osób zakłada, że skoro inwestor korzysta z gruntu, to on automatycznie będzie odpowiadał wobec gminy za podatek od nieruchomości. To uproszczenie bywa błędne. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami podatku od nieruchomości są co do zasady właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Oznacza to, że nawet jeśli umowa przewiduje zwrot podatku przez dzierżawcę, organ podatkowy zwykle kieruje obowiązek podatkowy do właściciela. Dopiero później właściciel może dochodzić od inwestora zwrotu tego, co zapłacił na podstawie umowy. Warto więc przewidzieć mechanizm zaliczek, terminy refundacji i sankcje za opóźnienia.

Osobno należy sprawdzić, czy inwestycja wpłynie na klasyfikację gruntu, możliwość dalszego korzystania rolniczego, kwestie wyłączenia z produkcji rolnej albo obowiązki środowiskowe. To zależy od konkretnej konstrukcji inwestycji, zapisów planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz przebiegu procesu budowlanego.

Czy na gruncie rolnym zawsze można zrealizować magazyn energii?

Nie. Sama zgoda właściciela i podpisanie umowy nie oznaczają jeszcze, że inwestycja będzie dopuszczalna. Trzeba zbadać m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma – możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, kwestie dostępu do drogi, przyłączenia do sieci oraz wymogi Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa stanowi inaczej. To, czy konkretny magazyn energii będzie wymagał pozwolenia, zgłoszenia czy innych uzgodnień, zależy od parametrów technicznych i zakresu zamierzenia budowlanego. Dlatego właściciel nie powinien przyjmować na siebie odpowiedzialności za „powodzenie formalne” inwestycji.

W umowie należy jasno wskazać, że ryzyko uzyskania decyzji, uzgodnień, warunków przyłączenia i innych zgód administracyjnych obciąża inwestora, a brak ich uzyskania w określonym terminie skutkuje wygaśnięciem albo rozwiązaniem umowy bez kosztów po stronie właściciela.

Jakie zapisy warto negocjować przed podpisaniem?

Ocena praktyczna umowy dzierżawy pod magazyn energii

Jeżeli projekt umowy przewiduje długi czas związania, jednostronne prawa inwestora, odroczony czynsz, szerokie pełnomocnictwa i słabe zabezpieczenia odszkodowawcze, to z punktu widzenia właściciela jest to umowa wysokiego ryzyka. Nie oznacza to, że każda taka inwestycja jest nieopłacalna, ale dokument powinien zostać gruntownie przejrzany i przeredagowany.

W praktyce najczęściej warto negocjować: realne prawo rozwiązania umowy, wynagrodzenie za etap przygotowawczy, odpowiedzialność za szkody, zakaz przenoszenia umowy bez zgody właściciela, obowiązek usunięcia instalacji po zakończeniu inwestycji oraz konkretne zabezpieczenie finansowe. Bez tych elementów właściciel ponosi nieproporcjonalnie duże ryzyko.

FAQ

Czy właściciel działki rolnej może podpisać dzierżawę pod magazyn energii na 29 lat?

Tak, co do zasady jest to dopuszczalne, ale przy tak długim okresie trzeba bardzo dokładnie sprawdzić zasady wypowiedzenia, czynsz, wpisy do księgi wieczystej i odpowiedzialność za szkody. Sama długość umowy znacząco zwiększa ryzyko gospodarcze właściciela.

Czy inwestor może płacić czynsz dopiero od rozpoczęcia budowy?

Może, jeśli strony tak ustalą, bo działa zasada swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Dla właściciela jest to jednak niekorzystne, jeśli wcześniej grunt jest już faktycznie zablokowany pod inwestycję.

Kto odpowiada za podatek od nieruchomości?

Wobec gminy co do zasady odpowiada właściciel, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Umowa może przewidywać zwrot tego kosztu przez dzierżawcę, ale nie zmienia to automatycznie relacji z organem podatkowym.

Czy wpis dzierżawy do księgi wieczystej utrudnia sprzedaż gruntu?

Często tak. Taki wpis może zniechęcać kupujących i obniżać atrakcyjność nieruchomości, zwłaszcza gdy umowa jest długoterminowa i szeroko ogranicza korzystanie z działki.

Czy inwestor może przenieść umowę na inną spółkę bez zgody właściciela?

To zależy od treści umowy i konstrukcji prawnej przeniesienia praw oraz obowiązków. Właściciel powinien dążyć do zapisu, że takie przeniesienie wymaga jego uprzedniej pisemnej zgody.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – ISAP

3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – ISAP

4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – ISAP