Magazyny energii na działce rolnej, analiza ryzyk i obowiązków z umowy dzierżawy

Brak realnych możliwości wypowiedzenia umowy

Umowa została przygotowana na okres 29 lat. Właściciel gruntu może ją wypowiedzieć tylko w wyjątkowych sytuacjach, np. gdy dzierżawca nie płaci czynszu przez ponad 3 miesiące, ale i wtedy trzeba mu dać dodatkowe 3 miesiące na uregulowanie należności. W praktyce oznacza to brak kontroli nad działką przez prawie trzy dekady.

Możliwość jednostronnego odstąpienia przez dzierżawcę

Dzierżawca może w każdej chwili zrezygnować, jeśli uzna, że inwestycja jest nieopłacalna albo działka się nie nadaje. Daje mu to pełną swobodę wycofania się nawet po latach przygotowań, bez ponoszenia większych konsekwencji.

Ograniczenia prawne dla właściciela gruntu

Właściciel musi zgodzić się m.in. na wpis dzierżawy do księgi wieczystej, nie może budować ani sadzić drzew w pobliżu inwestycji, a także musi składać dodatkowe oświadczenia notarialne. W praktyce oznacza to zamrożenie działki na jeden cel.

Ryzyko zmian właściciela inwestycji

Umowa pozwala dzierżawcy swobodnie przenosić prawa i obowiązki na inne podmioty, w tym zagraniczne fundusze. Zgoda właściciela nie jest wymagana, co pozbawia go wpływu na to, z kim faktycznie będzie współpracować.

Ryzyko podatkowe i opłat publicznoprawnych

Choć dzierżawca zobowiązuje się do zwrotu podatku od nieruchomości, to formalnie obowiązek zapłaty spoczywa na właścicielu gruntu. W przypadku problemów urząd upomni się do właściciela, a dopiero później można żądać zwrotu od dzierżawcy.

Rezygnacja z wielu praw właścicielskich

Umowa wymaga udzielenia zgody na dysponowanie nieruchomością, a także przekazania prawa reprezentowania właściciela przed urzędami. Wpisy w księdze wieczystej dodatkowo ograniczają prawa właściciela.

Czynsz

Czynsz dzierżawny ma być płatny dopiero od momentu zgłoszenia gotowości do budowy. Oznacza to, że właściciel może przez lata udostępniać grunt bez żadnych przychodów.

Ryzyka cywilne – szkody na działce

Dzierżawca może wejść na działkę jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, aby prowadzić badania. Umowa nie reguluje jasno kwestii odszkodowań za szkody, jakie mogą powstać w tym okresie. Co prawda przewidziano obowiązek rekultywacji gruntu i odszkodowania za zniszczenia, ale szczegóły mają być ustalane w dodatkowych porozumieniach, co rodzi ryzyko odwlekania i sporów.

Kaucja zabezpieczająca

Umowa przewiduje kaucję w wysokości dwukrotności rocznego czynszu, ale dopiero po uruchomieniu inwestycji. Nie chroni to właściciela przed wcześniejszymi szkodami ani poważniejszymi stratami.

Ocena ogólna

Umowa jest jednostronnie korzystna dla dzierżawcy i niesie ze sobą wiele ryzyk dla właściciela działki. Warto dokładnie rozważyć, czy podpisanie takiego dokumentu rzeczywiście się opłaca. Opinie o spółce są nieliczne i raczej negatywne, co dodatkowo powinno skłonić do ostrożności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93