Najważniejsze:
- Wynajem prywatnego miejsca postojowego jest co do zasady przychodem z najmu prywatnego i podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
- Podstawowa stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł, a od nadwyżki ponad ten limit 12,5%; przy spełnieniu warunków u małżonków limit dla stawki 8,5% może wynosić 200 000 zł.
- Przy ryczałcie nie odlicza się kosztów, dlatego opłata do wspólnoty ponoszona przez właściciela nie obniża podatku.
- Nie ma tu kwoty wolnej od podatku – emeryt, student albo osoba bez innych dochodów również musi rozliczyć przychód z najmu.
- Ryczałt wpłaca się zasadniczo do 20. dnia następnego miesiąca, a po zakończeniu roku składa się PIT-28.
Wynajem miejsca postojowego jako najem prywatny
Wynajem miejsca postojowego w garażu podziemnym najczęściej stanowi przychód z tzw. najmu prywatnego, jeżeli miejsce należy do majątku prywatnego właściciela i nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Takie przychody mieszczą się w źródle wskazanym w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, obejmującym najem, podnajem, dzierżawę i inne umowy o podobnym charakterze.
Nie ma decydującego znaczenia to, że przedmiotem najmu nie jest mieszkanie, lecz samo miejsce postojowe. Jeżeli właściciel oddaje najemcy miejsce do używania za umówiony czynsz, powstaje klasyczna umowa najmu w rozumieniu art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Z punktu widzenia podatku dochodowego ważne jest przede wszystkim to, czy czynsz został otrzymany albo postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Inaczej należałoby oceniać sytuację, w której najem miejsc postojowych byłby elementem zorganizowanej, ciągłej i profesjonalnej działalności zarobkowej, np. prowadzonej w ramach firmy. W typowym przypadku osoby prywatnej wynajmującej jedno miejsce postojowe sąsiadowi mamy jednak do czynienia z najmem prywatnym.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Co jest przychodem z wynajmu miejsca postojowego?
Przychodem wynajmującego jest czynsz najmu faktycznie otrzymany od najemcy albo postawiony mu do dyspozycji. Jeżeli więc właściciel ustalił z najemcą czynsz 250 zł miesięcznie za korzystanie z miejsca postojowego i otrzymuje tę kwotę, to co do zasady właśnie 250 zł jest przychodem do opodatkowania.
Przy ryczałcie nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że opłata do wspólnoty lub spółdzielni, np. 156,62 zł miesięcznie, nie pomniejsza podstawy opodatkowania, jeżeli jest wydatkiem właściciela ponoszonym w związku z posiadaniem miejsca. Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu rozumianego jako różnica między czynszem a kosztami.
Warto jednak odróżnić koszt właściciela od opłat, które zgodnie z umową ma ponosić najemca. Jeżeli umowa wyraźnie stanowi, że najemca oprócz czynszu zwraca właścicielowi konkretne opłaty eksploatacyjne lub administracyjne, a właściciel działa jedynie jako pośrednik w ich przekazaniu, takie kwoty mogą nie stanowić jego przysporzenia. Dla bezpieczeństwa należy rozdzielić w umowie czynsz najmu od ewentualnych opłat dodatkowych i zachować dowody rozliczeń.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Od 2023 r. najem prywatny jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie trzeba składać osobnego oświadczenia o wyborze tej formy, ponieważ dla najmu prywatnego jest ona obowiązkowa. Zasady te obejmują również wynajem prywatnego miejsca postojowego.
Stawki ryczałtu wynoszą:
- 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie,
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.
Jeżeli małżonkowie osiągają przychody z najmu wspólnego składnika majątku i złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, próg przejścia na stawkę 12,5% wynosi 200 000 zł.
Przy czynszu 250 zł miesięcznie podatek według stawki 8,5% wynosi 21,25 zł, czyli po zaokrągleniu do pełnych złotych 21 zł za miesiąc. Przy czynszu 150 zł miesięcznie podatek wynosi 12,75 zł, czyli po zaokrągleniu 13 zł za miesiąc.
Czy emeryt, student albo osoba bez innych dochodów musi zapłacić podatek?
Tak. Emerytura, status studenta, brak pracy albo brak innych dochodów nie zwalniają z rozliczenia przychodu z najmu miejsca postojowego. W ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych nie stosuje się kwoty wolnej od podatku, która występuje przy opodatkowaniu dochodów według skali podatkowej.
To oznacza, że nawet niewielki roczny przychód z najmu, np. 1800 zł, nie jest pomijany tylko dlatego, że podatnik nie osiąga innych dochodów. Od takiego przychodu należy obliczyć ryczałt i wykazać go w PIT-28.
Ważne:
Jeżeli w umowie najmu łączysz czynsz z opłatami administracyjnymi, łatwo zawyżyć podstawę opodatkowania albo stworzyć spór z urzędem skarbowym. W praktyce warto opisać w umowie osobno czynsz, opłaty dodatkowe, termin płatności i sposób ich dokumentowania.
Terminy wpłat ryczałtu i PIT-28
Ryczałt wpłaca się na mikrorachunek podatkowy. Przy rozliczeniu miesięcznym termin płatności przypada do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano przychód. Ryczałt za grudzień wpłaca się do 20 stycznia następnego roku. Wpłata w trakcie roku powinna być oznaczona symbolem formularza PPE.
Po zakończeniu roku podatnik składa PIT-28. Zeznanie za dany rok składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli z zeznania wynika dopłata podatku, wpłaca się ją do 30 kwietnia z symbolem formularza PIT-28.
Jeżeli podatnik osiąga także inne dochody, np. z pracy, emerytury albo działalności gospodarczej, może mieć obowiązek złożenia dodatkowego zeznania właściwego dla tych dochodów. Najem prywatny rozliczany ryczałtem wykazuje się jednak w PIT-28.
Czy trzeba zawiadamiać urząd skarbowy o wynajmie miejsca postojowego?
Co do zasady nie składa się obecnie oświadczenia o wyborze ryczałtu dla najmu prywatnego, ponieważ ryczałt jest obowiązkowy. Urząd skarbowy dowiaduje się o przychodzie przede wszystkim z wpłat ryczałtu i z rocznego PIT-28.
Inaczej wygląda sytuacja małżonków, którzy chcą, aby całość przychodu z najmu wspólnego składnika majątku rozliczał tylko jeden z nich. Wtedy należy złożyć stosowne oświadczenie w ustawowym terminie: zasadniczo do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy w roku przychód z takiego najmu, a gdy pierwszy przychód uzyskano w grudniu – do końca roku.
Jak dobrze ułożyć umowę najmu miejsca postojowego?
Umowa najmu miejsca postojowego może być zawarta ustnie, ale dla celów dowodowych lepiej przygotować ją na piśmie. Powinna wskazywać strony, dokładne oznaczenie miejsca, wysokość czynszu, termin płatności, czas trwania umowy, zasady wypowiedzenia oraz ewentualne opłaty dodatkowe.
Przelew bankowy jest najbezpieczniejszy dowodowo, ponieważ pokazuje datę otrzymania przychodu. Ma to znaczenie przy ustaleniu miesiąca, za który należy wpłacić ryczałt. W razie płatności gotówką warto wystawiać potwierdzenia odbioru czynszu.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce rozliczyć najem miejsca postojowego i na co zwrócić uwagę przy niewielkich kwotach czynszu.
PRZYKŁAD 1
Pani Maria, emerytka, wynajmuje sąsiadowi miejsce postojowe za 250 zł miesięcznie. Co miesiąc płaci wspólnocie 156,62 zł opłat związanych z miejscem. Ponieważ opłata do wspólnoty jest jej kosztem, a przy najmie prywatnym obowiązuje ryczałt od przychodu, pani Maria liczy podatek od 250 zł, a nie od różnicy między czynszem a opłatą.
PRZYKŁAD 2
Pan Kamil jest studentem i nie ma innych dochodów. Wynajmuje miejsce postojowe za 150 zł miesięcznie, czyli uzyskuje 1800 zł rocznie. Nie może powołać się na kwotę wolną od podatku, ponieważ przychód z najmu prywatnego rozlicza ryczałtem. Powinien wpłacać ryczałt od otrzymanego czynszu i wykazać przychód w PIT-28.
PRZYKŁAD 3
Pani Anna w umowie najmu wskazała osobno czynsz 220 zł oraz zwrot opłaty administracyjnej 80 zł, którą zgodnie z umową ma ponosić najemca. Jeżeli pani Anna tylko pobiera tę opłatę i przekazuje ją wspólnocie, a dokumenty potwierdzają taki sposób rozliczeń, podstawą opodatkowania ryczałtem może być sam czynsz najmu. Gdyby natomiast umowa przewidywała jedną łączną kwotę 300 zł bez rozdzielenia opłat, bezpieczniej byłoby traktować całość jako przychód.
FAQ
Czy wynajem miejsca postojowego zawsze trzeba opodatkować?
Jeżeli właściciel otrzymuje czynsz za oddanie miejsca postojowego do używania, powstaje przychód z najmu. W typowej sytuacji prywatnej rozlicza się go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Czy emeryt płaci podatek od wynajmu miejsca postojowego?
Tak. Pobieranie emerytury nie zwalnia z podatku od najmu. Przychód z najmu miejsca postojowego należy rozliczyć niezależnie od świadczenia emerytalnego.
Czy można odliczyć opłatę do wspólnoty mieszkaniowej?
Przy ryczałcie nie odlicza się kosztów. Jeżeli opłata do wspólnoty jest kosztem właściciela, nie pomniejsza podatku. Inaczej można analizować jedynie kwoty, które zgodnie z umową ponosi najemca i które właściciel tylko przekazuje dalej.
Czy przy małym przychodzie z najmu działa kwota wolna od podatku?
Nie. Kwota wolna dotyczy dochodów opodatkowanych według skali podatkowej. Najem prywatny rozliczany ryczałtem nie korzysta z kwoty wolnej, dlatego nawet niewielki czynsz trzeba rozliczyć.
Jaki formularz PIT składa się przy wynajmie miejsca postojowego?
Przychody z najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem wykazuje się w PIT-28. Zeznanie składa się po zakończeniu roku, zasadniczo od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.
Czy ustna umowa najmu wystarczy?
Ustna umowa może być skuteczna, ale pisemna jest znacznie bezpieczniejsza. Pomaga wykazać wysokość czynszu, termin płatności, sposób rozliczenia opłat dodatkowych i zakres obowiązków stron.
Podsumowanie
Wynajem miejsca postojowego w garażu podziemnym, nawet za niewielką kwotę, zasadniczo powoduje powstanie przychodu z najmu prywatnego. Od takiego przychodu należy zapłacić ryczałt, najczęściej według stawki 8,5%, bez pomniejszania podstawy opodatkowania o koszty ponoszone przez właściciela.
W praktyce najważniejsze jest prawidłowe określenie, co jest czynszem, a co ewentualnym zwrotem opłat ponoszonych przez najemcę. Dobrze przygotowana umowa i przejrzyste przelewy ułatwiają rozliczenie podatku oraz zmniejszają ryzyko sporu z urzędem skarbowym.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
4. Ministerstwo Finansów, Dochody z najmu - podatki.gov.pl
Nota obciążeniowa
