Zadatek czy zaliczka?
Wszystko zależy od tego, czy umówił się Pan na zapłatę zadatku czy zaliczki. Choć pozornie te pojęcia mogą wydawać się identycznie (chodzi o płatność dokonaną przed właściwą transakcją), to jednak w prawie cywilnym wiążą się z nimi odmienne skutki. Zadatek jest wprost uregulowany w przepisach Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2016 r., poz. 380, z późn. zm.; dalej „K.c.”), a dokładniej w art. 394 K.c.:
„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Zadatek na poczet przyszłej umowy sprzedaży
Jak widać, w powyższym przepisie jest mowa wyłącznie o zadatku, a nie zaliczce. Jeżeli rzeczywiście dał Pan zadatek na poczet przyszłej umowy sprzedaży i można to w jakikolwiek sposób potwierdzić (np. w korespondencji ze sprzedającym), to Pańska pozycja negocjacyjna jest więcej niż dobra, ponieważ danie zadatku zabezpiecza należyte wykonanie przyszłej umowy i wzmacnia pozycję strony, która jest zainteresowana jej zawarciem. Przepis art. 394 K.c. jest przepisem szczególnym wobec regulacji dotyczących niewykonania umów, stąd można traktować go jako samoistną podstawę uprawnień w razie naruszenia zobowiązania przez kontrahenta. Z treści art. 394 K.c. wynika, jak Pan widzi, że jeżeli kupujący daje zadatek, to w razie niewykonania umowy:
- może od umowy odstąpić, nie wyznaczając dodatkowego terminu;
- może żądać zadatku w podwójnej wysokości – w ramach odszkodowania.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy
Trochę kontrowersji wzbudza interpretacja pojęcia „niewykonanie umowy”, gdyż należy odróżnić całkowite niezrealizowanie umowy od jej zrealizowania niepoprawnie, niezgodnie z ustaleniami. Art. 394 K.c. stosuje się wyłącznie w przypadku, gdy mówimy o całkowitym niewykonaniu umowy. „Przepis art. 394 § 1 k.c. znajduje zastosowanie w przypadkach niewykonania zobowiązania, natomiast nienależyte wykonanie zobowiązania stanowi podstawę odpowiedzialności w ramach ogólnego reżimu określonego w przepisach art. 471 i n. k.c. Słuszne jest jednak stanowisko, iż wobec niejednoznacznego definiowania obu pojęć, w razie trudności w ocenie konkretnych sytuacji, powinno się je kwalifikować jako niewykonanie zobowiązania, udzielając w ten sposób silniejszej ochrony wierzycielowi (por. wyrok SN z dnia 17 czerwca 2003 r., III CKN 80/01, Biul. SN 2003, nr 12, s. 14 oraz M. Tenenbaum, Instytucja zadatku..., s. 261)” (A. Olejniczak, Komentarz do art. 394 Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. 3: Zobowiązania – część ogólna, red. A. Kidyba, LEX 2014).
Jak widać, w razie wątpliwości należy rozstrzygać je na korzyść wierzyciela, stąd też znajdzie Pan argumenty, aby jednak zastosować art. 394 K.c. w Pańskiej sytuacji. Stąd też może Pan złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy i zagrozić sprzedawcy, że jeżeli nie zwróci wpłaconej kwoty, podejmie Pan kroki w celu wyegzekwowania podwójnego zadatku jako odszkodowania – łącznie z postępowaniem przed sądem.
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
