Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową, jak chronić interesy nabywcy?

Hipoteka przymusowa nieruchomości

Hipoteka przymusowa to ograniczone prawo rzeczowe, które powstaje z mocy prawa bez zgody właściciela nieruchomości, a jej celem jest zabezpieczenie istniejącej wierzytelności. ZUS, jako wierzyciel publicznoprawny, posiada uprawnienie do jej ustanowienia w oparciu o tytuł wykonawczy.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej następuje na podstawie wniosku wierzyciela i dokumentu stanowiącego tytuł wykonawczy, bez potrzeby uzyskiwania tytułu egzekucyjnego ani zgody dłużnika.

Hipoteka przymusowa zabezpiecza nie tylko należność główną, ale także odsetki za zwłokę, koszty postępowania egzekucyjnego oraz inne należności uboczne (art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Tym samym ujawniona w księdze wieczystej kwota 90 000 zł stanowi wyłącznie tzw. sumę hipoteki, nie zaś ostateczne rozmiary zobowiązania, które mogą wzrosnąć wskutek narastania odsetek oraz kosztów windykacji.

Ryzykowne zawarcie umowy przedwstępnej i przekazanie zaliczki właścicielowi nieruchomości

Rozważane przez Panią rozwiązanie, polegające na zawarciu umowy przedwstępnej i przekazaniu sprzedającej zaliczki na spłatę zobowiązań wobec ZUS-u, rodzi szereg istotnych ryzyk prawnych i praktycznych, których nieuwzględnienie może prowadzić do poważnych konsekwencji majątkowych i procesowych.

Po pierwsze, należy podkreślić, iż wpisana do księgi wieczystej kwota hipoteki przymusowej nie odzwierciedla rzeczywistego rozmiaru zadłużenia, lecz stanowi jedynie sumę zabezpieczenia. Wierzytelność ZUS może ulegać powiększeniu o odsetki ustawowe za opóźnienie oraz inne należności uboczne, w tym koszty egzekucji administracyjnej. Oznacza to, że faktyczna kwota niezbędna do wykreślenia hipoteki może przekraczać deklarowane 90 000 zł, co w przypadku nieuzupełnienia środków skutkować będzie trwałym obciążeniem nieruchomości i uniemożliwi jej skuteczne nabycie.

Po drugie, z punktu widzenia praktyki obrotu, przekazanie środków bezpośrednio na rzecz sprzedającej, bez instytucjonalnych mechanizmów nadzoru, stwarza realne niebezpieczeństwo ich wykorzystania w sposób niezgodny z deklarowanym celem. Brak odpowiedniego nadzoru nad dysponowaniem zaliczką może doprowadzić do sytuacji, w której środki nie zostaną przeznaczone na spłatę wierzytelności wobec ZUS-u, a tym samym nie zostaną spełnione przesłanki do wykreślenia hipoteki. Taki stan rzeczy prowadziłby do istotnego zagrożenia interesów klienta, pozostawiając go bez zabezpieczenia i z ograniczoną możliwością odzyskania środków.

Po trzecie, należy wskazać na potencjalną wielość zobowiązań sprzedającej, która może prowadzić do ustanowienia dalszych hipotek przymusowych lub innych form zabezpieczenia na nieruchomości między zawarciem umowy przedwstępnej a umowy przyrzeczonej. Z uwagi na to, że informacje o toczących się postępowaniach egzekucyjnych nie zawsze są ujawniane w księdze wieczystej w czasie rzeczywistym, klient powinien liczyć się z ryzykiem ujawnienia nowych obciążeń po zawarciu umowy przedwstępnej. Dodatkowo potencjalne postępowania upadłościowe lub restrukturyzacyjne względem sprzedającej mogą całkowicie uniemożliwić finalizację transakcji na pierwotnych warunkach.

Ponadto brak wykreślenia hipoteki do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej może uniemożliwić dokonanie skutecznego przeniesienia własności z uwagi na ograniczenia wynikające z zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a także z powodu niezgodności rzeczywistego stanu prawnego z treścią oświadczeń stron. Tym samym każda forma przedwczesnego zaangażowania środków bez jednoznacznego i bezwarunkowego zabezpieczenia interesu klienta powinna zostać oceniona jako nieakceptowalna z punktu widzenia zasad należytej staranności w obrocie nieruchomościami.

Zabezpieczenie nabywcy przed dokonaniem transakcji

W świetle powyższego konieczne jest zapewnienie pełnej transparentności sytuacji zobowiązaniowej sprzedającej względem Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz innych potencjalnych wierzycieli. Zatem konieczne jest uzyskanie przez sprzedającą aktualnego zaświadczenia z ZUS-u o całkowitej wysokości zadłużenia wraz z odsetkami i kosztami. Dokument ten powinien stanowić załącznik do umowy przedwstępnej.

Ponadto wskazane jest zastosowanie bezpiecznych mechanizmów przekazania środków finansowych, w szczególności w formie rachunku depozytowego notariusza lub rachunku powierniczego banku, celem zagwarantowania, że zaliczka zostanie przeznaczona wyłącznie na spłatę zobowiązań wobec ZUS-u, co warunkować będzie możliwość skutecznego wykreślenia hipoteki przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Dodatkowo wskazane jest, aby wszelkie ustalenia stron w tym zakresie zostały jednoznacznie i precyzyjnie ujęte w umowie przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego, co umożliwi skuteczne egzekwowanie jej postanowień oraz ochronę interesu klienta w przypadku ewentualnego sporu sądowego. Warto rozważyć warunek zawieszający: wykreślenie wszystkich hipotek przed zawarciem umowy przyrzeczonej; postanowienie o wpłacie zaliczki na rachunek depozytowy notariusza lub rachunek powierniczy banku z instrukcją przekazania środków wyłącznie na rachunek ZUS; termin, do którego warunek powinien zostać spełniony, pod rygorem odstąpienia – lub inne rozwiązanie prawne.

Z uwagi na publicznoprawny charakter wierzytelności zabezpieczonych hipoteką przymusową oraz możliwość narastania zadłużenia ponad kwotę wpisaną do księgi wieczystej planowana przez klienta konstrukcja prawna wymaga daleko idących środków ostrożności. Kluczowe jest pozyskanie informacji o rzeczywistej wysokości zobowiązania oraz zastosowanie bezpiecznego mechanizmu przekazania środków finansowych (rachunek depozytowy, warunek zawieszający). Wyłącznie przy spełnieniu tych warunków należy uznać planowaną transakcję za akceptowalną z punktu widzenia Pani bezpieczeństwa prawnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147