Zakup nieruchomości z hipoteką przymusową ZUS – jak się zabezpieczyć

Hipoteka przymusowa – co oznacza dla kupującego

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość dla zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności – wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana bez wcześniejszego usunięcia obciążenia, co do zasady nabywca kupuje ją razem z hipoteką. Oznacza to, że wierzyciel hipoteczny nadal może zaspokajać się z tej nieruchomości bez względu na zmianę właściciela. Szczegółowo ten skutek omawiamy w materiale o zmianie właściciela nieruchomości a wpisie hipoteki przymusowej.

Hipoteka przymusowa może zostać wpisana bez zgody właściciela na podstawie dokumentów wskazanych w art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W praktyce ZUS korzysta z tego zabezpieczenia przy zaległościach z tytułu składek, gdy dysponuje podstawą do wpisu.

Dla kupującego najważniejsze jest to, że sam wpis w dziale IV księgi wieczystej nie rozwiązuje problemu, tylko go ujawnia. Przed zakupem trzeba ustalić, czy dług rzeczywiście da się całkowicie spłacić z ceny oraz czy po spłacie wierzyciel wyda dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki.

Czy kwota wpisana w księdze wieczystej jest ostateczna

Nie należy zakładać, że kwota widniejąca przy hipotece przymusowej zawsze odpowiada aktualnemu zadłużeniu na dzień sprzedaży. Zakres zabezpieczenia hipoteki określają przede wszystkim przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz treść wpisu, a w konkretnym przypadku znaczenie ma także rodzaj wierzytelności i dokument, na podstawie którego hipoteka została ustanowiona.

W praktyce przy zadłużeniu wobec ZUS trzeba zweryfikować nie tylko należność główną, lecz także odsetki za zwłokę i ewentualne koszty dochodzenia należności. Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych od nieopłaconych w terminie składek należne są odsetki za zwłokę na zasadach określonych dla zaległości podatkowych. To oznacza, że zadłużenie może być dziś wyższe niż w dacie wpisu hipoteki.

Dlatego przed podpisaniem umowy nie wystarczy analiza księgi wieczystej. Trzeba uzyskać od sprzedającego aktualne zaświadczenie albo informację wierzyciela o wysokości zadłużenia na konkretny dzień, razem ze wskazaniem rachunku do spłaty oraz potwierdzeniem, jaki dokument wierzyciel wyda po całkowitej zapłacie.

Dlaczego zwykła zaliczka dla sprzedającego jest ryzykowna

Przekazanie sprzedającemu pieniędzy „na spłatę ZUS” bez kontrolowanego mechanizmu jest ryzykowne z kilku powodów.

Po pierwsze, zaliczka co do zasady nie daje tak silnej ochrony jak zadatek. Kodeks cywilny w art. 394 reguluje skutki zadatku, a nie zaliczki. Jeżeli więc strony przekażą środki jako zaliczkę, to przy niedojściu umowy do skutku najczęściej trzeba będzie dochodzić ich zwrotu na zasadach ogólnych, co bywa trudne, gdy sprzedający ma już problemy finansowe.

Po drugie, jeśli sprzedający ma także innych wierzycieli, może wykorzystać pieniądze inaczej, niż deklarował. Nawet jeśli zobowiąże się w umowie do spłaty ZUS, nie daje to pewności, że środki rzeczywiście trafią do wierzyciela hipotecznego.

Po trzecie, między umową przedwstępną a umową sprzedaży mogą pojawić się nowe wpisy albo wzmianki w księdze wieczystej. Wzmianka sygnalizuje, że złożono wniosek, który może zmienić stan prawny nieruchomości, więc wymaga bardzo ostrożnej analizy.

Po czwarte, przy złej konstrukcji umowy kupujący może zostać z roszczeniem o zwrot pieniędzy wobec niewypłacalnego sprzedającego, a nie z czystą nieruchomością.

Jak bezpiecznie przygotować transakcję

Najbezpieczniejszy model zależy od konkretnego stanu faktycznego: wysokości zadłużenia, liczby wierzycieli, treści księgi wieczystej, terminu sprzedaży i tego, czy sprzedający współpracuje z wierzycielem. Zwykle warto dopilnować co najmniej następujących elementów:

W umowie przedwstępnej warto opisać co najmniej:

• dokładne oznaczenie hipoteki i wierzyciela,
• aktualną kwotę zadłużenia potwierdzoną dokumentem,
• sposób i kolejność zapłaty ceny,
• termin na spłatę zadłużenia i dostarczenie dokumentu do wykreślenia hipoteki,
• zakaz obciążania nieruchomości dodatkowymi prawami do dnia sprzedaży,
• prawo odstąpienia kupującego albo inne skutki umowne, jeśli pojawią się nowe obciążenia lub brak będzie dokumentów wierzyciela.

Jeżeli umowa przedwstępna ma realnie chronić kupującego, warto rozważyć jej zawarcie w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości umowa przyrzeczona wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

Najbezpieczniejszy sposób zapłaty

W praktyce najlepiej unikać prostego przelewu na konto sprzedającego. Zamiast tego warto zastosować mechanizm, w którym część ceny przeznaczona na spłatę hipoteki trafia pod kontrolą notariusza albo bezpośrednio do wierzyciela zgodnie z dokumentami transakcyjnymi.

Możliwe rozwiązania to zwłaszcza:

• zapłata części ceny bezpośrednio na rachunek wierzyciela wskazany w aktualnym piśmie ZUS,
• depozyt notarialny – jeżeli konstrukcja transakcji i notariusz dopuszczają takie rozwiązanie,
• podział ceny w akcie notarialnym na część dla wierzyciela i część dla sprzedającego po spełnieniu ustalonych warunków.

Wybór rozwiązania zależy od dokumentów, zgody stron i praktycznych możliwości zamknięcia transakcji. Kluczowe jest jedno: sprzedający nie powinien swobodnie dysponować pieniędzmi przeznaczonymi na spłatę hipoteki, zanim nie zostanie zapewniona kontrola nad ich przeznaczeniem.

Na co jeszcze uważać przed aktem notarialnym

Poza samą hipoteką przymusową trzeba sprawdzić, czy przeciwko sprzedającemu nie toczą się inne postępowania, które mogą utrudnić sprzedaż albo skuteczne wykreślenie obciążeń. Sama księga wieczysta nie pokazuje całego obrazu majątkowego dłużnika.

Warto więc zadbać o:

• ponowne sprawdzenie księgi wieczystej bezpośrednio przed podpisaniem aktu,
• oświadczenia sprzedającego o braku innych niespłaconych obciążeń dotyczących nieruchomości,
• ustalenie, czy nieruchomość nie jest przedmiotem zajęcia w egzekucji,
• weryfikację podstaw nabycia nieruchomości przez sprzedającego oraz jego stanu cywilnego, jeżeli może to wpływać na ważność sprzedaży.

Jeżeli pojawi się nowa hipoteka, ostrzeżenie lub wzmianka, kupujący nie powinien automatycznie podpisywać aktu. Trzeba najpierw ustalić, czego dotyczy nowy wpis i czy nie zmienia on ryzyka transakcji.

Podsumowanie

Sam fakt, że hipoteka przymusowa ZUS widnieje w księdze wieczystej, nie przekreśla zakupu nieruchomości. Nie wolno jednak traktować kwoty wpisanej w księdze jako pewnej i końcowej ani przekazywać pieniędzy sprzedającemu bez precyzyjnego zabezpieczenia.

W praktyce bezpieczna transakcja wymaga: aktualnych dokumentów wierzyciela, dobrze napisanej umowy przedwstępnej, kontrolowanego mechanizmu płatności oraz ponownej weryfikacji stanu księgi wieczystej tuż przed aktem notarialnym.

FAQ

Czy można kupić nieruchomość z hipoteką przymusową ZUS?

Tak, ale co do zasady nieruchomość pozostaje obciążona hipoteką, dopóki nie dojdzie do spłaty zabezpieczonego długu i wykreślenia wpisu. Dlatego zakup powinien być tak zorganizowany, aby najpierw zapewnić spłatę wierzyciela i dokument do wykreślenia hipoteki.

Czy lepsza jest zaliczka czy zadatek?

Z punktu widzenia ochrony kupującego zwykle silniejszy jest zadatek, bo jego skutki reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. Jednak przy nieruchomości obciążonej hipoteką najważniejsze jest nie tylko nazwanie wpłaty, ale przede wszystkim sposób jej zabezpieczenia i warunki wypłaty.

Czy wystarczy obietnica sprzedającego, że spłaci ZUS po otrzymaniu pieniędzy?

Nie. Taka obietnica nie daje realnej kontroli nad pieniędzmi. Trzeba mieć aktualne dokumenty wierzyciela i ustalony mechanizm zapłaty powiązany ze spłatą długu oraz dokumentem potrzebnym do wykreślenia hipoteki.

Czy umowa przedwstępna powinna być notarialna?

W wielu takich sprawach tak, ponieważ forma aktu notarialnego daje silniejszą ochronę. Zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego umożliwia ona dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli umowa przedwstępna spełnia wymagania właściwe dla sprzedaży nieruchomości.

Kiedy najlepiej ponownie sprawdzić księgę wieczystą?

Bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego. Wcześniejsza analiza nie wystarczy, bo między umową przedwstępną a sprzedażą mogą pojawić się nowe wpisy albo wzmianki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – ISAP

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP

3. Ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych – ISAP