Sprzedaż mieszkania na raty – jak zabezpieczyć zapłatę?

Stan prawny na 11 czerwca 2026 r. Sprzedaż mieszkania na raty nie jest zakazana. Strony mogą ustalić, że kupujący płaci część ceny przy akcie notarialnym, a pozostałą część po kilku miesiącach. Trzeba jednak odróżnić dwie rzeczy: przejście własności nieruchomości oraz termin zapłaty ceny. Prawo cywilne nie pozwala przenieść własności nieruchomości pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, ale pozwala odroczyć zapłatę części ceny.

Czy można sprzedać mieszkanie na dwie raty?

Tak. W akcie notarialnym można zapisać, że cena sprzedaży wynosi określoną kwotę, z czego część zostaje zapłacona przed podpisaniem aktu albo przy jego podpisaniu, a pozostała część będzie płatna w ustalonym terminie, np. w ciągu 3 albo 6 miesięcy. Taki zapis nie powinien być sformułowany jako warunek skuteczności sprzedaży, lecz jako zwykłe zobowiązanie kupującego do zapłaty reszty ceny.

Kluczowy jest art. 157 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Oznacza to, że w akcie sprzedaży nie należy wpisywać, że własność przejdzie dopiero po zapłacie drugiej raty albo że sprzedaż stanie się skuteczna dopiero po zapłacie całej ceny. Taki zapis nie da sprzedającemu prostego zabezpieczenia, a może wymagać zawarcia dodatkowej bezwarunkowej umowy przenoszącej własność.

Jeżeli strony chcą zawrzeć jedną umowę sprzedaży, najbezpieczniejszy model polega na tym, że własność przechodzi na kupującego z chwilą podpisania aktu notarialnego, natomiast w akcie szczegółowo opisuje się termin, sposób i zabezpieczenia zapłaty pozostałej części ceny.

Jak zapisać odroczoną płatność w akcie notarialnym?

W akcie notarialnym warto precyzyjnie wskazać co najmniej: pełną cenę sprzedaży, kwotę już zapłaconą, kwotę pozostałą do zapłaty, ostateczny termin płatności, numer rachunku bankowego sprzedającego, skutki opóźnienia oraz zabezpieczenia zapłaty. Dobrze jest też określić, czy za dzień zapłaty uznaje się dzień uznania rachunku sprzedającego, czy dzień zlecenia przelewu.

Jeżeli kupujący ma zapłacić drugą ratę dopiero po sprzedaży własnego lokalu, uzyskaniu kredytu albo po innym przyszłym zdarzeniu, należy unikać niejasnych określeń. Zamiast zapisu „po sprzedaży innego mieszkania” lepiej wskazać konkretną datę graniczną, np. „najpóźniej do dnia 30 listopada 2026 r.”. Zdarzenie przyszłe może być opisane dodatkowo, ale sprzedający powinien mieć pewny, kalendarzowy termin wymagalności roszczenia.

Podobne mechanizmy pojawiają się nie tylko przy sprzedaży mieszkania, ale także przy transakcjach takich jak zakup mieszkania z odroczonym terminem czy kupno domu na raty. W każdej z tych spraw najważniejsze jest to, aby harmonogram płatności był jednoznaczny i możliwy do wyegzekwowania.

Dobrowolne poddanie się egzekucji przez kupującego

Podstawowym zabezpieczeniem przy sprzedaży mieszkania z odroczoną częścią ceny jest oświadczenie kupującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Najczęściej stosuje się art. 777 § 1 pkt 4 albo art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego, zależnie od tego, jak notariusz konstruuje obowiązek zapłaty i jakie zdarzenia mają warunkować możliwość nadania klauzuli wykonalności.

W praktyce taki zapis powinien określać: kto jest dłużnikiem, kto jest wierzycielem, z jakiego stosunku prawnego wynika dług, jaką kwotę kupujący ma zapłacić, do kiedy ma zapłacić, do jakiej kwoty poddaje się egzekucji, od kiedy sprzedający może wystąpić o klauzulę wykonalności oraz do kiedy może z takim wnioskiem wystąpić. Jeżeli strony przewidują odsetki za opóźnienie, koszty albo waloryzację, także te elementy powinny być opisane precyzyjnie.

Największa zaleta art. 777 K.p.c. polega na tym, że sprzedający nie musi wytaczać zwykłego procesu o zapłatę. Gdy kupujący nie zapłaci w terminie, sprzedający może złożyć do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika. Nie oznacza to jednak gwarancji odzyskania pieniędzy. Jeżeli kupujący okaże się niewypłacalny, egzekucja może być bezskuteczna mimo prawidłowego aktu.

Hipoteka, depozyt notarialny i inne zabezpieczenia zapłaty ceny

Jeżeli odroczona kwota jest znaczna, sprzedający powinien rozważyć zabezpieczenie rzeczowe albo finansowe. Jednym z silniejszych rozwiązań jest ustanowienie hipoteki na sprzedawanym mieszkaniu albo na innej nieruchomości kupującego. Hipoteka wymaga wpisu do księgi wieczystej i daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości, ale jej skuteczność zależy od wartości nieruchomości, pierwszeństwa wpisów oraz ewentualnych wcześniejszych obciążeń.

Inne rozwiązania to depozyt notarialny, gwarancja bankowa, blokada środków na rachunku, rachunek powierniczy albo zapłata z kredytu bezpośrednio na rachunek sprzedającego. Wybór zabezpieczenia powinien zależeć od wysokości drugiej raty, wiarygodności kupującego, źródła finansowania i tego, czy kupujący ma majątek, z którego realnie można prowadzić egzekucję.

Przy sprzedaży nieruchomości gruntowych podobne ryzyka występują przy umowach dotyczących działek. W takich sprawach pomocne mogą być zasady omawiane przy zagadnieniach takich jak zabezpieczenie sprzedaży działki oraz bezpieczna sprzedaż działki budowlanej.

Czy kupujący może wprowadzić się od razu?

Jeżeli akt notarialny od razu przenosi własność mieszkania na kupującego, kupujący staje się właścicielem i co do zasady może objąć lokal w posiadanie, chyba że strony ustalą późniejszy termin wydania. Sprzedający powinien więc rozważyć, czy chce wydać mieszkanie przed pełną zapłatą ceny. Po wydaniu lokalu spór nie będzie dotyczył już tego, kto jest właścicielem, lecz zapłaty pozostałej części ceny i ewentualnych kosztów związanych z lokalem.

Jeżeli strony umawiają się na wydanie mieszkania przed zapłatą całej ceny, w akcie warto opisać dzień i godzinę wydania, stan liczników, przejście ciężarów i opłat, odpowiedzialność za szkody, sposób przekazania kluczy oraz protokół zdawczo-odbiorczy. Jeżeli natomiast własność nie ma przejść od razu, a kupujący ma korzystać z lokalu wcześniej, potrzebna jest osobna konstrukcja prawna, np. najem, użyczenie albo umowa przedwstępna z wydaniem lokalu.

W praktyce wiele sporów powstaje wtedy, gdy kupujący korzysta z mieszkania przed ostatecznym rozliczeniem ceny. Warto wtedy porównać rozwiązania stosowane przy sytuacji takiej jak użyczenie mieszkania przed sprzedażą, bo samo przekazanie kluczy bez jasnych zasad może znacząco osłabić pozycję sprzedającego.

Czy umowa przedwstępna jest konieczna?

Nie zawsze. Jeżeli strony są gotowe do zawarcia umowy przyrzeczonej i akceptują to, że własność przejdzie od razu, można zawrzeć jedną umowę sprzedaży z odroczoną płatnością części ceny. Umowa przedwstępna jest natomiast przydatna, gdy strony chcą dopiero przygotować transakcję, poczekać na kredyt, uzyskać dokumenty, uregulować stan księgi wieczystej albo uzależnić zawarcie umowy sprzedaży od spełnienia określonych warunków.

Koszt umowy przedwstępnej nie powinien być jedynym kryterium decyzji. Czasem tańsze formalnie rozwiązanie jest bardziej ryzykowne, zwłaszcza gdy druga rata stanowi dużą część ceny. Jeżeli sprzedający od razu przeniesie własność, a kupujący nie zapłaci reszty, sprzedający będzie przede wszystkim wierzycielem pieniężnym. Dlatego przed podpisaniem aktu trzeba świadomie ocenić, czy ryzyko jest akceptowalne.

Co zrobić, gdy kupujący nie zapłaci drugiej raty?

Jeżeli w akcie notarialnym znajduje się prawidłowe poddanie się egzekucji, pierwszym krokiem jest zwykle wezwanie kupującego do zapłaty, a następnie złożenie wniosku o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego można skierować sprawę do komornika.

Jeżeli aktu z art. 777 K.p.c. nie ma albo zapis jest wadliwy, sprzedający musi co do zasady dochodzić zapłaty w postępowaniu sądowym. Wtedy znaczenie mają dokumenty potwierdzające cenę, termin płatności, wydanie lokalu, korespondencja stron i dowody częściowej zapłaty. Możliwe są także odsetki za opóźnienie, jeżeli roszczenie jest wymagalne.

Odstąpienie od umowy po przeniesieniu własności nieruchomości jest zagadnieniem bardziej złożonym i wymaga indywidualnej oceny aktu notarialnego, zachowania stron oraz skutków wpisów w księdze wieczystej. Nie należy zakładać, że brak zapłaty drugiej raty automatycznie i bez dalszych czynności „cofa” sprzedaż mieszkania.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania na dwie raty jest prawnie możliwa, ale trzeba ją poprawnie skonstruować. Nie należy warunkować przeniesienia własności od zapłaty drugiej raty, bo własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Można natomiast przenieść własność od razu i ustalić późniejszy termin zapłaty części ceny.

Dla sprzedającego najważniejsze jest zabezpieczenie pozostałej kwoty. W praktyce podstawą jest dobrze przygotowane oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym. Przy większych kwotach warto dodać hipotekę, depozyt notarialny, gwarancję bankową albo inne zabezpieczenie finansowe. Jeżeli kupujący ma wprowadzić się do lokalu od razu, trzeba starannie uregulować wydanie mieszkania, koszty i odpowiedzialność stron.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 155, art. 157 i art. 158 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 777 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147