Mieszkam w Niemczech i wynajmuję mieszkanie w Polsce

Rezydencja podatkowa po przeprowadzce do Niemiec

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, gdzie masz miejsce zamieszkania dla celów podatkowych. Według polskiej ustawy o PIT za osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce uważa się osobę, która posiada w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych, czyli ośrodek interesów życiowych, albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Te przesłanki są alternatywne. Oznacza to, że samo przebywanie za granicą przez większość roku nie zawsze wystarczy, jeżeli najważniejsze więzi rodzinne, osobiste albo gospodarcze nadal pozostają w Polsce. Z drugiej strony osoba, która faktycznie przeprowadziła się do Niemiec, tam pracuje, mieszka, prowadzi codzienne życie i nie ma w Polsce centrum interesów życiowych, zwykle będzie niemieckim rezydentem podatkowym.

Jeżeli oba państwa mogłyby uznać Cię za swojego rezydenta, stosuje się reguły z umowy między Polską a Niemcami. Znaczenie mają kolejno m.in. stałe miejsce zamieszkania, ściślejsze powiązania osobiste i gospodarcze, zwykłe przebywanie oraz obywatelstwo. W praktyce trzeba zebrać fakty: gdzie mieszkasz na stałe, gdzie pracujesz, gdzie przebywa rodzina, gdzie masz rachunki, ubezpieczenie, lekarza, majątek i główne źródła dochodu.

Certyfikat rezydencji z Niemiec — kiedy jest potrzebny?

Jeżeli jesteś niemieckim rezydentem podatkowym, warto uzyskać w niemieckim urzędzie skarbowym dokument potwierdzający rezydencję podatkową. W praktyce jest to zaświadczenie, które może być potrzebne do wykazania przed polskim urzędem skarbowym albo polskim płatnikiem, że Twoje centrum podatkowe znajduje się w Niemczech.

Certyfikat rezydencji nie oznacza jednak, że Polska traci prawo do opodatkowania wszystkich dochodów związanych z Polską. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie położone w Polsce albo sprzedajesz polską nieruchomość, Polska nadal może opodatkować takie dochody na zasadach wynikających z ustawy o PIT i umowy polsko-niemieckiej.

W Polsce warto także zaktualizować dane adresowe i właściwy urząd skarbowy. Osoby nieprowadzące działalności gospodarczej najczęściej robią to przez ZAP-3 albo przez dane wykazywane w zeznaniu rocznym. Jeżeli masz NIP, prowadzisz działalność albo jesteś płatnikiem, formularz może być inny, dlatego przed wysłaniem zgłoszenia trzeba sprawdzić swoją sytuację formalną.

Jakie dochody rozlicza w Polsce osoba mieszkająca w Niemczech?

Jeżeli po analizie faktów okaże się, że jesteś niemieckim rezydentem podatkowym, w Polsce masz zasadniczo ograniczony obowiązek podatkowy. Oznacza to, że w Polsce rozliczasz dochody osiągnięte na terytorium Polski, a nie całość światowych dochodów.

Do polskich dochodów mogą należeć w szczególności:

• wynagrodzenie lub premia związane z pracą wykonywaną wcześniej w Polsce — zwłaszcza gdy świadczenie wypłaca polski pracodawca i wynika ono z okresu zatrudnienia w Polsce,
• przychody z najmu mieszkania położonego w Polsce,
• dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce, jeżeli sprzedaż podlega jeszcze opodatkowaniu w PIT,
• inne dochody, które polska ustawa o PIT uznaje za osiągnięte na terytorium Polski.

Nie należy automatycznie łączyć wszystkich tych dochodów w jednym zeznaniu. Obecnie najem prywatny rozlicza się na PIT-28, sprzedaż nieruchomości na PIT-39, a wynagrodzenie z pracy — w zależności od dokumentów od płatnika i rodzaju dochodu — najczęściej w PIT-37 albo PIT-36.

Najem mieszkania w Polsce przez rezydenta Niemiec

Dochód z majątku nieruchomego położonego w Polsce może być opodatkowany w Polsce. Dotyczy to również najmu mieszkania przez osobę, która mieszka i pracuje w Niemczech. W praktyce ważne jest więc nie tylko to, gdzie mieszkasz, ale także gdzie położona jest nieruchomość.

Najważniejsza zmiana względem starszych porad polega na tym, że od 2023 r. najem prywatny nie jest już rozliczany według skali podatkowej na PIT-36. Aktualnie przychody z najmu prywatnego rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w zeznaniu PIT-28.

Stawki ryczałtu od najmu prywatnego wynoszą obecnie 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Przy ryczałcie podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu, dlatego co do zasady nie odlicza się kosztów remontu, wyposażenia, prowizji pośrednika czy amortyzacji mieszkania.

Ryczałt wpłaca się w trakcie roku miesięcznie albo — przy spełnieniu warunków — kwartalnie. Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Wpłaty w trakcie roku oznacza się właściwym symbolem formularza płatności, a podatek wynikający z zeznania rocznego — symbolem PIT-28.

Umowa polsko-niemiecka a podwójne opodatkowanie

Umowa między Polską a Niemcami przewiduje, że dochód z nieruchomości położonej w drugim państwie może być opodatkowany w państwie położenia nieruchomości. Jeżeli więc niemiecki rezydent wynajmuje mieszkanie w Polsce, Polska ma prawo opodatkować przychód z tego najmu.

Po stronie niemieckiej ten dochód może mieć znaczenie w rozliczeniu według zasad niemieckich. Co do zasady, dla niemieckiego rezydenta umowa przewiduje metodę wyłączenia z progresją dla dochodów, które mogą być opodatkowane w Polsce, z wyjątkami wskazanymi w samej umowie. W praktyce oznacza to, że polski dochód może być wykazywany w Niemczech informacyjnie albo wpływać na stawkę podatkową stosowaną do innych dochodów, ale sposób wykazania trzeba potwierdzić według niemieckich przepisów.

Warto zachować polskie deklaracje, potwierdzenia przelewów podatku, umowę najmu, potwierdzenia otrzymania czynszu oraz certyfikat rezydencji z Niemiec. Te dokumenty pomagają wykazać, że dochód został prawidłowo przypisany do właściwego państwa.

Premia ze starej pracy w Polsce

Premia wypłacona po wyjeździe do Niemiec wymaga sprawdzenia, za jaki okres i za jaką pracę została wypłacona. Jeżeli jest to premia za pracę wykonywaną wcześniej w Polsce, może być uznana za dochód osiągnięty w Polsce, nawet jeśli w momencie wypłaty mieszkasz już w Niemczech.

Jeżeli premię wypłaca polski pracodawca, zwykle otrzymasz informację PIT-11. Na jej podstawie trzeba ustalić, czy składasz PIT-37, czy PIT-36. Inaczej może być, gdy świadczenie dotyczy pracy wykonywanej już w Niemczech albo gdy wypłata ma niestandardowy charakter, np. odszkodowawczy lub z tytułu programu motywacyjnego.

Nie należy więc automatycznie przyjmować, że każda wypłata z Polski po przeprowadzce jest opodatkowana wyłącznie w Polsce albo wyłącznie w Niemczech. Decydują fakty, dokumenty od płatnika i właściwy przepis umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce

Sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce przez osobę mieszkającą w Niemczech może podlegać opodatkowaniu w Polsce. Zgodnie z polską ustawą o PIT kluczowy jest termin 5 lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości.

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie tego terminu, co do zasady nie powstaje PIT z odpłatnego zbycia nieruchomości i nie składa się PIT-39. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, dochód zasadniczo podlega 19% podatkowi i rozliczeniu w PIT-39 składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Możliwe jest zwolnienie z podatku, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Przy nieruchomościach nabytych w spadku, darowiźnie, w wyniku podziału majątku albo przy wcześniejszych nakładach trzeba dodatkowo sprawdzić szczególne zasady ustalania daty nabycia i kosztów.

Co praktycznie zrobić przed rozliczeniem?

Przed złożeniem deklaracji warto przygotować krótką dokumentację swojej sytuacji. Powinna ona obejmować:

• datę faktycznej przeprowadzki do Niemiec i dokumenty potwierdzające zamieszkanie za granicą,
• informację, gdzie znajduje się centrum życia rodzinnego, osobistego i zawodowego,
• niemiecki certyfikat rezydencji podatkowej, jeżeli jest dostępny,
• umowę najmu polskiego mieszkania i zestawienie otrzymanych czynszów,
• PIT-11 albo inne dokumenty dotyczące premii z polskiej pracy,
• datę i sposób nabycia sprzedawanej nieruchomości oraz dokumenty kosztowe.

Dopiero na tej podstawie można bezpiecznie określić, które zeznania złożyć w Polsce i jakie informacje wykazać w Niemczech.

FAQ

Czy osoba mieszkająca w Niemczech musi mieć certyfikat rezydencji?

Nie zawsze jest to formalny warunek złożenia polskiej deklaracji, ale w praktyce certyfikat rezydencji jest bardzo przydatny. Potwierdza, że dla celów podatkowych jesteś rezydentem Niemiec i pomaga wykazać w Polsce ograniczony obowiązek podatkowy.

Czy najem mieszkania w Polsce rozlicza się w PIT-36?

Co do zasady nie, jeżeli chodzi o najem prywatny. Od 2023 r. najem prywatny jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w PIT-28. PIT-36 może być potrzebny do innych dochodów, ale nie do samego najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem.

Czy od najmu można odliczyć koszty mieszkania?

Przy ryczałcie podatek liczy się od przychodu, dlatego typowych kosztów najmu, takich jak remont, wyposażenie, odsetki czy amortyzacja, zasadniczo nie odlicza się od podstawy opodatkowania. Możliwe są tylko odliczenia przewidziane dla ryczałtu, jeśli spełnione są ich warunki.

Czy polski urząd skarbowy jest właściwy według miejsca położenia mieszkania?

Dla PIT-28 właściwość ustala się według miejsca zamieszkania na dzień składania zeznania. Przy osobach mieszkających za granicą w praktyce trzeba ustalić urząd właściwy dla nierezydentów lub według ostatnich danych podatnika, dlatego warto sprawdzić to przed złożeniem zeznania.

Czy sprzedaż mieszkania w Polsce przez rezydenta Niemiec zawsze jest opodatkowana w Polsce?

Nie zawsze. Polska może opodatkować sprzedaż polskiej nieruchomości, ale podatek PIT zwykle pojawia się wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania. Po upływie tego terminu sprzedaż co do zasady nie powoduje PIT w Polsce.

Czy dochody z Polski trzeba wykazać także w Niemczech?

To zależy od niemieckich zasad rozliczenia i rodzaju dochodu. Jeżeli jesteś niemieckim rezydentem podatkowym, Niemcy mogą wymagać wykazania dochodów zagranicznych, nawet jeśli zgodnie z umową są one opodatkowane w Polsce albo zwolnione z progresją. Warto skonsultować niemieckie rozliczenie z doradcą znającym tamtejsze przepisy.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych — aktualne brzmienie: ISAP.
• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne — aktualne brzmienie: ISAP.
• Umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, Dz.U. 2005 nr 12 poz. 90: Dziennik Ustaw / ELI.
• Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl — informacje o rozliczeniu przychodów z najmu: Dochody z najmu.
• Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl — informacje o zbyciu nieruchomości: Zbycie nieruchomości.