Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat od zakupu

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 24.10.2019

Mam pytanie odnośnie podatku od sprzedaży mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat od zakupu. Mieszkanie odebrałem w 2014 roku i przy jego zakupie posiłkowałem się kredytem hipotecznym z banku. Czy urząd skarbowy uzna spłatę kredytu jako koszt, czy nakaże zapłacenie podatku od całości kwoty sprzedaży? Czy podobnie będą traktowane koszty poniesione na wykończenie mieszkania (faktury na meble, sprzęty itd.)?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat od zakupu

Fot. Fotolia


Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

 

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy „za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

  1. wydatki poniesione na:

    • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

    • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

    • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

    • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

    • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

  1. wydatki poniesione na:

    • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na cele określone w pkt 1,

    • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

    • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

 

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że „w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)–c)”.

 

Na gruncie wskazanej sytuacji, biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, zasadne jest w świetle modelu normatywnego ulgi mieszkaniowej funkcjonującego obecnie (od 1 stycznia 2009 r.) przyjęcie, że nie ma możliwości dwukrotnego odliczenia wydatków poniesionych na nabycie mieszkania.

 

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy „podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł” (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

 

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia”.

 

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

 

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

 

Raz wydatki byłyby odliczane poprzez pomniejszenie przychodu uzyskanego z jego sprzedaży o koszty nabycia sfinansowane zaciągniętym w tym celu kredytem hipotecznym. Drugi raz byłyby odliczane poprzez ujęcie jako wydatku na cele mieszkaniowe spłat tego samego kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie zbytego właśnie mieszkania.

 

Powstałaby sytuacja, w jakiej jedna czynność polegająca na zakupie nieruchomości sfinansowanej kredytem bankowym wygenerowałaby z chwilą jej sprzedaży, po stronie sprzedających tą nieruchomość w warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. podstawę do dwukrotnego uwzględnienia przy obliczeniu ulgi mieszkaniowej wydatków związanych z nabyciem tej nieruchomości. Takie podejście w nieuzasadniony sposób różnicuje sytuacje podatników, na tych którzy sprzedali nieruchomość zakupioną na kredyt i tych którzy zakupili nieruchomość za własne środki, stawiając w uprzywilejowanej sytuacji tych pierwszych. Trudno zatem przyjąć, że racjonalny ustawodawca wprowadzając nową ulgę mieszkaniową w aktualnym brzmieniu dopuszczał możliwość nierównego traktowania podatników chcących skorzystać z tej ulgi w zależności od źródła finansowania inwestycji mieszkaniowej.

 

Podkreślić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub prawa wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

 

US nie uzna spłaty kredytu na zakup mieszkania, które będzie sprzedane, za koszt uzyskania przychodu. Kosztem będzie cena zakupu i koszty uboczne zbycia. Koszty poniesione na wykończenie mieszkania (faktury na meble, sprzęty, itd.) powinny być uznane za poczynione w czasie posiadania mieszkania — jako udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania. To zwiększenie ma swoje odzwierciedlenie w cenie zbycia. Ale należy mieć na uwadze, ze meble, sprzęty mogą być oddzielone od mieszkania bez naruszenia jego substancji.

 

Przy meblach i sprzęcie możliwe jest podejście US, że nie są to nakłady na mieszkanie, ale odrębne rzeczy ruchome. Ich opodatkowanie zależne byłoby od tego, czy od chwili ich zakupu upłynęło więcej niż 6 miesięcy.

 

Warto rozważyć zbycie mieszkania oraz odrębne zbycie mebli, sprzętu. Wtedy koszt ich nabycia nie byłby kosztem uzyskania przychodu ze zbycia mieszkania, ale z drugiej strony cena ich zbycia byłaby wolna od podatku (bo od nabycia upłynęło więcej niż 6 miesięcy).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 + 0 =

»Podobne materiały

Odsetki od kredytu jako koszty uzyskania przychodów

Czy zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego można zaliczyć do kosztu uzyskania przychodów? Mieszkanie zostało kupione w 2005 roku i sprzedane w 2010 r., a finansowane było częściowo kredytem hipotecznym.  

 

Sprzedaż zakupionego mieszkania - ile wyniesie podstawa opodatkowania?

W 2008 r. zakupiłem mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej. Przeniesienie własności (akt notarialny) nastąpiło w sierpniu 2009 r. Cena mieskania to 150 tys. zł, ale wraz z odsetkami muszę oddać bankowi 170 tys. zł. Mieszkanie obecnie chcę sprzedać za 200 tys. zł. Ile wyniesie podstawa mojego opodat

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »