Odszkodowanie za źle wykonany i opóźniony remont

Jaka umowa zwykle dotyczy remontu łazienki?

W praktyce remont łazienki najczęściej kwalifikuje się nie jako klasyczną umowę o roboty budowlane z art. 647 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, lecz jako umowę o dzieło albo umowę o świadczenie usług, do której stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. O tym, jakie przepisy będą najwłaściwsze, decyduje treść umowy, zakres prac i konkretny stan faktyczny.

Przy typowym remoncie wnętrza mieszkania, bez procesu budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego, sądy częściej stosują przepisy o umowie o dzieło. Ma to znaczenie, bo właśnie wtedy można powoływać się m.in. na art. 635 i art. 636 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w Twojej sprawie wykonawca zobowiązał się do osiągnięcia konkretnego rezultatu, np. kompletnego i prawidłowego wykończenia łazienki, to co do zasady silne zastosowanie mają przepisy o dziele. Jeżeli chcesz porównać podobny problem, zobacz także reklamację usługi wykonanej niezgodnie z umową.

Kiedy możesz wezwać wykonawcę do poprawy albo dokończenia prac?

Jeżeli wykonawca wykonuje remont w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, możesz skorzystać z art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że zamawiający może wezwać przyjmującego zamówienie do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu zamawiający może:

• odstąpić od umowy albo
• powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

To bardzo praktyczna podstawa prawna przy wadliwym remoncie. W piśmie do wykonawcy warto dokładnie opisać wady, wskazać termin na ich usunięcie i zapowiedzieć, że po jego bezskutecznym upływie zlecisz poprawki innej ekipie na koszt dotychczasowego wykonawcy.

Kiedy możesz odstąpić od umowy bez czekania do końca?

Zgodnie z art. 635 Kodeksu cywilnego, jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał ukończyć je w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.

Przepis ten bywa bardzo pomocny, gdy wykonawca stale przekłada terminy, nie stawia się na budowie, schodzi z robót na wiele dni albo postęp prac jest znikomy. Nie trzeba wtedy biernie czekać, aż minie ostatni dzień z umowy, jeśli już wcześniej widać, że zakończenie prac w terminie jest nierealne.

Warto jednak dobrze udokumentować opóźnienie: zachować wiadomości SMS, e-maile, ustalenia co do terminów, notatki z wizyt oraz zdjęcia pokazujące stan prac na konkretny dzień.

Jakie roszczenia możesz zgłosić wobec wykonawcy?

Zakres roszczeń zależy od tego, czy chcesz utrzymać umowę, czy z niej wychodzisz, a także od tego, czy występujesz jako konsument. W typowej sprawie można rozważać kilka równoległych podstaw.

1. Żądanie poprawy wadliwie wykonanych prac
Jeżeli chcesz jeszcze dać wykonawcy szansę, możesz oprzeć się na art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego i wezwać go do zmiany sposobu wykonania oraz usunięcia wad w wyznaczonym terminie.

2. Powierzenie poprawek innej ekipie na koszt wykonawcy
Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala zlecić poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo pierwotnego wykonawcy.

3. Odstąpienie od umowy
Jeżeli spełnione są przesłanki z art. 635 Kodeksu cywilnego albo z art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego, możesz złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

4. Zwrot zaliczki lub części wynagrodzenia
Po skutecznym odstąpieniu od umowy stosuje się art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego. Strona odstępująca może żądać zwrotu tego, co świadczyła. Jeżeli zapłaciłaś zaliczkę albo większą część wynagrodzenia, możesz domagać się jej zwrotu w odpowiednim zakresie.

5. Odszkodowanie
Na podstawie art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 471 Kodeksu cywilnego możesz żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W praktyce mogą to być np. udokumentowane koszty nowej ekipy, koszty usunięcia wad, zniszczonych materiałów albo innych wydatków pozostających w normalnym związku przyczynowym ze sprawą.

6. Obniżenie ceny lub uprawnienia z rękojmi
Jeżeli umowa ma charakter umowy o dzieło, zastosowanie mogą mieć także przepisy o rękojmi za wady dzieła przez odesłanie z art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego do przepisów o rękojmi przy sprzedaży. W relacji z konsumentem mogą one mieć praktyczne znaczenie przy dochodzeniu usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia lub innych roszczeń zależnie od stanu faktycznego.

W sprawach o nierzetelnego fachowca bywa też pomocny artykuł wykonawca nie chce wystawić faktury – co zrobić?, zwłaszcza gdy spór dotyczy rozliczeń i potwierdzenia płatności.

Czy można żądać zwrotu kosztów urlopu, dojazdów i innych strat?

Tak, ale tylko wtedy, gdy da się wykazać wysokość szkody oraz normalny związek przyczynowy między zachowaniem wykonawcy a poniesionym kosztem. Wynika to z art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego oraz z art. 471 Kodeksu cywilnego.

W praktyce najłatwiej dochodzić kosztów bezpośrednio związanych z naprawą szkody, np. kosztów usunięcia wad czy dokończenia remontu przez inną ekipę. Bardziej sporne mogą być koszty pośrednie, takie jak utracony zarobek, bezpłatny urlop, dodatkowe noclegi albo dojazdy z zagranicy. Nie są one z góry wykluczone, ale wymagają mocnych dowodów i wykazania, że wykonawca wiedział o znaczeniu terminu albo że takie konsekwencje były dla niego przewidywalne.

Jeżeli wykonawca znał Twoją sytuację, np. wiedział, że bierzesz urlop z Niemiec wyłącznie na czas zakończenia remontu, warto to wyraźnie wskazać w korespondencji i późniejszym wezwaniu do zapłaty.

Jak przygotować skuteczne wezwanie do wykonawcy?

Najbezpieczniej wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a dodatkowo e-mailem lub SMS-em. W wezwaniu warto zawrzeć:

• dane stron i datę zawarcia umowy,
• opis uzgodnionego zakresu prac i terminu,
• wykaz wad oraz opóźnień,
• żądanie: poprawy, dokończenia, zwrotu pieniędzy albo zapłaty odszkodowania,
• konkretny termin na wykonanie obowiązku,
• podstawę prawną, np. art. 635, art. 636 § 1, art. 471 i art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego,
• zapowiedź dalszych działań: zlecenia prac innej ekipie, odstąpienia od umowy, wezwania do zapłaty i pozwu.

Jeżeli planujesz zlecić poprawki innej firmie, dobrze wcześniej uzyskać pisemną wycenę naprawy albo kosztorys. To będzie ważny dowód wysokości szkody.

Jakie dowody są najważniejsze w sporze o wadliwy remont?

W sporach remontowych sama relacja właściciela mieszkania zwykle nie wystarcza. Największą wartość mają:

• umowa, zamówienie, kosztorys albo chociaż korespondencja ustalająca zakres prac i cenę,
• potwierdzenia wpłat zaliczki i kolejnych transz,
• zdjęcia i nagrania z datami,
• wiadomości SMS, e-maile, komunikatory z przekładaniem terminów,
• protokół usterek albo notatka z oględzin sporządzona przez inną ekipę,
• faktura lub kosztorys naprawczy od nowego wykonawcy,
• zeznania świadków, np. domowników lub osób obecnych przy ustaleniach.

Jeżeli spór jest większy, warto rozważyć prywatną opinię rzeczoznawcy budowlanego. Nie zastępuje ona opinii biegłego sądowego, ale często pomaga w negocjacjach i porządkuje materiał dowodowy.

Co zrobić, jeśli wykonawca nie reaguje?

Jeżeli wykonawca nie odpowiada na wezwania, kolejne kroki są zwykle następujące:

1. wysłanie ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty lub do usunięcia wad,
2. zlecenie naprawy innej ekipie, jeżeli przesłanki z art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego są spełnione,
3. zebranie rachunków i kosztorysów,
4. pozew o zapłatę do sądu cywilnego.

W pozwie można dochodzić m.in. zwrotu zaliczki, kosztów poprawek, odszkodowania, a także odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne.

Jeżeli wykonawca działa jako przedsiębiorca, a Ty jako konsument, możesz też rozważyć wsparcie miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów. To nie zastąpi sądu, ale czasem pomaga na etapie przedsądowym.

Przedawnienie roszczeń

Terminy przedawnienia zależą od podstawy roszczenia i od charakteru umowy. Co do zasady roszczenia majątkowe przedawniają się na zasadach ogólnych określonych w art. 118 Kodeksu cywilnego, czyli co do zasady z upływem 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz świadczeń okresowych – z upływem 3 lat.

W sprawach dotyczących rękojmi i wad dzieła mogą mieć znaczenie również przepisy szczególne, w tym art. 568 Kodeksu cywilnego stosowany odpowiednio przez art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego. Dlatego przed oceną terminu przedawnienia trzeba ustalić, z jakiej dokładnie podstawy prawnej chcesz korzystać.

FAQ

Czy muszę najpierw wyznaczyć wykonawcy dodatkowy termin?

Nie zawsze. Jeżeli powołujesz się na art. 635 Kodeksu cywilnego, możesz odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego, gdy opóźnienie jest tak duże, że terminowe ukończenie dzieła jest nieprawdopodobne. Jeżeli jednak chodzi o wadliwe wykonywanie prac, standardowo stosuje się art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli najpierw wezwanie do poprawy.

Czy mogę zatrudnić inną ekipę przed zakończeniem sporu?

Tak, ale najlepiej po prawidłowym wezwaniu wykonawcy i po udokumentowaniu stanu prac. Przy wadliwym wykonaniu podstawę daje art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego. Przed wejściem nowej ekipy warto zrobić zdjęcia, spisać usterki i zebrać wycenę napraw.

Czy ustna umowa też wystarczy?

Tak, umowa o dzieło może być zawarta ustnie, ale wtedy trudniej udowodnić jej treść. Dlatego szczególnego znaczenia nabierają wiadomości, przelewy, nagrania ustaleń, świadkowie i zdjęcia z przebiegu prac.

Czy mogę żądać odsetek od wykonawcy?

Tak. Jeżeli wezwiesz wykonawcę do zapłaty i nie zapłaci w terminie, możesz żądać odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy brak faktury przekreśla możliwość dochodzenia roszczeń?

Nie. Roszczenia można dochodzić także wtedy, gdy masz inne dowody zawarcia umowy i płatności, np. przelew, potwierdzenie zaliczki, korespondencję albo świadków. Faktura ułatwia sprawę, ale nie jest warunkiem koniecznym.

Źródła

• art. 118, art. 361 § 1 i § 2, art. 471, art. 481 § 1 i § 2, art. 494 § 1, art. 635, art. 636 § 1, art. 638 § 1, art. 647, art. 656 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• W praktyce kwalifikacja umowy jako umowy o dzieło, o roboty budowlane albo o świadczenie usług zależy od treści zobowiązania, zakresu prac i konkretnego stanu faktycznego.