Kilka nieruchomości a ulga mieszkaniowa

Kiedy sprzedaż nieruchomości powoduje PIT?

Sprzedaż prywatnej nieruchomości, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega rozliczeniu w PIT, jeżeli nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania. Nie chodzi więc o 5 lat liczonych dokładnie od dnia aktu notarialnego, lecz o pełne lata podatkowe.

Przykładowo mieszkanie kupione w marcu 2017 r. można było sprzedać bez PIT dopiero od 1 stycznia 2023 r. Sprzedaż w czerwcu 2021 r. nastąpiła więc przed upływem 5 lat i co do zasady wymagała rozliczenia w PIT-39. Stawka podatku od dochodu ze sprzedaży wynosi 19%.

Jeżeli temat dotyczy nieruchomości otrzymanej nieodpłatnie, np. w darowiźnie, warto dodatkowo sprawdzić zasady opodatkowania przy sprzedaży przed 5 latami, bo sposób ustalenia kosztów i daty nabycia może zależeć od rodzaju nabycia.

Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa jest w rzeczywistości zwolnieniem z podatku dochodowego. Jeżeli podatnik sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat, może nie zapłacić PIT od całości albo od części dochodu, o ile przychód ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Termin wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wydatkowanie może rozpocząć się od dnia sprzedaży. Jeżeli podatnik sprzedał mieszkanie w 2021 r., to na wydatkowanie przychodu miał czas do 31 grudnia 2024 r. Jeżeli sprzedał nieruchomość w 2026 r., termin upłynie 31 grudnia 2029 r.

Jeżeli cały przychód zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe, zwolniony może być cały dochód. Jeżeli tylko część przychodu zostanie wydana na te cele, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu według proporcji: dochód × wydatki mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży.

Czy posiadanie kilku nieruchomości wyklucza ulgę?

Nie. Aktualne podejście do ulgi mieszkaniowej jest bardziej zniuansowane niż proste założenie, że podatnik może realizować własne cele mieszkaniowe tylko w jednej nieruchomości. Ustawa o PIT nie zawiera zakazu posiadania kilku mieszkań lub domu. Nie ma też przepisu, który automatycznie odbiera ulgę osobie mającej już inne lokum.

Kluczowe jest faktyczne przeznaczenie nieruchomości. Podatnik musi wykazać, że zakup, budowa, remont albo spłata kredytu służyły jego własnym potrzebom mieszkaniowym, a nie wyłącznie inwestycji, wynajmowi, zabezpieczeniu majątku albo potrzebom członków rodziny. Dlatego ulga mieszkaniowa może być możliwa także przy kolejnej nieruchomości, ale wymaga dobrego udokumentowania celu mieszkaniowego.

Praktycznie oznacza to, że zakup mieszkania w miejscowości pracy, lokalu potrzebnego po rozstaniu, nieruchomości bliżej rodziny wymagającej opieki albo mieszkania, do którego podatnik realnie się przeprowadza, może spełniać warunki ulgi. Natomiast lokal kupiony tylko po to, aby go wynajmować, odsprzedać z zyskiem albo przekazać dziecku, jest podatkowo ryzykowny.

Spłata kredytu jako własny cel mieszkaniowy

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. nabycie lokalu lub domu, nabycie gruntu pod budowę domu, budowę, rozbudowę, przebudowę, adaptację, remont oraz spłatę kredytu wraz z odsetkami. W przypadku kredytu ważne jest, aby był on zaciągnięty na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Warto sprawdzić pełny katalog wydatków mieszkaniowych, bo nie każdy wydatek związany z nieruchomością daje prawo do zwolnienia.

Spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych po sprzedaży mieszkania może więc korzystać z ulgi, jeżeli kredyt dotyczy domu lub mieszkania, w którym podatnik zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe. Nie wystarczy sama techniczna spłata rat. Trzeba wykazać związek kredytu z własnym celem mieszkaniowym oraz poniesienie wydatku w ustawowym terminie.

Jeżeli podatnik jest współkredytobiorcą kredytu na dom, w którym mieszka lub ma realnie zamieszkać, spłacane przez niego raty mogą być argumentem za ulgą. Należy jednak zachować umowę kredytową, harmonogram, potwierdzenia przelewów oraz dokumenty dotyczące własności lub współwłasności nieruchomości. Przy współkredytach i współwłasności urząd może badać, jaka część wydatku rzeczywiście obciąża podatnika i czy służy jego własnym potrzebom mieszkaniowym.

Od 2022 r. przepisy wyraźnie obejmują również spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej w związku ze zbywaną nieruchomością albo prawem majątkowym, w tym także wtedy, gdy wydatek odpowiada kosztom uwzględnionym przy sprzedaży. Nie zmienia to jednak ogólnej zasady, że wydatek musi mieścić się w warunkach ustawowych i być prawidłowo udokumentowany.

Umowa deweloperska, zakup lokalu i termin 3 lat

Przy zakupie nowego mieszkania trzeba odróżnić samo wpłacenie pieniędzy deweloperowi od nabycia prawa własności. W typowej sytuacji dla bezpieczeństwa podatkowego akt przenoszący własność powinien zostać zawarty w terminie 3 lat liczonych od końca roku sprzedaży. Sama umowa deweloperska i przelewy na rachunek dewelopera mogą być niewystarczające, jeżeli w ustawowym terminie podatnik nie nabędzie własności lokalu.

Podobnie przy zakupie gruntu pod budowę domu trzeba sprawdzić jego przeznaczenie. Wydatek na grunt może być celem mieszkaniowym, jeżeli jest to grunt pod budowę budynku mieszkalnego albo grunt zmieni przeznaczenie na taki cel w terminie wymaganym przez ustawę.

Jak rozliczyć ulgę w PIT-39?

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat rozlicza się w zeznaniu PIT-39 składanym za rok, w którym doszło do sprzedaży. Termin złożenia zeznania przypada od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego, jeżeli podatnik chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli podatnik zadeklarował ulgę, ale ostatecznie nie wydał przychodu w terminie albo wydał go na cele inne niż mieszkaniowe, powinien złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek z odsetkami. Odsetki nalicza się od dnia następującego po upływie terminu płatności podatku za rok sprzedaży.

W przypadku sprzedaży w 2021 r. zeznanie PIT-39 należało złożyć do 30 kwietnia 2022 r., a termin na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe upłynął 31 grudnia 2024 r. Raty kredytu zapłacone po tej dacie nie powinny już być zaliczane do ulgi dotyczącej sprzedaży z 2021 r.

Jak udokumentować własne cele mieszkaniowe?

Przy uldze mieszkaniowej dokumenty są równie ważne jak sam wydatek. Podatnik powinien zachować akt notarialny sprzedaży, akt nabycia nowej nieruchomości, umowę kredytową, aneksy, harmonogram spłat, potwierdzenia przelewów, faktury, dokumenty odbioru lokalu i dowody rzeczywistego zamieszkania.

W sprawach spornych pomocne mogą być także dokumenty pokazujące, dlaczego dana nieruchomość służyła podatnikowi mieszkaniowo: miejsce pracy, szkoła dzieci, leczenie, opieka nad rodziną, separacja, zmiana sytuacji rodzinnej, zameldowanie, umowy z dostawcami mediów albo faktyczne ponoszenie kosztów utrzymania. Zameldowanie nie przesądza samo w sobie o uldze, ale może wspierać argumentację.

Jeżeli sytuacja jest nietypowa, np. podatnik ma kilka mieszkań, mieszka częściowo w dwóch miejscowościach, spłaca kredyt jako współkredytobiorca albo planuje dopiero przeprowadzkę, rozsądnym rozwiązaniem może być wniosek o interpretację indywidualną. Opłata wynosi 40 zł za jeden opisany stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe, a interpretacja chroni podatnika, jeżeli zastosuje się do niej przy stanie faktycznym zgodnym z wnioskiem.

Co wynika z opisanej sytuacji?

Jeżeli mieszkanie zostało kupione w marcu 2017 r. i sprzedane w czerwcu 2021 r., sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca 2017 r. Co do zasady należało ją rozliczyć w PIT-39, a ewentualne zwolnienie zależało od prawidłowego wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe do 31 grudnia 2024 r.

Zakup kolejnego mieszkania mógł stanowić własny cel mieszkaniowy, jeżeli podatniczka rzeczywiście miała w nim zamieszkać. Posiadanie innego mieszkania oraz współwłasność domu nie przekreślają ulgi automatycznie, ale zwiększają znaczenie dowodów pokazujących, gdzie i dlaczego podatniczka zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe.

Spłata kredytu na dom mogła być objęta ulgą tylko w zakresie rat zapłaconych w terminie i tylko wtedy, gdy kredyt służył własnym celom mieszkaniowym podatniczki. Jeżeli dom był jedynie majątkiem rodzinnym, w którym podatniczka faktycznie nie mieszkała i nie zamierzała mieszkać, urząd mógłby zakwestionować zwolnienie. Jeżeli natomiast był to jej realny dom lub docelowe miejsce zamieszkania, argument za ulgą jest znacznie silniejszy.

FAQ

Czy można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, mając już mieszkanie?

Tak, jest to możliwe. Posiadanie innej nieruchomości nie wyklucza ulgi automatycznie. Trzeba jednak wykazać, że nowy zakup, remont albo spłata kredytu służyły własnym potrzebom mieszkaniowym podatnika.

Czy spłata kredytu hipotecznego daje prawo do ulgi?

Tak, ale tylko wtedy, gdy kredyt służył finansowaniu własnych celów mieszkaniowych i wydatek został poniesiony w terminie. Przy współkredycie znaczenie ma także to, czy podatnik rzeczywiście spłacał kredyt i czy nieruchomość służyła jego mieszkaniu.

Czy raty kredytu płacone po upływie 3 lat można zaliczyć do ulgi?

Nie. Do ulgi zalicza się tylko wydatki poniesione w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Późniejsze raty nie zwiększają zwolnienia dla tej sprzedaży.

Czy wystarczy podpisać umowę deweloperską?

Co do zasady dla bezpieczeństwa podatkowego w terminie 3 lat powinno dojść do nabycia własności lokalu. Sama umowa deweloperska i wpłata pieniędzy mogą być niewystarczające, jeżeli akt przenoszący własność zostanie zawarty po terminie.

Czy można kupić mieszkanie dla dziecka i skorzystać z ulgi?

Zasadniczo nie, jeżeli lokal ma służyć wyłącznie dziecku. Ulga dotyczy własnych celów mieszkaniowych podatnika, a nie celów mieszkaniowych członków rodziny. Inaczej można ocenić sytuację, gdy podatnik również realnie mieszka w tym lokalu.

Czy trzeba wydać cały przychód ze sprzedaży?

Nie trzeba, ale ma to wpływ na wysokość zwolnienia. Jeżeli podatnik wyda tylko część przychodu na własne cele mieszkaniowe, zwolniona będzie tylko odpowiednia część dochodu, obliczona proporcjonalnie.

Czy wynajem nowo kupionego mieszkania wyklucza ulgę?

Nie zawsze sam czasowy wynajem przesądza sprawę, ale zakup od początku przeznaczony na wynajem jest bardzo ryzykowny. Podatnik musi wykazać, że nieruchomość została nabyta dla jego własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie jako inwestycja.

Podsumowanie

Ulga mieszkaniowa przy posiadaniu kilku nieruchomości zależy przede wszystkim od faktów. Nie liczy się sama liczba mieszkań, lecz to, czy pieniądze ze sprzedaży zostały w terminie przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Zakup kolejnego mieszkania albo spłata kredytu może dawać zwolnienie z PIT, ale wymaga zgodności z katalogiem ustawowym, zachowania terminu i dobrego udokumentowania celu mieszkaniowego.

W sprawach takich jak sprzedaż mieszkania z 2021 r., współkredyt na dom, jednoczesne posiadanie kilku lokali albo zakup mieszkania od dewelopera warto dokładnie sprawdzić daty i dokumenty. Jeżeli termin minął albo wydatek nie spełnia warunków ulgi, konieczna może być korekta PIT-39 oraz zapłata podatku z odsetkami.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, 25a, 26 i 30a oraz art. 30e: https://eli.gov.pl/eli/DU/1991/350/ogl
• Ministerstwo Finansów, informacje o rozliczeniu odpłatnego zbycia nieruchomości: https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pit/informacje-podstawowe/co-jest-opodatkowane/zbycie-nieruchomosci
• Interpretacja ogólna Ministra Finansów z 13 października 2021 r., sygn. DD2.8202.4.2020: https://www.gov.pl/web/finanse/interpretacja-ogolna-nr-dd2820242020...
• Wyrok NSA z 16 lutego 2022 r., sygn. akt II FSK 1151/21; wyrok WSA w Warszawie z 15 lutego 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 650/16.