Sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat a ulga mieszkaniowa

Darowizna mieszkania na rzecz jednego z małżonków

Zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę należą do majątku osobistego każdego z małżonków, chyba że spadkodawca albo darczyńca inaczej postanowił. Oznacza to, że samo otrzymanie mieszkania w darowiźnie już po ślubie nie powoduje automatycznie wejścia tej nieruchomości do majątku wspólnego.

Jeżeli zatem umowa darowizny nie wskazywała, że mieszkanie ma wejść do majątku wspólnego małżonków, sprzedawana nieruchomość jest majątkiem osobistym obdarowanego małżonka. Nie przekreśla to jednak możliwości przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży na wspólny dom lub wspólny kredyt mieszkaniowy, o ile spełnione są warunki ulgi mieszkaniowej.

Kiedy sprzedaż darowanego mieszkania podlega PIT?

Sprzedaż prywatnej nieruchomości podlega opodatkowaniu PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przy darowiźnie istotny jest rok, w którym obdarowany nabył mieszkanie, a nie data późniejszej decyzji o sprzedaży.

Przykładowo, jeżeli darowizna mieszkania nastąpiła w 2023 r., pięcioletni termin liczy się od 31 grudnia 2023 r. Sprzedaż dokonana do 31 grudnia 2028 r. wymaga rozliczenia w PIT-39, natomiast sprzedaż od 1 stycznia 2029 r. nie podlega już PIT z tego źródła.

Podatek wynosi 19% dochodu. Dochodem jest przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu. Przy mieszkaniu otrzymanym w darowiźnie do kosztów można zaliczyć przede wszystkim udokumentowane nakłady zwiększające wartość lokalu w czasie jego posiadania oraz ewentualny zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części.

Jeżeli interesuje Cię szerzej temat darowizny i sprzedaży nieruchomości przed upływem ustawowego terminu, zobacz także opracowanie o tym, jak działa sprzedaż przed 5 latami i kiedy możliwe jest zwolnienie z podatku dochodowego.

Ulga mieszkaniowa: budowa domu i spłata kredytu

Najważniejszym sposobem uniknięcia podatku przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat jest zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli tzw. ulga mieszkaniowa. Zwolnienie obejmuje dochód w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Termin na wydatkowanie przychodu wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane w 2026 r., termin na wydanie przychodu na cele mieszkaniowe upłynie 31 grudnia 2029 r.

Do własnych celów mieszkaniowych zalicza się m.in. nabycie gruntu pod budowę domu, budowę własnego budynku mieszkalnego, remont własnego lokalu lub budynku oraz spłatę kredytu wraz z odsetkami, jeżeli kredyt został zaciągnięty na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy planowaniu wydatków warto sprawdzić aktualny katalog wydatków mieszkaniowych, ponieważ nie każdy wydatek związany z nieruchomością daje prawo do zwolnienia.

Jeżeli cały przychód ze sprzedaży zostanie prawidłowo wydany na cele mieszkaniowe, cały dochód może być zwolniony z PIT. Jeżeli wydana zostanie tylko część przychodu, zwolnienie oblicza się proporcjonalnie według zasady: dochód zwolniony = dochód × wydatki mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży.

Spłata wspólnego kredytu z pieniędzy po sprzedaży mieszkania

Spłata kredytu może być własnym celem mieszkaniowym, jeżeli kredyt służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Co do zasady chodzi o kredyt zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości. W praktyce należy więc sprawdzić datę zawarcia umowy kredytowej, cel kredytu, osoby będące kredytobiorcami oraz to, czy spłacany kredyt dotyczy domu lub lokalu służącego podatnikowi do zamieszkania.

Jeżeli kredyt został zaciągnięty wspólnie przez małżonków na budowę domu, a podatnik sprzedaje mieszkanie stanowiące jego majątek osobisty i przeznacza pieniądze na spłatę tego kredytu, taka spłata może korzystać z ulgi. Nie przesądza negatywnie fakt, że drugim kredytobiorcą jest żona lub mąż, jeżeli dom służy wspólnemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wątpliwości mogą pojawić się wtedy, gdy część pieniędzy ze sprzedaży idzie na spłatę zobowiązań niezwiązanych z mieszkaniem, na wyposażenie nieobjęte ulgą albo na cele inwestycyjne. W takich sytuacjach szczególnie ważne jest prawidłowe rozliczenie sprzedaży, zwłaszcza gdy spłata kredytu z pieniędzy po sprzedaży ma być podstawą zwolnienia.

Wspólne z żoną cele mieszkaniowe a majątek osobisty

To, że sprzedawane mieszkanie należy do majątku osobistego jednego małżonka, nie wyklucza ulgi mieszkaniowej, gdy środki zostaną przeznaczone na wspólny dom objęty wspólnością majątkową małżeńską. Kluczowe jest to, aby podatnik sam realizował w tym domu własne potrzeby mieszkaniowe.

Takie podejście potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych oraz interpretacje podatkowe. W wyroku z 17 czerwca 2020 r., sygn. II FSK 607/20, Naczelny Sąd Administracyjny zaakceptował możliwość skorzystania ze zwolnienia w sytuacji, gdy środki ze sprzedaży majątku osobistego są przeznaczane na cele mieszkaniowe realizowane w ramach wspólności małżeńskiej. Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 6 czerwca 2017 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.122.2017.1.DJ, wskazano, że wydatkowanie środków z majątku odrębnego na nieruchomość objętą małżeńską wspólnością majątkową może spełniać warunki ulgi.

Nie oznacza to jednak automatycznego zwolnienia w każdej sprawie. Jeżeli dom ma charakter inwestycyjny, jest przeznaczony wyłącznie pod wynajem albo podatnik faktycznie nie zamierza w nim mieszkać, urząd może kwestionować ulgę. Samo posiadanie innego mieszkania lub domu nie przekreśla zwolnienia, ale wymaga wykazania, że dany wydatek rzeczywiście służy własnym potrzebom mieszkaniowym. Więcej o tej granicy wyjaśnia artykuł o tym, kiedy możliwa jest ulga przy kilku nieruchomościach.

PIT-39 i dokumenty potrzebne do ulgi

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat trzeba wykazać w PIT-39 składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Zeznanie składa się także wtedy, gdy podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie zapłacić podatku.

Do bezpiecznego rozliczenia warto zachować przede wszystkim:

• umowę darowizny i dokumenty potwierdzające datę nabycia mieszkania,
• akt notarialny sprzedaży i dokumenty kosztów odpłatnego zbycia, np. prowizję pośrednika,
• umowę kredytową, harmonogram spłat i potwierdzenia przelewów na spłatę kapitału oraz odsetek,
• pozwolenie na budowę, dokumenty własności działki i dokumenty potwierdzające, że dom służy własnym celom mieszkaniowym,
• faktury VAT, rachunki oraz potwierdzenia płatności dotyczące budowy, remontu lub innych wydatków mieszkaniowych.

Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, ale w ustawowym terminie nie wyda przychodu na cele mieszkaniowe albo wyda go na cele nieobjęte ulgą, powinien złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

FAQ

Czy sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat zawsze oznacza podatek?

Nie zawsze. Sprzedaż przed upływem 5 lat trzeba rozliczyć w PIT-39, ale podatek może nie wystąpić, jeżeli nie ma dochodu albo dochód korzysta ze zwolnienia w ramach ulgi mieszkaniowej.

Jak liczyć 5 lat przy mieszkaniu otrzymanym w darowiźnie?

Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym obdarowany nabył mieszkanie. Jeżeli darowizna była w 2024 r., sprzedaż bez PIT będzie możliwa od 1 stycznia 2030 r.

Czy spłata kredytu hipotecznego jest własnym celem mieszkaniowym?

Tak, jeżeli kredyt służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych i spełnia warunki z ustawy o PIT. Co do zasady chodzi o kredyt zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Czy można przeznaczyć pieniądze z osobistego mieszkania na wspólny dom małżonków?

Tak, taka sytuacja może korzystać z ulgi mieszkaniowej. Ważne jest, aby podatnik, który sprzedał mieszkanie, realizował w tym domu własne potrzeby mieszkaniowe i potrafił udokumentować wydatki.

Czy trzeba złożyć PIT-39, jeśli całość pieniędzy idzie na budowę domu?

Tak. Zeznanie PIT-39 składa się również wtedy, gdy podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej i przewiduje, że podatek nie będzie należny.

Co się stanie, jeżeli nie wydam pieniędzy w terminie 3 lat?

Jeżeli warunki ulgi nie zostaną spełnione, trzeba skorygować PIT-39 i zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami liczonymi od terminu płatności podatku za rok sprzedaży.

Czy posiadanie innego mieszkania wyklucza ulgę mieszkaniową?

Nie samo w sobie. Decydujące jest to, czy konkretny wydatek służy własnym celom mieszkaniowym podatnika. Przy kilku nieruchomościach urząd może jednak dokładniej badać faktyczne przeznaczenie domu lub lokalu.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed upływem 5 lat wymaga rozliczenia w PIT-39. Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku zapłaty 19% podatku. Jeżeli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone w terminie 3 lat na budowę domu oraz spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, dochód może korzystać ze zwolnienia.

Fakt, że darowane mieszkanie było majątkiem osobistym jednego małżonka, a dom i kredyt są wspólne, nie powinien samodzielnie pozbawiać prawa do ulgi. Trzeba jednak zadbać o dokumenty, prawidłowe rozliczenie PIT-39 i wykazanie, że wydatki rzeczywiście służą własnym potrzebom mieszkaniowym podatnika.

Źródła

• art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 22 ust. 6d, art. 30e i art. 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity w ISAP
• Ministerstwo Finansów: Zbycie nieruchomości
• art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ELI / Dziennik Ustaw
• wyrok NSA z 17 czerwca 2020 r., sygn. II FSK 607/20, dotyczący ulgi mieszkaniowej przy wydatkowaniu środków z majątku osobistego na cele mieszkaniowe małżonków
• interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 6 czerwca 2017 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.122.2017.1.DJ