Przedłużenie umowy dzierżawy

Czy dzierżawca ma prawo żądać przedłużenia umowy?

Co do zasady dzierżawca nie może jednostronnie wymusić przedłużenia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony. Umowa kończy się z upływem terminu, na jaki została zawarta, chyba że strony wcześniej uzgodnią jej kontynuowanie albo sama umowa przewiduje automatyczne przedłużenie.

Podstawą jest art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, który wyraża zasadę swobody umów. Oznacza to, że strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, ale jego treść lub cel nie mogą sprzeciwiać się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Skoro przedłużenie wymaga dalszego związania stron umową, potrzebna jest wola zarówno dzierżawcy, jak i wydzierżawiającego.

Warto również sprawdzić, czy dana umowa rzeczywiście jest dzierżawą. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz. Jeżeli lokal służy wyłącznie do prowadzenia sklepu i nie chodzi o pobieranie pożytków z samej rzeczy, w praktyce może to być najem, mimo że strony nazwały umowę dzierżawą. Ma to znaczenie przy ocenie całej umowy, choć art. 694 Kodeksu cywilnego i tak nakazuje odpowiednio stosować do dzierżawy przepisy o najmie, z zachowaniem przepisów o dzierżawie.

Milczące przedłużenie dzierżawy po upływie terminu

Najważniejszy przepis w takiej sytuacji to art. 674 Kodeksu cywilnego, stosowany do dzierżawy na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W dzierżawie przepis ten stosuje się odpowiednio do dzierżawcy i wydzierżawiającego.

Nie chodzi więc o sam fakt pozostania w lokalu, na gruncie lub w innym przedmiocie dzierżawy. Konieczna jest zgoda wydzierżawiającego. Może być wyraźna, np. w korespondencji, albo dorozumiana, np. gdy wydzierżawiający przez pewien czas toleruje dalsze korzystanie z rzeczy i przyjmuje czynsz po zakończeniu umowy.

Znaczenie zachowania wydzierżawiającego potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 23 maja 1983 r., sygn. IV CR 569/82. Sąd Najwyższy wskazał, że zgoda, choćby milcząca, musi ujawniać się w zachowaniu mającym cechy aprobaty albo znoszenia dalszego korzystania z rzeczy, tak aby w okolicznościach konkretnej sprawy można było wnioskować o domniemanej woli przedłużenia umowy.

Milczące przedłużenie jest jednak ryzykowne dowodowo. Jeżeli wydzierżawiający po upływie terminu od razu wezwie dzierżawcę do wydania rzeczy albo odmówi przyjęcia czynszu, trudno będzie twierdzić, że wyraził zgodę na kontynuowanie umowy.

Aneks do umowy jako najbezpieczniejszy sposób przedłużenia

Najbezpieczniej wystąpić do wydzierżawiającego z pisemnym wnioskiem o przedłużenie umowy przed upływem jej terminu. Wniosek warto uzasadnić dotychczasową prawidłową współpracą, terminową zapłatą czynszu, poniesionymi nakładami oraz potrzebą stabilności prowadzonej działalności.

Aneks powinien wskazywać co najmniej strony umowy, datę i oznaczenie dotychczasowej umowy, nowy okres dzierżawy, wysokość czynszu, termin płatności, zasady rozliczenia nakładów oraz ewentualne warunki wypowiedzenia. Jeżeli strony chcą, aby umowa została przedłużona na kolejny czas oznaczony, trzeba to zapisać jednoznacznie.

Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość lub lokal, warto zachować formę pisemną. Art. 660 Kodeksu cywilnego, stosowany odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego, przewiduje, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Przy dzierżawie nieruchomości przepis ten może mieć praktyczne znaczenie dla oceny skutków przedłużenia.

Co sprawdzić w dotychczasowej umowie?

Przed podjęciem rozmów z wydzierżawiającym trzeba dokładnie przeanalizować umowę. Szczególne znaczenie mają postanowienia dotyczące automatycznego przedłużenia, prawa pierwszeństwa, terminów składania oświadczeń, formy korespondencji oraz zasad wypowiedzenia.

W praktyce spotyka się klauzule, zgodnie z którymi umowa przedłuża się np. o kolejne 5 albo 10 lat, jeżeli żadna ze stron nie złoży oświadczenia o braku woli kontynuowania umowy w określonym terminie. Jeżeli taki zapis jest jasny i termin nie został przekroczony, skutek może nastąpić zgodnie z umową bez potrzeby podpisywania nowego dokumentu.

Trzeba też sprawdzić, czy umowa na czas oznaczony przewiduje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego. Zagadnienie to szerzej omawia materiał o tym, kiedy dopuszczalne jest wypowiedzenie dzierżawy na czas określony.

Dzierżawa na czas nieoznaczony po przedłużeniu

Jeżeli dojdzie do przedłużenia na czas nieoznaczony na podstawie art. 674 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego, strony nadal pozostają związane umową, ale zmienia się charakter jej trwania. Umowę na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych albo terminów wskazanych w umowie.

Dla dzierżawy szczególne znaczenie ma art. 704 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Jeżeli strony chcą innych terminów, powinny uregulować je w umowie, o ile nie narusza to przepisów bezwzględnie obowiązujących.

Osobno trzeba pamiętać o art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Nie oznacza to, że umowa jest nieważna, lecz że po 30 latach zaczyna być traktowana jak umowa bezterminowa.

Gdy wydzierżawiającym jest gmina lub inny podmiot publiczny

Jeżeli właścicielem nieruchomości jest gmina, Skarb Państwa albo inna jednostka sektora publicznego, samo porozumienie z dotychczasowym dzierżawcą może nie wystarczyć. W takich sprawach znaczenie ma ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że zawarcie umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu, chyba że właściwy organ wyrazi zgodę na odstąpienie od trybu przetargowego. Przy nieruchomościach gminnych trzeba też uwzględnić uchwały rady gminy i zasady gospodarowania mieniem komunalnym.

Dlatego przy lokalach lub gruntach publicznych warto wcześniej ustalić, czy możliwe jest przedłużenie bez przetargu. Praktyczne problemy na tym tle pokazuje także sprawa dotycząca tego, jak wygląda dzierżawa gminnej działki.

Na co uważać przy dalszym korzystaniu z rzeczy?

Dzierżawca nie powinien zakładać, że wieloletnie korzystanie z lokalu lub gruntu automatycznie daje mu trwałe prawo do rzeczy. Dzierżawa jest posiadaniem zależnym, a nie samoistnym. Ma to znaczenie m.in. przy ocenie, czy możliwe jest zasiedzenie. Problem ten szerzej omawia materiał dzierżawa a zasiedzenie.

Ostrożnie należy też podchodzić do oddawania przedmiotu dzierżawy innym osobom lub organizacjom. Jeżeli dzierżawca chce przekazać lokal albo grunt do używania fundacji, stowarzyszeniu lub spółce, powinien sprawdzić, czy umowa dzierżawy na to pozwala i czy potrzebna jest zgoda wydzierżawiającego. Praktyczny kontekst omawia sprawa użyczenie fundacji + dzierżawa.

W potocznym języku pojawia się czasem określenie dzierżawa wieczysta. W prawie cywilnym trzeba jednak odróżniać dzierżawę od użytkowania wieczystego i innych praw do nieruchomości. Jeżeli problem dotyczy bardzo długiego korzystania z gruntu, pomocny może być materiał o tym, czy możliwe jest rozwiązanie dzierżawy wieczystej.

FAQ

Podsumowanie

Największe szanse na dalsze korzystanie z lokalu lub gruntu daje szybkie wystąpienie do wydzierżawiającego z pisemnym wnioskiem o przedłużenie i podpisanie aneksu przed końcem umowy. Bierne oczekiwanie na milczące przedłużenie może zadziałać tylko wtedy, gdy wydzierżawiający faktycznie akceptuje dalsze korzystanie z rzeczy. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości gminnej, długiego okresu dzierżawy albo znacznych nakładów, przed podpisaniem aneksu warto dokładnie sprawdzić przepisy, umowę i uchwały właściwego organu.

Źródła

• Art. 353¹, art. 660, art. 673 § 3, art. 674, art. 693 § 1, art. 694, art. 695 § 1 i art. 704 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 23 maja 1983 r., sygn. IV CR 569/82.