Nieruchomość budynkowa na cudzym gruncie

Garaż na gruncie gminy a własność budynku

Jeżeli garaż został wybudowany na działce należącej do gminy, punktem wyjścia jest zasada wynikająca z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: nieruchomościami są grunty, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków tylko wtedy, gdy na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Treść przepisu można sprawdzić tutaj: art. 46 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że sam fakt wybudowania garażu przez prywatną osobę nie wystarcza do powstania własności garażu po stronie tej osoby. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane są częściami składowymi gruntu, a zgodnie z art. 191 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została z nieruchomością połączona w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Jeżeli więc garaż jest obiektem trwale związanym z gruntem i nie zachodzi szczególny wyjątek ustawowy, właścicielem garażu jako części składowej gruntu jest gmina. Osobie, która garaż wybudowała, mogą natomiast przysługiwać roszczenia z tytułu nakładów, ale ich zakres zależy od umowy, zgody właściciela gruntu, daty budowy, dokumentów budowlanych oraz sposobu korzystania z gruntu.

Kiedy budynek może być odrębną nieruchomością?

Odrębna własność budynku nie powstaje z samej woli stron ani z samego faktu wieloletniego korzystania z obiektu. Musi wynikać z konkretnego przepisu. Najważniejszym praktycznym przykładem jest art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym budynki i urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. Zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego własność tych budynków jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Generalna instytucja nieruchomość budynkowa została szerzej omówiona w innym poradniku. Warto odróżnić ją od sytuacji, w której ktoś tylko korzysta z garażu na podstawie dzierżawy albo najmu gruntu.

Podobne rozróżnienie występuje przy lokalach i garażach w budynkach wielolokalowych. Analogicznie garaż w bloku jako odrębna nieruchomość ma zwykle własną księgę wieczystą albo udział w nieruchomości wspólnej, jeżeli został prawidłowo wyodrębniony. Nie jest to jednak to samo, co garaż postawiony przez osobę prywatną na działce gminy bez ustanowienia odrębnego prawa do gruntu.

Czy legalizacja samowoli daje prawo własności garażu?

Nie. Legalizacja samowoli budowlanej dotyczy zgodności obiektu z prawem budowlanym, a nie tytułu własności. Tryby legalizacyjne wynikają obecnie przede wszystkim z art. 48-49i ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a w sprawach starszych istotne może być także to, na podstawie jakich przepisów i jaką decyzją obiekt został zalegalizowany.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego zalegalizował garaż, oznacza to co do zasady, że nie powinien być traktowany jako obiekt wymagający rozbiórki z powodu samowoli, o ile decyzja jest ostateczna i wykonano nałożone obowiązki. Nie oznacza to jednak, że osoba, która go postawiła, stała się właścicielem gruntu albo odrębnej nieruchomości budynkowej.

Samej legalizacja samowoli garażu poświęciliśmy osobny artykuł, ponieważ ocena zależy m.in. od rodzaju garażu, daty budowy, sposobu posadowienia oraz dokumentów z nadzoru budowlanego.

Brak garażu w planie miejscowym lub ewidencji

W praktyce często pojawia się stwierdzenie, że garażu „nie ma w planie”. Trzeba rozróżnić dwie kwestie. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie jest rejestrem istniejących budynków. Plan określa przeznaczenie terenu i zasady zagospodarowania, natomiast ujawnienie budynku następuje przede wszystkim w dokumentacji geodezyjnej i ewidencji gruntów i budynków.

Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne właściciele oraz władający nieruchomościami mają obowiązek zgłaszać właściwemu staroście zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków w terminie 30 dni, jeżeli zmiany te nie wynikają z dokumentów przekazywanych organowi z urzędu. Jeżeli garaż nie został ujawniony geodezyjnie, warto sprawdzić, czy wykonano geodezyjną inwentaryzację powykonawczą i czy dokumenty trafiły do ewidencji.

Z kolei zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 5 Prawa budowlanego do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie dołącza się dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki lub terenu. W starszych sprawach dokumentacja może wyglądać inaczej, dlatego trzeba sprawdzić akta budowlane i geodezyjne.

Czy można wykupić garaż od gminy?

Nie ma ogólnej zasady, że osoba korzystająca z garażu na gruncie gminy zawsze może żądać sprzedaży garażu albo gruntu. Gmina jako właściciel nieruchomości gospodaruje nią na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 13 ust. 1 tej ustawy nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, w szczególności sprzedaży, zamiany, oddania w użytkowanie wieczyste, najmu lub dzierżawy. Nie oznacza to jednak automatycznego obowiązku sprzedaży konkretnej osobie.

Szczególne uprawnienie dotyczące garaży przewiduje art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten dotyczy osoby, która przed dniem 5 grudnia 1990 r. wybudowała z własnych środków garaż na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa albo gminy, oraz jej następcy prawnego. Jeżeli przesłanki są spełnione, można analizować możliwość nabycia garażu oraz uzyskania odpowiedniego prawa do gruntu niezbędnego do korzystania z garażu. Kluczowe są jednak dokumenty: data budowy, pozwolenie na budowę, finansowanie budowy, następstwo prawne oraz aktualny tytuł do korzystania z garażu.

Jeżeli garaż został wybudowany bez pozwolenia, a dopiero później zalegalizowany, zastosowanie art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być sporne albo wyłączone. W takiej sytuacji trzeba przeanalizować konkretną decyzję legalizacyjną, umowy z gminą oraz lokalne uchwały dotyczące gospodarowania nieruchomościami.

Czy trzeba podpisać nową umowę dzierżawy z wyższą stawką?

Dzierżawa jest uregulowana w art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Jeżeli korzysta Pani z gruntu gminy na podstawie umowy dzierżawy, czynsz wynika przede wszystkim z tej umowy oraz ewentualnych uchwał lub zarządzeń stosowanych przez gminę przy gospodarowaniu mieniem.

Jeżeli na dzierżawionym gruncie stoi należący do innej osoby obiekt, dodatkowych ustaleń wymaga zakup pawilonu handlowego na dzierżawionym gruncie.

Jeżeli dotychczasowa umowa nadal obowiązuje, gmina nie może dowolnie podwyższyć czynszu wbrew jej treści, chyba że umowa przewiduje mechanizm waloryzacji, zmianę stawek, odesłanie do cennika gminnego albo inną podstawę aktualizacji. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, po upływie tego czasu gmina może zaproponować nową umowę na nowych warunkach, a Pani może ją przyjąć albo odmówić.

Odmowa podpisania nowej umowy może mieć jednak konsekwencje praktyczne. Po wygaśnięciu dzierżawy brak jest tytułu prawnego do korzystania z gruntu. Właściciel może żądać wydania nieruchomości, a za dalsze korzystanie bez tytułu prawnego może dochodzić wynagrodzenia na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego, jeżeli spełnione są przesłanki odpowiedzialności posiadacza.

Jeżeli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, trzeba sprawdzić postanowienia o wypowiedzeniu. Gdy umowa nie reguluje tej kwestii, zastosowanie może mieć art. 704 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. W konkretnych sprawach gminnych znaczenie ma także to, czy w umowie użyto prawidłowo dzierżawy, najmu, użyczenia czy innego tytułu.

Jakie dokumenty warto zgromadzić?

Przed rozmowami z gminą warto zebrać dokumenty, które pozwolą ustalić rzeczywisty stan prawny. W szczególności należy sprawdzić:

• umowy dzierżawy, najmu lub inne umowy dotyczące gruntu i garażu;
• decyzję o legalizacji albo inne pisma z organu nadzoru budowlanego;
• pozwolenie na budowę, jeżeli istniało, albo dokumenty potwierdzające datę budowy;
• dowody poniesienia nakładów przez ojca lub jego następców prawnych;
• księgę wieczystą działki gminnej;
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków;
• mapę zasadniczą oraz dokumentację geodezyjną garażu;
• uchwały rady gminy lub zarządzenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta dotyczące stawek dzierżawy.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, dlaczego podobne sprawy mogą kończyć się różnie w zależności od dokumentów i daty budowy.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest oddzielenie trzech zagadnień: legalności budowy, własności garażu oraz tytułu do korzystania z gruntu. Legalizacja samowoli budowlanej może chronić przed rozbiórką, ale nie powoduje automatycznego przejścia własności garażu na osobę, która go wybudowała. Jeżeli garaż jest trwale związany z gruntem gminy, co do zasady należy do właściciela gruntu, chyba że zachodzi wyjątek wynikający z przepisów szczególnych.

Nie ma też prostej odpowiedzi, czy trzeba podpisać nową umowę z wyższą stawką. Prawnie zależy to od treści dotychczasowej umowy i trybu jej zakończenia. Praktycznie odmowa podpisania nowej umowy może oznaczać utratę tytułu do korzystania z gruntu. Dlatego przed decyzją warto sprawdzić, czy istnieją podstawy do żądania wykupu, negocjacji stawki albo rozliczenia nakładów.

FAQ

Czy zalegalizowany garaż na gruncie gminy jest moją własnością?

Nie zawsze. Zgodnie z art. 48 i art. 191 Kodeksu cywilnego budynek trwale związany z gruntem co do zasady należy do właściciela gruntu. Legalizacja na podstawie Prawa budowlanego nie przenosi własności.

Czy mogę żądać wykupu garażu od gminy?

Możliwość żądania trzeba badać indywidualnie. Szczególne znaczenie może mieć art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale dotyczy on m.in. garaży wybudowanych przed 5 grudnia 1990 r. z własnych środków i na podstawie pozwolenia na budowę.

Czy gmina może podnieść czynsz dzierżawny?

Jeżeli umowa trwa, podwyżka musi mieć podstawę w umowie albo wymaga zmiany umowy. Po zakończeniu dotychczasowej umowy gmina może zaproponować nową stawkę w nowej umowie.

Co grozi za niepodpisanie nowej umowy dzierżawy?

Jeżeli dotychczasowa umowa wygasła, dalsze korzystanie z gruntu może być traktowane jako korzystanie bez tytułu prawnego. Gmina może żądać wydania gruntu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego.

Czy brak garażu w planie miejscowym blokuje wykup?

Plan miejscowy nie jest ewidencją budynków, ale jego ustalenia mogą wpływać na decyzję gminy o sprzedaży albo dalszej dzierżawie. Trzeba też sprawdzić, czy garaż jest ujawniony w ewidencji gruntów i budynków oraz czy istnieje dokumentacja geodezyjna.

Źródła

• Art. 46, art. 48, art. 191, art. 224 § 2, art. 225, art. 235, art. 693 § 1 i art. 704 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
• Art. 13 ust. 1 i art. 211 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 48-49i oraz art. 57 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• Art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.