Zakup mieszkania dla rodziców – jak zabezpieczyć rodziców, siebie i uniknąć zachowku

Jak najlepiej ułożyć taką transakcję

W opisanej sytuacji trzeba pogodzić kilka celów: zapewnić rodzicom faktyczne prawo do korzystania z mieszkania, ograniczyć ryzyko roszczeń rodzeństwa o zachowek, bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż domu rodziców oraz uwzględnić skutki podatkowe i bankowe. Zwykła darowizna pieniędzy od rodziców na rzecz dziecka nie daje pełnej ochrony przed późniejszymi roszczeniami spadkowymi.

Najczęściej najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest umowa dożywocia dotycząca domu rodziców, a następnie sprzedaż tej nieruchomości przez nabywcę i przeznaczenie środków na spłatę kredytu lub finansowanie mieszkania dla rodziców. Taki model trzeba jednak dobrze zapisać w akcie notarialnym i dopasować do stanu faktycznego, zwłaszcza gdy nowe mieszkanie jest już kupione na kredyt przez dziecko i jego małżonka.

Jeżeli zależy Państwu również na trwałym prawie rodziców do nowego lokalu, zwykle warto rozważyć ustanowienie służebności osobistej mieszkania albo odpowiednie postanowienia w odrębnym akcie notarialnym. O praktycznych skutkach takiego zabezpieczenia można przeczytać także w materiale: prawo dożywocia i służebność po śmierci właściciela.

Dlaczego sama darowizna pieniędzy bywa ryzykowna

Jeżeli rodzice sprzedadzą swój dom i przekażą Państwu pieniądze w drodze darowizny, co do zasady będzie to darowizna w rozumieniu art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Taka darowizna może mieć skutki spadkowe przy obliczaniu zachowku.

Zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego do spadku dolicza się darowizny dokonane przez spadkodawcę. W relacjach zstępni–rodzice znaczenie ma też art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ przy obliczaniu zachowku dla zstępnych co do zasady dolicza się również dawniejsze darowizny, nie tylko te z ostatnich 10 lat. Oznacza to, że przekazane dziecku pieniądze mogą w przyszłości zwiększyć substrat zachowku i stać się podstawą roszczeń rodzeństwa.

Pod względem podatkowym darowizna od rodziców na rzecz dziecka może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ale tylko po spełnieniu warunków formalnych z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności po zgłoszeniu nabycia na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy oraz przy udokumentowaniu przekazania pieniędzy na rachunek płatniczy, rachunek bankowy lub przekazem pocztowym. To zwolnienie podatkowe nie rozwiązuje jednak problemu zachowku.

Umowa dożywocia – kiedy jest lepsza od darowizny

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908–916 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Najważniejsza różnica polega na tym, że dożywocie jest umową odpłatną i wzajemną, a nie nieodpłatnym przysporzeniem jak darowizna. Dlatego w dominującej linii orzeczniczej wartość nieruchomości przeniesionej w ramach dożywocia nie jest doliczana do substratu zachowku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Taki kierunek przyjmuje m.in. orzecznictwo sądowe, w tym wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 lipca 2006 r., VI ACa 99/06.

Trzeba jednak bardzo uważać na pozorność czynności. Jeżeli strony nazwą umowę „dożywociem”, ale w rzeczywistości nie będzie realnych obowiązków opiekuńczych i ekwiwalentności świadczeń, może powstać spór, czy nie była to faktycznie darowizna. Wtedy ryzyko zachowku wraca. Dlatego treść aktu notarialnego musi odpowiadać rzeczywistym ustaleniom stron.

Co może być przedmiotem dożywocia

To bardzo ważne: umowa dożywocia może dotyczyć tylko nieruchomości. Wynika to wprost z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, który mówi o przeniesieniu własności nieruchomości. Nie można więc zawrzeć skutecznej umowy dożywocia dotyczącej samych pieniędzy ze sprzedaży domu.

Jeżeli więc celem ma być ochrona przed zachowkiem, rozwiązanie powinno polegać raczej na tym, że rodzice przenoszą na dziecko własność domu w drodze dożywocia, a dopiero potem dziecko sprzedaje ten dom. Samo przekazanie pieniędzy po sprzedaży domu przez rodziców nie tworzy dożywocia.

Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Dotyczy to także umowy dożywocia. Notariusz składa też wniosek o wpis do księgi wieczystej.

Jak zabezpieczyć rodziców w nowym mieszkaniu

Jeżeli nowe mieszkanie zostało już kupione przez Państwa, to sama umowa dożywocia dotycząca dawnego domu rodziców nie daje jeszcze automatycznie prawa do zamieszkiwania w nowym lokalu. To trzeba zabezpieczyć odrębnie.

Najpraktyczniejsze rozwiązanie to ustanowienie na rzecz rodziców służebności osobistej mieszkania. Podstawą prawną jest art. 296 Kodeksu cywilnego w związku z art. 301–302 Kodeksu cywilnego. Służebność osobista mieszkania pozwala oznaczonej osobie korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie określonym w umowie i najlepiej powinna być ujawniona w księdze wieczystej. Dzięki temu prawo rodziców jest skuteczne także wobec późniejszego nabywcy nieruchomości, o ile służebność została wpisana.

Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką banku, trzeba sprawdzić treść umowy kredytu oraz stanowisko banku. W praktyce wpis służebności osobistej przed hipoteką lub bez zgody banku może być utrudniony albo wyłączony umownie. Część banków dopuszcza takie rozwiązania, część wymaga wcześniejszej zgody. To kwestia nie tylko prawa cywilnego, ale też warunków kredytu i praktyki konkretnego banku.

Dożywocie a zachowek – co rzeczywiście daje ochronę

Największą zaletą dożywocia jest to, że co do zasady nie jest ono traktowane jak darowizna przy ustalaniu zachowku. W praktyce oznacza to, że rodzeństwo rodziców nie powinno skutecznie żądać od Państwa zachowku od wartości domu przeniesionego w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Nie oznacza to jednak całkowitego braku ryzyka sporu. Roszczenia mogą się pojawić, jeżeli ktoś będzie próbował wykazywać, że umowa była pozorna, że rodzice nie otrzymali realnego ekwiwalentu albo że oprócz dożywocia doszło jeszcze do odrębnych darowizn. W razie konfliktu rodzinnego duże znaczenie mają: treść aktu, rzeczywiste wykonywanie opieki, dokumentowanie kosztów utrzymania rodziców oraz jasne rozdzielenie transakcji.

Jeżeli chcą Państwo szerzej przeanalizować ten wątek, przydatny może być też materiał: jak przekazać nieruchomość jednemu dziecku bez spłaty i zachowku.

Skutki podatkowe umowy dożywocia

Pod względem podatku dochodowego istotne pozostaje stanowisko przyjęte w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14. NSA uznał, że przy zbyciu nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie można określić przychodu na zasadach z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ świadczenia stron nie mają postaci ceny. Linia ta jest nadal istotna w praktyce podatkowej.

Nie oznacza to jednak, że umowa dożywocia jest całkowicie „bezpodatkowa”. Nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e oraz art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, a obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy. Podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Do tego dochodzą koszty taksy notarialnej, opłat sądowych za wpisy w księdze wieczystej oraz ewentualne koszty wypisów aktu notarialnego.

Czy można połączyć dożywocie ze służebnością mieszkania

Tak, w wielu przypadkach jest to rozwiązanie najrozsądniejsze. Dożywocie może zabezpieczać przekazanie domu rodziców bez typowych skutków darowizny dla zachowku, a służebność osobista mieszkania może dawać rodzicom twarde prawo do zamieszkiwania w nowym lokalu.

Zakres służebności powinien być opisany precyzyjnie: które pomieszczenia są oddane do korzystania, czy rodzice mogą korzystać z części wspólnych, kto ponosi opłaty za media, czynsz, remonty i podatki. Przydaje się tu także uporządkowanie kwestii eksploatacyjnych – zob. materiał: umowa dożywocia a opłaty za mieszkanie i media.

Na co uważać przy mieszkaniu kupionym wcześniej na kredyt

W przedstawionym stanie faktycznym dodatkowym problemem jest to, że mieszkanie zostało już kupione na kredyt z wkładem własnym. To oznacza, że model „najpierw dożywocie, potem sprzedaż domu, potem zakup mieszkania” nie został zachowany od początku. Nie wyklucza to dobrego zabezpieczenia, ale wymaga dokładnego uporządkowania dokumentów.

Trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• czy mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków czy do majątku osobistego któregoś z nich,
• jakie ograniczenia dotyczące obciążania nieruchomości przewiduje umowa kredytu,
• czy bank zgodzi się na ustanowienie służebności osobistej mieszkania,
• czy środki ze sprzedaży domu rodziców mają trafić bezpośrednio na spłatę kredytu, czy najpierw na rachunek dziecka,
• czy oprócz dożywocia nie będzie potrzebna dodatkowa umowa regulująca rozliczenia między małżonkami.

Jeżeli środki miałyby zostać przekazane już po sprzedaży domu, a bez wcześniejszego przeniesienia nieruchomości w dożywociu, wtedy znowu wracamy do konstrukcji darowizny pieniędzy albo pożyczki, a to oznacza inne skutki podatkowe i spadkowe.

Tabela: porównanie najczęstszych rozwiązań

Rekomendowany model w opisanej sprawie

Jeżeli dom rodziców nie został jeszcze sprzedany, najczęściej najbezpieczniejszy wariant wygląda następująco:

1. rodzice przenoszą własność swojego domu na dziecko w drodze umowy dożywocia,
2. w akcie dokładnie opisuje się obowiązki wobec rodziców,
3. dziecko sprzedaje dom,
4. środki przeznacza na spłatę kredytu lub finansowanie nowego mieszkania,
5. w nowym mieszkaniu ustanawia się na rzecz rodziców służebność osobistą mieszkania, o ile pozwala na to stan prawny i bank.

Jeżeli dom został już sprzedany albo rodzice chcą przekazać wyłącznie pieniądze, wtedy nie da się osiągnąć pełnego efektu dożywocia. W takim wariancie trzeba rozważyć, czy lepsza będzie darowizna z prawidłowym zgłoszeniem podatkowym, pożyczka, czy jeszcze inna konstrukcja, ale ryzyka zachowku zwykle nie da się wtedy wyeliminować w takim stopniu jak przy dożywociu.

FAQ

Czy umowa dożywocia całkowicie wyklucza zachowek?

Nie daje absolutnej gwarancji braku sporu, ale prawidłowo zawarte i wykonywane dożywocie co do zasady nie jest doliczane do substratu zachowku jak darowizna. Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy umowa jest tylko pozornie nazwana dożywociem.

Czy dożywocie można zawrzeć na pieniądze ze sprzedaży domu?

Nie. Z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że dożywocie dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, a nie samych pieniędzy.

Czy rodzice mogą mieć zagwarantowane mieszkanie w lokalu kupionym przez dziecko?

Tak, najczęściej przez ustanowienie służebności osobistej mieszkania w akcie notarialnym i wpisanie jej do księgi wieczystej. Przy mieszkaniu obciążonym hipoteką trzeba wcześniej sprawdzić warunki banku.

Jaki podatek występuje przy umowie dożywocia?

Zasadniczo PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek pobiera notariusz.

Czy darowizna pieniędzy od rodziców zawsze jest opodatkowana?

Nie. Między rodzicami a dzieckiem można skorzystać ze zwolnienia z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale trzeba dochować warunków formalnych, przede wszystkim terminu 6 miesięcy i właściwego udokumentowania przekazania środków.

Źródła

• art. 158, art. 296, art. 301–302, art. 888 § 1, art. 908–916, art. 993, art. 994 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e, art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 19 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• uchwała NSA z 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14
• wyrok SN z 9 maja 2008 r., III CSK 359/07
• wyrok SA w Warszawie z 19 lipca 2006 r., VI ACa 99/06