.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Zakup mieszkania dla rodziców - zabezpieczenie obu stron

Autor: Katarzyna Bereda • Opublikowane: 16.04.2022 • Zaktualizowane: 16.04.2022

Chcąc zapewnić rodzicom opiekę potrzebną ze względu na pogarszający się stan zdrowia. Postanowiłem wraz z małżonką przenieść rodziców do miasta, w którym mieszkamy. W tym celu kupiliśmy mieszkanie (kredyt) z wkładem własnym w wysokości 30%, pozostałe 70% chcemy spłacić z pieniędzy, które pochodzić będą ze sprzedaży domu rodziców. Rodzice chcą nam przekazać pieniądze, ale każda ze stron chce w możliwie najwyższym stopniu zabezpieczyć się przed trudnymi scenariuszami. Rodzice chcą mieć pewność, że będą mogli korzystać z tego mieszkania na wypadek, gdyby coś nam się stało. Wspólnie z rodzicami chcemy też ustrzec się przed roszczeniami rodzeństwa (które prawie nie utrzymuje kontaktu z rodzicami) związanymi z zachowkiem od kwoty, która przez rodziców ma zostać przekazana na spłatę mieszkania. Oczywiście dodatkowo chcemy ograniczać wysokość wszelkich podatków, które będą dodatkowym obciążeniem ograniczającym nam możliwość sprawnej realizacji opisanej operacji.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup mieszkania dla rodziców - zabezpieczenie obu stron

Zawarcie umowy dożywocia ze starszymi rodzicami

W niniejszej sprawie – zarówno dla celów braku ewentualnego roszczenia o zachowek, jak i kwestii podatkowych, proponuję, aby zawarł Pan z rodzicami umowę dożywocia, na podstawie której stanie się Pan właścicielem nieruchomości rodziców, którą następnie będzie Pan mógł sprzedać, a dalej włożyć wkład w mieszkanie, które Pan zakupił. W przedstawionym stanie faktycznym najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy dożywocia.

 

Zgodnie z treścią art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

 

W skład dożywocia wchodzi przede wszystkim roszczenie o dożywotnie utrzymanie, czyli to, co Państwa interesuje. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł (por. wyrok SN z 9.5.2008 r., sygn. akt III CSK 359/07).

Przeniesienie własności nieruchomości

Dożywotnik zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości; tylko ta postać rzeczy może być przedmiotem świadczenia ze strony uprawnionego z dożywocia, niezależnie od tego, czy chodzi o grunt, budynek lub lokal oraz niezależnie od położenia takiej nieruchomości. W rachubę wchodzi także przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości (por. S. Madaj, Umowy o dożywocie pod rządem kodeksu cywilnego, NP 1966, Nr 3, s. 334–335).

 

Ponieważ umowa o dożywocie zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości, powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Dlatego konieczne będzie udanie się do notariusza.

Brak zachowku po śmierci rodziców

Zaletą takiej umowy – tak jak Pan wskazał – jest to, iż umowa dożywocia jest umową odpłatną, gdyż w zamian za nieruchomość osoba taka będzie wykonywała opiekę nad rodzicem. Należy podnieść, iż umowa dożywocie nie jest bezpłatnym przysporzeniem i dlatego, jeżeli zostanie zawarta, ewentualni spadkobiercy ustawowi nie będą mogli żądać zachowku od wartości przekazanej nieruchomości. Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. wykonywanie umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku.

 

Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną i również przy liberalnym pojmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Tak też stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2006 r. (sygn. akt VI ACa 99/2006).

Zakup mieszkania a podatki

Zgodnie natomiast z ostatnim stanowiskiem NSA z dnia 17 listopada 2014 r. „w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach wynikających z art. 19 ust. 3 ustawy PIT, ponieważ niezasadne jest także określanie wysokości przychodu w oparciu o cenę rynkową. Ten sposób ustalania przychodu może mieć bowiem zastosowanie dopiero wówczas, gdy wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie nie odpowiada wartości rynkowej” (sygn. akt II FPS 4/14).

 

Z uwagi na to umowa dożywocia nie zobowiązuje dożywotnika do ustalenia przychodu, nawet jeżeli nie minął jeszcze okres 5 lat. Jednak taka czynność podlega opodatkowaniu od czynności cywilnoprawnych 2% podstawy opodatkowania – wartości rynkowej nieruchomości.

 

Mając powyższe na uwadze, wskazuję, iż niniejsza umowa będzie dla Państwa najkorzystniejsza. Jeżeli wyraża Pan wolę opieki nad rodzicami w zamian za przekazanie nieruchomości, powinni Państwo w celu zawarcia takiej umowy udać się do notariusza. Po nabyciu nieruchomości, będzie Pan mógł ją sprzedać i pozostałe środki zainwestować w nowe mieszkanie. Jeżeli rodzice chcieliby w Pana mieszkaniu mieszkać do śmierci, proponuję – również notarialnie – ustanowić na ich rzecz w niniejszym mieszkaniu służebność osobistą mieszkania.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII - VIII =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl