Zakup mieszkania dla rodziców - zabezpieczenie obu stron

Zawarcie umowy dożywocia ze starszymi rodzicami

W niniejszej sprawie – zarówno dla celów braku ewentualnego roszczenia o zachowek, jak i kwestii podatkowych, proponuję, aby zawarł Pan z rodzicami umowę dożywocia, na podstawie której stanie się Pan właścicielem nieruchomości rodziców, którą następnie będzie Pan mógł sprzedać, a dalej włożyć wkład w mieszkanie, które Pan zakupił. W przedstawionym stanie faktycznym najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy dożywocia.

Zgodnie z treścią art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

W skład dożywocia wchodzi przede wszystkim roszczenie o dożywotnie utrzymanie, czyli to, co Państwa interesuje. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł (por. wyrok SN z 9.5.2008 r., sygn. akt III CSK 359/07).

Przeniesienie własności nieruchomości

Dożywotnik zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości; tylko ta postać rzeczy może być przedmiotem świadczenia ze strony uprawnionego z dożywocia, niezależnie od tego, czy chodzi o grunt, budynek lub lokal oraz niezależnie od położenia takiej nieruchomości. W rachubę wchodzi także przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości (por. S. Madaj, Umowy o dożywocie pod rządem kodeksu cywilnego, NP 1966, Nr 3, s. 334–335).

Ponieważ umowa o dożywocie zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości, powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Dlatego konieczne będzie udanie się do notariusza.

Brak zachowku po śmierci rodziców

Zaletą takiej umowy – tak jak Pan wskazał – jest to, iż umowa dożywocia jest umową odpłatną, gdyż w zamian za nieruchomość osoba taka będzie wykonywała opiekę nad rodzicem. Należy podnieść, iż umowa dożywocie nie jest bezpłatnym przysporzeniem i dlatego, jeżeli zostanie zawarta, ewentualni spadkobiercy ustawowi nie będą mogli żądać zachowku od wartości przekazanej nieruchomości. Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. wykonywanie umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku.

Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną i również przy liberalnym pojmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Tak też stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2006 r. (sygn. akt VI ACa 99/2006).

Zakup mieszkania a podatki

Zgodnie natomiast z ostatnim stanowiskiem NSA z dnia 17 listopada 2014 r. „w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach wynikających z art. 19 ust. 3 ustawy PIT, ponieważ niezasadne jest także określanie wysokości przychodu w oparciu o cenę rynkową. Ten sposób ustalania przychodu może mieć bowiem zastosowanie dopiero wówczas, gdy wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie nie odpowiada wartości rynkowej” (sygn. akt II FPS 4/14).

Z uwagi na to umowa dożywocia nie zobowiązuje dożywotnika do ustalenia przychodu, nawet jeżeli nie minął jeszcze okres 5 lat. Jednak taka czynność podlega opodatkowaniu od czynności cywilnoprawnych 2% podstawy opodatkowania – wartości rynkowej nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, wskazuję, iż niniejsza umowa będzie dla Państwa najkorzystniejsza. Jeżeli wyraża Pan wolę opieki nad rodzicami w zamian za przekazanie nieruchomości, powinni Państwo w celu zawarcia takiej umowy udać się do notariusza. Po nabyciu nieruchomości, będzie Pan mógł ją sprzedać i pozostałe środki zainwestować w nowe mieszkanie. Jeżeli rodzice chcieliby w Pana mieszkaniu mieszkać do śmierci, proponuję – również notarialnie – ustanowić na ich rzecz w niniejszym mieszkaniu służebność osobistą mieszkania.