Zadatek a zaliczka – czym się różnią i kiedy podlegają zwrotowi?

Czym jest zadatek?

Zadatek to dodatkowe zastrzeżenie umowne uregulowane w art. 394 § 1-3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że jeżeli przy zawarciu umowy jedna strona daje drugiej zadatek, to w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może – bez wyznaczania dodatkowego terminu – odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

To oznacza, że zadatek pełni przede wszystkim funkcję zabezpieczającą. Ma mobilizować obie strony do wykonania umowy i upraszcza dochodzenie roszczeń, bo nie trzeba od razu wykazywać pełnej wysokości szkody.

Najważniejsze jest jednak to, że wpłata staje się zadatkiem tylko wtedy, gdy strony wyraźnie tak ją nazwą albo jednoznacznie opiszą jej funkcję. Samo wręczenie pieniędzy przed wykonaniem umowy nie wystarcza.

Kiedy zadatek można zatrzymać albo żądać podwójnej kwoty?

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego dzieje się tak wtedy, gdy umowa nie została wykonana przez jedną ze stron. W praktyce druga strona może wtedy:

• odstąpić od umowy,
• zachować otrzymany zadatek – jeżeli sama go dostała,
• żądać sumy dwukrotnie wyższej – jeżeli sama zadatek wręczyła.

Nie dzieje się to jednak automatycznie w każdym sporze. Trzeba ocenić konkretny stan faktyczny: kto odpowiada za niewykonanie umowy, czy rzeczywiście doszło do jej niewykonania, a nie tylko opóźnienia, oraz czy nie było odmiennych postanowień w umowie.

Warto pamiętać, że art. 394 Kodeksu cywilnego ma zastosowanie „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”. Strony mogą więc w umowie uregulować skutki zadatku inaczej, o ile treść postanowienia nie narusza bezwzględnie obowiązujących przepisów.

Zobacz również:

• wypowiedzenie umowy o współpracy
• reklamacja usługi wykonanej niezgodnie z umową

Kiedy zadatek podlega zwrotowi?

Zasady zwrotu wynikają z art. 394 § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

• jeżeli umowa została wykonana, zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała,
• jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi,
• jeżeli umowa została rozwiązana, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada,
• to samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.

Przykładowo: jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło dlatego, że przedmiot sprzedaży został zniszczony wskutek zdarzenia losowego, zwykle nie ma podstaw do zatrzymania zadatku przez którąkolwiek ze stron.

Czy istnieje ustawowa wysokość zadatku?

Nie. Kodeks cywilny nie wskazuje minimalnej ani maksymalnej wysokości zadatku. Strony same ustalają jego wartość. Najczęściej jest to określony procent ceny, ale przepisy nie narzucają konkretnego limitu.

Trzeba jednak zachować rozsądek. W skrajnych przypadkach zastrzeżenie rażąco wygórowanego zadatku może być oceniane przez pryzmat zgodności z naturą stosunku, zasadami współżycia społecznego oraz ogólnych reguł z art. 58 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce im wyższy zadatek, tym większe ryzyko sporu sądowego o jego charakter i skutki.

Czym jest zaliczka?

Zaliczka nie ma osobnej, tak szczegółowej regulacji jak zadatek. Jest po prostu częścią ceny lub wynagrodzenia wpłacaną przed wykonaniem umowy. Jej sens jest gospodarczy: ma stanowić przedpłatę na poczet przyszłego świadczenia.

W praktyce spory o kwalifikację wpłaty często pojawiają się przy najmie. Osobno analizujemy zwrot zaliczki wpłaconej przy rezerwacji mieszkania i znaczenie tego, jak strony nazwały oraz opisały wpłatę.

Jeżeli umowa zostanie wykonana, zaliczka jest zaliczana na poczet ceny. Jeżeli zaś umowa nie dojdzie do skutku albo zostanie rozwiązana, rozliczenie zaliczki następuje według ogólnych przepisów prawa zobowiązań, w szczególności zasad dotyczących wykonania i skutków niewykonania zobowiązań, m.in. art. 471 Kodeksu cywilnego oraz – zależnie od podstawy rozliczenia – przepisów o świadczeniu nienależnym, w tym art. 410 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Najprościej mówiąc: zaliczka nie daje automatycznie prawa do zatrzymania pieniędzy ani żądania ich podwójnej wysokości. Aby zatrzymać całość lub część wpłaconej kwoty, trzeba mieć ku temu podstawę wynikającą z umowy albo z przepisów o odszkodowaniu czy rozliczeniu świadczeń.

Najważniejsze różnice między zadatkiem a zaliczką

Co wpisać do umowy, żeby nie było sporu?

Najwięcej problemów wynika z nieprecyzyjnych zapisów. W umowie warto wskazać:

• czy wpłacana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką,
• jej wysokość i termin wpłaty,
• na poczet jakiego świadczenia jest wpłacana,
• co dzieje się z tą kwotą w razie wykonania umowy, odstąpienia, rozwiązania umowy albo niewykonania umowy przez jedną ze stron,
• w jakim terminie ma nastąpić zwrot.

Im bardziej wartościowa umowa, tym bardziej warto unikać ogólnych sformułowań typu „przedpłata”, „rezerwacja”, „opłata wstępna”, jeżeli strony chcą wywołać konkretny skutek prawny.

Zobacz również:

• jak zabezpieczyć swoje interesy w umowie z deweloperem
• rezygnacja z umowy i odstępne w praktyce

Czy zadatek wyklucza odszkodowanie?

Nie zawsze. Co do zasady zadatek jest odrębnym mechanizmem z art. 394 Kodeksu cywilnego. To, czy oprócz zadatku można dochodzić dalszego odszkodowania, zależy od treści umowy i konkretnego stanu faktycznego. W części spraw sądy przyjmują, że zadatek pełni uproszczoną funkcję kompensacyjną, ale strony mogą też odmiennie uregulować zakres roszczeń dodatkowych.

Jeżeli szkoda jest znaczna albo umowa zawiera też karę umowną, analizę trzeba przeprowadzić indywidualnie, z uwzględnieniem m.in. art. 471 Kodeksu cywilnego i postanowień umowy.

FAQ

Czy każda przedpłata to zadatek?

Nie. Żeby wpłata była zadatkiem, strony powinny wyraźnie to zastrzec. W przeciwnym razie najczęściej będzie traktowana jako zaliczka.

Czy zadatek musi być wpłacony w pieniądzu?

Nie zawsze. W praktyce najczęściej ma postać pieniędzy, ale możliwe jest także wręczenie rzeczy, jeżeli strony tak postanowią i da się ustalić jej funkcję jako zadatku.

Czy przy zaliczce można żądać podwójnej kwoty?

Nie, taki skutek wynika z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego i dotyczy zadatku, a nie zaliczki.

Czy po wykonaniu umowy zadatek przepada?

Nie. Zgodnie z art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała, a gdy zaliczenie nie jest możliwe – podlega zwrotowi.

Co jeśli umowa używa niejasnego określenia, np. „opłata rezerwacyjna”?

Wtedy znaczenie ma cała treść umowy, zgodny zamiar stron i okoliczności sprawy. Samo nazwanie wpłaty „rezerwacją” nie przesądza jeszcze, że jest to zadatek.

Źródła

• Art. 58 § 1-2, art. 394 § 1-3, art. 410 § 1-2, art. 471 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Aktualne brzmienie ustawy: Internetowy System Aktów Prawnych (ISAP).