Wyższa kwota remontu niż ustalona czy wykonawca może żądać dopłaty

Umowa na remont a podwyższenie ceny po wykonaniu prac

Spór o dopłatę za remont trzeba zacząć od ustalenia, co strony faktycznie uzgodniły. Znaczenie mają nie tylko podpisana umowa, ale także kosztorys, oferta, protokoły odbioru, wiadomości e-mail, SMS-y, notatki z narad, faktury, rachunki i korespondencja dotycząca zmian zakresu prac. Samo to, że wykonawca po zakończeniu remontu przedstawił wyższe rozliczenie, nie oznacza jeszcze, że zamawiający ma obowiązek zapłacić różnicę.

W zależności od zakresu robót taka umowa może być oceniana jako umowa o dzieło albo jako umowa o roboty budowlane. Zgodnie z art. 627 Kodeksu cywilnego przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Natomiast art. 647 Kodeksu cywilnego dotyczy robót budowlanych i zobowiązuje wykonawcę do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestora do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Przy większym remoncie obiektu, prowadzonym według projektu, z nadzorem i dokumentacją, częściej będzie mowa o robotach budowlanych. Przy mniejszym, samodzielnie oznaczonym rezultacie prac może chodzić o umowę o dzieło. Dla oceny dopłaty najważniejsze pozostaje jednak to, czy wynagrodzenie było ryczałtowe, kosztorysowe, czy miało być rozliczane według rzeczywiście zaakceptowanych prac.

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Brak pisemnej umowy nie oznacza automatycznie nieważności, jeżeli ustawa albo strony nie zastrzegły rygoru nieważności, ale może utrudnić wykazywanie treści uzgodnień. W praktyce dlatego tak ważne są dokumenty potwierdzające zakres robót, cenę, sposób rozliczenia i ewentualne zgody na zmiany.

Ryczałt, kosztorys i roboty dodatkowe

Najczęstszy błąd w takich sporach polega na mieszaniu trzech pojęć: wynagrodzenia ryczałtowego, wynagrodzenia kosztorysowego i robót dodatkowych. Każde z nich ma inne skutki prawne.

Jeżeli strony umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, art. 632 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że wykonawca nie może żądać jego podwyższenia, choćby przy zawieraniu umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Wyjątek z art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego dotyczy sytuacji nadzwyczajnej: gdy wskutek nieprzewidywalnej zmiany stosunków wykonanie dzieła groziłoby wykonawcy rażącą stratą. Wtedy o podwyższeniu ryczałtu albo rozwiązaniu umowy decyduje sąd, a nie jednostronne pismo wykonawcy.

Przy wynagrodzeniu kosztorysowym wykonawca musi wykazać, z czego wynika wyższa kwota. Kosztorys powinien zawierać konkretne pozycje: zakres robót, ilości, ceny jednostkowe, stawki robocizny, materiały i podstawy obliczenia. Ogólne zestawienie bez podpisu, bez obmiaru i bez wykazu materiałów jest słabym dowodem, zwłaszcza gdy zamawiający nigdy nie zaakceptował takiego rozliczenia.

Jeżeli wykonawca twierdzi, że wykonał roboty dodatkowe, powinien wskazać, kiedy powstała potrzeba ich wykonania, kto je zlecił, w jakim zakresie i na jaką kwotę. Z art. 630 § 2 Kodeksu cywilnego wynika istotna zasada: przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia za prace dodatkowe, jeżeli wykonał je bez zgody zamawiającego. W praktyce zgoda może wynikać z dokumentów, korespondencji albo protokołów, ale samo późniejsze twierdzenie wykonawcy zwykle nie wystarczy.

Czy wykonawca może żądać dopłaty za poprawki?

Co do zasady poprawki nie są dodatkowymi robotami, za które wykonawcy automatycznie należy się odrębne wynagrodzenie. Jeżeli poprawki służą usunięciu wad albo doprowadzeniu prac do stanu zgodnego z umową, projektem, kosztorysem lub zasadami wiedzy technicznej, wykonawca wykonuje własny obowiązek, a nie nowe, dodatkowo płatne zlecenie.

Jeżeli prace były wykonywane wadliwie albo sprzecznie z umową, zamawiający może wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie terminu przepisy o umowie o dzieło przewidują możliwość odstąpienia od umowy albo powierzenia poprawienia lub dalszego wykonania prac innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Przy robotach budowlanych przepisy o wadliwym wykonywaniu dzieła i rękojmi stosuje się odpowiednio na podstawie art. 656 Kodeksu cywilnego.

Po odbiorze prac znaczenie ma rękojmia za wady. Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, a przy wadach nieruchomości podstawowy termin stwierdzenia wady wynosi pięć lat od wydania rzeczy. Niezależnie od rękojmi zamawiający może w określonych sytuacjach dochodzić odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania, jeżeli wykaże szkodę, związek przyczynowy i odpowiedzialność wykonawcy.

Jak odpowiedzieć na wezwanie do zapłaty od wykonawcy?

Wezwania do zapłaty od wykonawcy albo jego pełnomocnika nie należy traktować jak wyroku sądu. Termin trzech dni podany w piśmie nie tworzy sam przez się obowiązku zapłaty, jeżeli roszczenie jest niezasadne albo niewykazane. Nie warto jednak całkowicie ignorować pisma, bo odpowiedź może później stanowić ważny dowód w razie procesu.

W odpowiedzi warto jasno wskazać, że zamawiający nie uznaje roszczenia w zakwestionowanej części, ponieważ nie wykazano podstawy do dopłaty. Należy zażądać szczegółowego rozliczenia: obmiaru robót, zestawienia pozycji kosztorysowych, dokumentów potwierdzających materiały i robociznę, protokołów odbioru, dokumentów zlecenia robót dodatkowych oraz wskazania, czy wykonawca opiera żądanie na umowie, kosztorysie, aneksie czy innym zdarzeniu.

W piśmie dobrze jest także rozdzielić trzy grupy prac: roboty objęte pierwotną umową, ewentualne roboty dodatkowe oraz poprawki wadliwego wykonania. Jeżeli zamawiający zapłacił już kwotę pierwotnie ustaloną, powinien to wyraźnie wskazać i zastrzec, że dalsze roszczenia są sporne do czasu przedstawienia wiarygodnych dokumentów. Przy jednostce takiej jak szkoła szczególnie ważne jest, aby zapłata miała podstawę w umowie, zatwierdzonym rozliczeniu i dokumentach księgowych, a nie tylko w presji terminowej.

Gdyby sprawa trafiła do sądu, wykonawca musi udowodnić fakty, z których wywodzi skutki prawne. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego. Wykonawca powinien więc wykazać nie tylko, że wykonał określone prace, ale także że zamawiający je zlecił albo zaakceptował oraz że żądana kwota odpowiada uzgodnionemu sposobowi rozliczenia.

Co zrobić praktycznie przed zapłatą spornej kwoty?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uporządkowanie materiału dowodowego przed podjęciem decyzji o zapłacie. Trzeba zebrać pierwotną ofertę, umowę, kosztorys, wszystkie aneksy, protokoły, notatki, zdjęcia wad, korespondencję z wykonawcą oraz dokumenty księgowe. Następnie warto przygotować tabelę: co było objęte pierwotną ceną, co wykonawca uważa za prace dodatkowe, które pozycje są poprawkami, a które w ogóle nie zostały udokumentowane.

Jeżeli część roszczenia jest bezsporna, a część sporna, można rozważyć zapłatę wyłącznie bezspornej części z wyraźnym opisem przelewu i pismem, że zapłata nie oznacza uznania pozostałych żądań. Jeżeli natomiast cała dopłata jest niewykazana, zasadna jest pisemna odmowa zapłaty do czasu przedstawienia szczegółowego, weryfikowalnego rozliczenia.

Przy większych kwotach warto rozważyć opinię kosztorysanta albo rzeczoznawcy budowlanego. Taka opinia może pomóc ocenić, czy prace faktycznie wykonano, czy były potrzebne, czy są poprawkami, oraz czy kwoty podane przez wykonawcę odpowiadają realnemu zakresowi robót. W sporze sądowym profesjonalna dokumentacja techniczna często ma większe znaczenie niż ogólne zapewnienia stron.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 – w szczególności art. 6, art. 73–74, art. 77, art. 627–632, art. 636, art. 638, art. 647–648, art. 656, art. 471 i art. 568.