Sprzedaż mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat

Kiedy sprzedaż mieszkania z hipoteką podlega PIT?

Sprzedaż mieszkania przez osobę prywatną jest opodatkowana PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia albo wybudowania nieruchomości. Nie liczy się więc 5 lat od dnia podpisania umowy sprzedaży, tylko od końca roku nabycia.

Przykładowo, jeżeli lokal został nabyty aktem notarialnym w 2022 r., termin 5 lat liczony jest od 31 grudnia 2022 r. Sprzedaż bez podatku będzie możliwa od 1 stycznia 2028 r. Jeżeli natomiast mieszkanie zostało nabyte w 2014 r., to co do zasady sprzedaż od 1 stycznia 2020 r. nie jest już objęta PIT z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W sprawach deweloperskich ważne jest ustalenie, kiedy rzeczywiście nastąpiło nabycie prawa własności. Sam odbiór kluczy albo podpisanie protokołu odbioru nie zawsze oznacza nabycie nieruchomości w rozumieniu podatkowym. Najczęściej decyduje data aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, a nie data faktycznego wprowadzenia się do mieszkania.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?

Podatek wynosi 19% dochodu. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi według ustawy o PIT. Jeżeli nie ma dochodu, podatek zasadniczo nie wystąpi, ale obowiązek złożenia PIT-39 może nadal powstać, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat.

Przychodem jest cena określona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może określić przychód według wartości rynkowej.

Do kosztów uzyskania przychodu przy mieszkaniu kupionym odpłatnie można zaliczyć przede wszystkim udokumentowaną cenę nabycia, podatek PCC, taksę notarialną, opłaty sądowe związane z nabyciem oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania w czasie jego posiadania.

W praktyce problem często dotyczy tego, czy bankowa spłata kredytu obniża podatek tak samo jak koszt zakupu. Trzeba rozróżnić dwie rzeczy: koszty uzyskania przychodu oraz wydatki na własne cele mieszkaniowe w ramach ulgi mieszkaniowej.

Czy spłata kredytu hipotecznego jest kosztem przy sprzedaży mieszkania?

Sama spłata kapitału kredytu hipotecznego nie jest klasycznym kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania. Kosztem jest cena nabycia mieszkania i inne udokumentowane koszty nabycia, niezależnie od tego, czy zakup został sfinansowany gotówką, czy kredytem.

To nie oznacza jednak, że spłata kredytu jest podatkowo bez znaczenia. Aktualne przepisy o uldze mieszkaniowej pozwalają zaliczać do wydatków na własne cele mieszkaniowe m.in. spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek zaciągniętych przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Co istotne, przepisy obejmują także kredyt zaciągnięty w związku z nabyciem zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego, również wtedy, gdy odpowiada wydatkom uwzględnionym w kosztach uzyskania przychodu.

Jest to istotna różnica wobec starszej praktyki, w której organy często kwestionowały korzystne rozliczenie spłaty kredytu na sprzedawane mieszkanie jako prowadzące do podwójnego odliczenia. Obecnie należy uwzględniać aktualne brzmienie art. 21 ustawy o PIT, w szczególności regulacje dotyczące wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Ulga mieszkaniowa działa proporcjonalnie. Zwolniona jest ta część dochodu, która odpowiada udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży. Jeżeli cały przychód zostanie prawidłowo wydatkowany na cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, cały dochód może być zwolniony z PIT.

Termin na ulgę mieszkaniową i PIT-39

Przychód ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dla sprzedaży dokonanej w 2026 r. termin ten upływa z końcem 2029 r.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat należy wykazać w PIT-39 składanym za rok sprzedaży. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz ewentualny dochód zwolniony w ramach ulgi mieszkaniowej. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, ale nie wyda pieniędzy zgodnie z przepisami albo wyda je po terminie, powinien skorygować zeznanie i dopłacić podatek z odsetkami.

Koszty sprzedaży nieruchomości

Koszty odpłatnego zbycia to wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą, które były potrzebne, aby transakcja doszła do skutku. Mogą to być np. prowizja pośrednika, koszt ogłoszeń, koszt wyceny, koszt przygotowania dokumentów do sprzedaży albo inne wydatki, jeżeli pozostają w bezpośrednim związku ze sprzedażą.

Nie należy mylić kosztów odpłatnego zbycia z kosztami nabycia. Koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód, natomiast koszty nabycia i nakłady pomniejszają dochód. W obu przypadkach potrzebne są dokumenty: faktury, umowy, potwierdzenia przelewów lub inne dowody pozwalające wykazać związek wydatku z transakcją.

Jeżeli lokal był finansowany kredytem, do kosztów uzyskania przychodu nie wpisuje się samego kredytu jako zobowiązania wobec banku. Wpisuje się natomiast udokumentowaną cenę zakupu i koszty nabycia. Z kolei spłatę kredytu można rozważać w ramach ulgi mieszkaniowej, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe.

Wykończenie mieszkania, meble i sprzęty a rozliczenie podatku

Wydatki poniesione na wykończenie, remont lub ulepszenie mieszkania mogą być istotne podatkowo, ale trzeba prawidłowo je zakwalifikować. Co do zasady nakłady zwiększające wartość mieszkania, poniesione w czasie jego posiadania i właściwie udokumentowane, mogą zwiększać koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży.

Inaczej należy traktować zwykłe rzeczy ruchome, które można zabrać z mieszkania bez naruszenia jego substancji, np. wolnostojące meble, telewizor, pralkę czy lodówkę. Urząd skarbowy może uznać, że nie są to nakłady na mieszkanie, lecz odrębne składniki majątku. Ich sprzedaż może być oceniana oddzielnie, a przy rzeczach ruchomych znaczenie ma m.in. upływ 6 miesięcy od końca miesiąca nabycia.

Po interpretacji ogólnej Ministra Finansów korzystniej ocenia się część wydatków na trwałe elementy wykończenia i wyposażenia, np. zabudowę kuchenną wykonaną na wymiar, szafkę pod umywalkę, oświetlenie trwale związane z lokalem, płytę indukcyjną, piekarnik czy kuchenkę. Nadal jednak warto zachować faktury i opis wydatków, ponieważ w razie kontroli trzeba wykazać, że wydatek dotyczył lokalu i miał związek z jego wartością albo własnym celem mieszkaniowym.

Hipoteka a cena sprzedaży

Hipoteka wpisana w księdze wieczystej nie blokuje sprzedaży mieszkania, ale zwykle wymaga uzgodnienia z bankiem technicznego sposobu spłaty kredytu. Najczęściej sprzedający uzyskuje z banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia i promesę zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie. Część ceny sprzedaży trafia wtedy bezpośrednio do banku, a pozostała część do sprzedającego.

Dla podatku PIT nie jest decydujące to, że część ceny kupujący przelał od razu do banku. Nadal jest to przychód ze sprzedaży po stronie sprzedającego, a spłatę kredytu ocenia się według zasad dotyczących kosztów albo ulgi mieszkaniowej. Dlatego w dokumentach warto zachować akt notarialny, zaświadczenie banku, historię przelewów i potwierdzenie wykreślenia hipoteki.

FAQ

Podsumowanie

Przy sprzedaży mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat najważniejsze jest prawidłowe ustalenie daty nabycia, ceny sprzedaży, kosztów nabycia, kosztów odpłatnego zbycia oraz ewentualnych wydatków na własne cele mieszkaniowe. Kredyt hipoteczny nie powoduje, że podatek liczy się od całej ceny sprzedaży, ale sama spłata kredytu nie jest zwykłym kosztem uzyskania przychodu.

Obecne przepisy są korzystniejsze dla podatników niż starsza praktyka, ponieważ pozwalają rozważyć spłatę kredytu mieszkaniowego, także dotyczącego sprzedawanego lokalu, jako wydatek na własne cele mieszkaniowe. Trzeba jednak wykazać spełnienie warunków ustawowych i zadbać o dokumenty, bo przy sprzedaży nieruchomości organ podatkowy może weryfikować zarówno koszty, jak i prawo do zwolnienia.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 21 ust. 30a, art. 22 ust. 6c-6e oraz art. 30e — tekst jednolity w systemie ELI.
• Ministerstwo Finansów, informacje o opodatkowaniu zbycia nieruchomości — podatki.gov.pl.
• Interpretacja ogólna nr DD2.8202.4.2020 z 13 października 2021 r. w sprawie kwalifikacji wydatków na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków na cele mieszkaniowe — gov.pl.