Klucze do mieszkania po licytacji komorniczej

Wygrana licytacji komorniczej - co następuje po przetargu?

Po przysądzeniu własności trzeba ustalić, co dzieje się po licytacji komorniczej mieszkania, w szczególności kiedy nabywca może objąć lokal i w jaki sposób dochodzi do wydania nieruchomości. Wygranie licytacji komorniczej nie oznacza jeszcze, że nabywca może wejść do mieszkania i traktować je jak lokal już wydany. Po zamknięciu przetargu sąd albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

Postanowienie o przybiciu jest pierwszym ważnym etapem po licytacji, ale nie jest jeszcze postanowieniem o własności. Co do zasady postanowienie to ogłasza się po zakończeniu przetargu, choć w określonych sytuacjach jego ogłoszenie może zostać odroczone, np. gdy trzeba rozpoznać skargę lub istnieją inne ważne przyczyny.

Na postanowienie co do przybicia może zostać wniesione zażalenie. Dopiero po jego uprawomocnieniu można przejść do kolejnego etapu, czyli wezwania nabywcy do zapłaty ceny nabycia. W praktyce warto po kilku lub kilkunastu dniach skontaktować się z komornikiem albo sekretariatem sądu i ustalić, czy przybicie jest już prawomocne oraz na jakim etapie znajduje się sprawa.

Wezwanie do zapłaty ceny nabycia po licytacji

Aktualnie, po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, to komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie, do zapłaty ceny nabycia. Nabywca ma 2 tygodnie od dnia otrzymania wezwania na wpłatę ceny nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Płatności dokonuje się na rachunek depozytowy Ministra Finansów wskazany w wezwaniu.

Przepisy nie wskazują sztywnego terminu, w jakim komornik musi wysłać wezwanie po uprawomocnieniu się przybicia. Opóźnienie może wynikać m.in. z obiegu korespondencji, konieczności potwierdzenia prawomocności, rozpoznawania środków zaskarżenia albo czynności technicznych w kancelarii komorniczej i sądzie.

Jeżeli wezwanie długo nie przychodzi, praktycznie najlepiej ustalić w kancelarii komorniczej, czy komornik dysponuje już informacją o prawomocności przybicia. Warto też sprawdzić, czy korespondencja nie została wysłana na nieaktualny adres i czy w aktach postępowania znajdują się prawidłowe dane nabywcy.

Na wniosek nabywcy komornik może wyznaczyć dłuższy termin zapłaty ceny, ale nie może on przekroczyć miesiąca. Taki wniosek powinien być złożony odpowiednio wcześnie i uzasadniony, np. koniecznością uruchomienia finansowania.

Postanowienie o przysądzeniu własności - kiedy nabywca staje się właścicielem?

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. W postanowieniu sąd stwierdza, czy cała cena nabycia została uiszczona albo czy na jej poczet zaliczono wierzytelność nabywcy lub innego wierzyciela.

Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Jest ono także podstawą do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Nie trzeba zawierać dodatkowej umowy sprzedaży u notariusza, ponieważ przeniesienie własności następuje na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu.

Od chwili uprawomocnienia się przysądzenia własności na rzecz nabywcy przypadają pożytki z nieruchomości, ale również obciążają go powtarzające się daniny publiczne związane z nieruchomością. Co do zasady wygasają też prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości, z wyjątkami przewidzianymi w przepisach, dlatego przed zakupem warto sprawdzić księgę wieczystą i akta egzekucyjne.

Czy po przysądzeniu własności można samodzielnie wymienić zamki?

Najbezpieczniejsza odpowiedź brzmi: nie należy samodzielnie wymieniać zamków, jeżeli lokal nie został nabywcy formalnie wydany albo istnieje choćby ryzyko, że dłużnik, były właściciel, lokator lub inna osoba nadal wykonuje posiadanie lokalu. Dotyczy to także sytuacji, w której mieszkanie wygląda na puste, ale nikt nie przekazał kluczy, w lokalu mogą znajdować się rzeczy albo poprzedni posiadacz nadal twierdzi, że ma prawo tam wejść.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się tam pomieszczeń, bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności. Oznacza to, że nabywca może złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie, zamiast podejmować działania na własną rękę.

Jeżeli dłużnik dobrowolnie wydaje lokal, najlepiej sporządzić krótki protokół wydania, odebrać komplet kluczy i udokumentować stan mieszkania. Jeżeli natomiast dłużnik odmawia wydania kluczy, nie odbiera korespondencji albo unika kontaktu, prawidłową drogą jest komornik.

Co zrobić, gdy w mieszkaniu jest lokator albo pozostawione rzeczy?

Jeżeli w lokalu mieszka dłużnik, najemca, członek rodziny dłużnika lub inna osoba, sprawa wymaga szczególnej ostrożności. Komornik prowadzący wprowadzenie w posiadanie ocenia, jakie czynności są potrzebne, a przy opróżnianiu lokalu mieszkalnego musi uwzględnić przepisy o egzekucji z lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz przepisy o ochronie lokatorów.

W praktyce oznacza to, że nawet prawomocne przysądzenie własności nie zawsze daje natychmiastowy, fizyczny dostęp do mieszkania w dowolnym dniu wybranym przez nabywcę. Komornik może wyznaczyć termin czynności, wezwać osoby zajmujące lokal do dobrowolnego opuszczenia, korzystać z asysty ślusarza, a w razie potrzeby także z pomocy Policji.

Jeżeli problemem jest osoba nadal zajmująca lokal, pomocny może być także materiał o sytuacji, gdy występuje lokator po zakupie na licytacji.

Praktyczna kolejność działań po wygranej licytacji

1. Ustal, czy postanowienie o przybiciu zostało wydane i czy jest prawomocne.
2. Odbierz wezwanie komornika do zapłaty ceny nabycia i pilnuj 2-tygodniowego terminu.
3. Jeżeli potrzebujesz więcej czasu na zapłatę, złóż do komornika uzasadniony wniosek o przedłużenie terminu, pamiętając o limicie jednego miesiąca.
4. Po zapłacie ceny oczekuj na postanowienie sądu o przysądzeniu własności.
5. Po uprawomocnieniu się przysądzenia własności złóż wniosek o wpis prawa własności w księdze wieczystej, jeżeli wpis nie nastąpi z urzędu w ramach obiegu dokumentów.
6. Jeżeli lokal nie został wydany dobrowolnie, złóż do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie pomieszczeń.

FAQ

Czy po wygranej licytacji od razu jestem właścicielem mieszkania?

Nie. Wygrana licytacji i przybicie są ważnymi etapami, ale własność przechodzi na nabywcę dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Kto wzywa do zapłaty ceny po licytacji?

Po uprawomocnieniu się przybicia wezwanie do zapłaty ceny nabycia kieruje komornik. Termin zapłaty wynosi 2 tygodnie od dnia otrzymania wezwania.

Czy można przedłużyć termin zapłaty ceny nabycia?

Tak, ale wymaga to wniosku nabywcy. Komornik może oznaczyć dłuższy termin, jednak nie może on przekroczyć miesiąca. Wniosek warto złożyć przed upływem podstawowego terminu.

Czy postanowienie o przysądzeniu własności wymaga klauzuli wykonalności?

Nie w zakresie wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest w tym zakresie tytułem wykonawczym bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności.

Czy mogę wymienić zamki, jeśli mieszkanie wygląda na puste?

Jeżeli lokal nie został formalnie wydany, samodzielna wymiana zamków jest ryzykowna. Bezpieczniej doprowadzić do dobrowolnego protokolarnego wydania lokalu albo złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie.

Co zrobić, gdy dłużnik nie oddaje kluczy?

Po uprawomocnieniu się przysądzenia własności należy wezwać dłużnika do dobrowolnego wydania lokalu, a jeżeli to nie pomoże, złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie pomieszczeń.

Podsumowanie

Procedura po wygraniu licytacji komorniczej składa się z kilku etapów: przybicia, jego uprawomocnienia, wezwania do zapłaty ceny, przysądzenia własności i ewentualnego wprowadzenia nabywcy w posiadanie. Najważniejsze jest to, że kluczy i faktycznego dostępu do mieszkania nie uzyskuje się automatycznie w dniu licytacji.

Jeżeli poprzedni właściciel lub lokator nie wydaje lokalu dobrowolnie, prawidłową drogą jest skorzystanie z komornika. Samodzielne wejście do mieszkania i wymiana zamków mogą niepotrzebnie skomplikować sytuację, zwłaszcza gdy lokal nie został formalnie wydany albo znajdują się w nim cudze rzeczy.