Montaż kominka w kamienicy i budynku wielorodzinnym

Czy w kamienicy można zamontować kominek?

Tak, ale nie w każdej kamienicy. Zgodnie z § 132 ust. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych kominki opalane drewnem, zarówno z otwartym paleniskiem, jak i z zamkniętym wkładem, mogą być instalowane między innymi w niskich budynkach wielorodzinnych. O dopuszczalności kominka nie decyduje zatem samo określenie budynku jako kamienicy, lecz jego klasyfikacja wysokościowa oraz spełnienie pozostałych wymagań technicznych.

W myśl § 8 rozporządzenia budynkiem niskim jest budynek o wysokości do 12 m włącznie nad poziomem terenu albo budynek mieszkalny o wysokości do 4 kondygnacji nadziemnych włącznie. Kryteria są alternatywne. Pięć kondygnacji nie przesądza więc jeszcze samo w sobie o zakazie, jeżeli budynek nie przekracza 12 m, jednak typowa pięciokondygnacyjna kamienica wyższa niż 12 m będzie już budynkiem średniowysokim. W takim obiekcie zwykłe zastosowanie § 132 ust. 3 nie pozwala na montaż kominka opalanego drewnem.

Trzeba ustalić, czy wszystkie wskazane kondygnacje są kondygnacjami nadziemnymi, oraz sprawdzić wysokość budynku według zasad wynikających z rozporządzenia. Najbezpieczniej oprzeć się na dokumentacji technicznej, inwentaryzacji budowlanej albo pomiarze wykonanym przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami. Określenie kominiarza, że budynek jest niski, nie zastępuje takiej kwalifikacji, jeżeli zarządca przedstawia odmienne dane.

W istniejącym budynku można niekiedy rozważać spełnienie wymagań w sposób inny niż wskazany w rozporządzeniu, na podstawie właściwej ekspertyzy technicznej i wymaganych uzgodnień. Nie jest to jednak automatyczne odstępstwo i nie może go zastąpić zwykła opinia kominiarska. Dopuszczalność takiego rozwiązania zależy od zakresu przebudowy, stanu budynku i wymagań ochrony przeciwpożarowej.

Wymagania techniczne dla kominka i przewodu dymowego

Nawet w niskim budynku wielorodzinnym kominek jest dopuszczalny tylko po spełnieniu wszystkich warunków dotyczących pomieszczenia, przewodu kominowego, wentylacji, dopływu powietrza i bezpieczeństwa pożarowego. Najważniejsze wymagania przedstawia poniższa tabela.

W praktyce należy ponadto sprawdzić szczelność i drożność przewodu, prawidłowy ciąg, możliwość czyszczenia, zakończenie komina ponad dachem oraz zgodność wkładu i przyłącza z dokumentacją producenta. Stary, nieużywany kanał nie staje się samodzielnym przewodem dymowym tylko dlatego, że jest wolny. Jego przeznaczenie i stan muszą zostać potwierdzone w inwentaryzacji kominowej oraz protokole kontroli.

Czy pozytywna opinia kominiarska wystarcza?

Nie. Opinia albo protokół sporządzony przez osobę posiadającą kwalifikacje kominiarskie jest bardzo ważnym dokumentem technicznym, ale nie stanowi pozwolenia na wykonanie wszystkich robót. Powinien on precyzyjnie wskazywać użyty przewód, jego przekrój, szczelność, drożność i przeznaczenie, sposób doprowadzenia powietrza, działanie wentylacji oraz możliwość bezpiecznego odprowadzania dymu.

Kominiarz może podtrzymać wcześniejszą opinię, jeżeli po ponownym badaniu nadal potwierdza ona rzeczywisty stan instalacji. Jeżeli jednak pierwotna opinia nie uwzględniała klasy wysokościowej budynku, wykorzystania przewodu przez inne lokale, zmian wykonanych po odbiorze albo ingerencji w część wspólną, samo jej ponowienie nie rozwiąże sporu.

Zarządca nie ma kompetencji do formalnego „unieważnienia” opinii kominiarskiej, może jednak ją zakwestionować, przedstawić odmienny protokół, zażądać usunięcia zagrożenia albo podnieść brak zgody wspólnoty i wymaganych formalności. W razie rozbieżności warto zlecić niezależną kontrolę mistrzowi kominiarskiemu, a gdy problem dotyczy konstrukcji, klasy budynku lub ochrony przeciwpożarowej – także projektantowi albo właściwemu rzeczoznawcy.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub właściciela kamienicy

Przewody kominowe, dach, elewacja, stropy i ściany konstrukcyjne najczęściej należą do nieruchomości wspólnej, ponieważ nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi lokalu. Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali przebudowa nieruchomości wspólnej co do zasady przekracza zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli lokali oraz upoważnienia zarządu do jej wykonania.

W bloku lub kamienicy wymagana jest więc zgoda wspólnoty na kominek, gdy prace ingerują w przewód kominowy, dach, ścianę, elewację albo inny element wspólny. To, czy konkretny przewód służy wyłącznie jednemu lokalowi, należy ustalić na podstawie dokumentacji budynku i sposobu jego wykorzystania.

Analogiczna ingerencja w część wspólną wymaga uchwały wspólnoty, jeżeli przekracza zakres zwykłego zarządu. Sama ustna akceptacja administratora albo wcześniejsza zgoda kominiarza nie zastępuje uchwały. Zarządca powinien natomiast wskazać na piśmie, jakiej zgody lub dokumentu brakuje i który element nieruchomości wspólnej został naruszony.

W kamienicy należącej do jednego właściciela, a także w lokalu wynajmowanym, potrzebna jest zgoda właściciela w zakresie wynikającym z umowy i planowanych robót. Jeżeli budynek jest zabytkiem albo znajduje się na obszarze objętym ochroną konserwatorską, mogą dojść odrębne obowiązki wobec wojewódzkiego lub miejskiego konserwatora zabytków.

Pozwolenie, zgłoszenie i roboty przy kominie

Prawo budowlane przewiduje zwolnienie z pozwolenia i zgłoszenia dla instalowania instalacji, innych niż gazowe, wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku. Nie oznacza to jednak, że każdy montaż kominka jest automatycznie wolny od formalności. O kwalifikacji decyduje rzeczywisty zakres robót.

Jeżeli prace obejmują wykonanie nowego komina, przebudowę istniejącego przewodu, ingerencję w konstrukcję, wykonanie przejścia przez dach lub elewację albo zmianę objętą ochroną konserwatorską, mogą być wymagane odrębne zgody, zgłoszenie lub pozwolenie. Przed rozpoczęciem robót zakres powinien ocenić projektant posiadający odpowiednie uprawnienia, a w razie wątpliwości należy uzyskać stanowisko właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Co zrobić, gdy zarządca kwestionuje wykonany kominek?

1. Zażądaj pisemnego stanowiska zarządcy. Powinno ono wskazywać konkretną przyczynę zastrzeżeń: wysokość budynku, brak samodzielnego przewodu, nieprawidłową wentylację, brak uchwały wspólnoty, ingerencję w dach lub komin, brak formalności albo zagrożenie pożarowe.
2. Ustal klasę wysokościową budynku. Zbierz projekt, książkę obiektu budowlanego, inwentaryzację lub pomiar wysokości oraz dane o liczbie kondygnacji nadziemnych. W pięciokondygnacyjnej kamienicy jest to często kwestia rozstrzygająca.
3. Zbierz dokumentację techniczną. Potrzebne mogą być: inwentaryzacja przewodów, protokół kominiarski, wyniki próby szczelności, dokumentacja wkładu, opis dopływu powietrza, protokół odbioru, projekt robót i dokumenty dotyczące części wspólnej.
4. Zleć niezależną kontrolę. Drugi kominiarz powinien przeprowadzić własne badanie, a nie tylko potwierdzić wcześniejszy dokument. Przy sporze dotyczącym budynku, konstrukcji lub ochrony przeciwpożarowej potrzebna może być opinia projektanta albo rzeczoznawcy.
5. Uzupełnij brakujące zgody i formalności. Jeżeli doszło do ingerencji w nieruchomość wspólną, należy dążyć do uzyskania uchwały wspólnoty. Gdy roboty wykonano w niewłaściwym trybie, trzeba ustalić z projektantem i organem nadzoru budowlanego, czy możliwe jest doprowadzenie ich do zgodności z prawem.
6. Nie używaj kominka w razie zagrożenia. Przy podejrzeniu nieszczelności, cofania dymu, niedostatecznego ciągu, braku nawiewu lub nieprawidłowej wentylacji urządzenie należy wyłączyć do czasu usunięcia nieprawidłowości.

Jeżeli instalacja narusza przepisy techniczne albo została wykonana bez wymaganej zgody na ingerencję w część wspólną, wspólnota może żądać przywrócenia stanu poprzedniego lub usunięcia naruszeń. Organ nadzoru budowlanego może natomiast przeprowadzić kontrolę i, zależnie od stanu faktycznego, nałożyć obowiązek wykonania określonych robót, przedstawienia dokumentów, wstrzymania użytkowania albo usunięcia nieprawidłowości.

Obowiązki podczas użytkowania kominka

Legalny montaż nie kończy obowiązków właściciela i zarządcy. Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne podlegają okresowej kontroli co najmniej raz w roku w ramach obowiązków z art. 62 Prawa budowlanego. W budynku wielorodzinnym kontrolę przewodów kominowych powinny wykonywać osoby posiadające wymagane kwalifikacje.

Przewody dymowe od palenisk opalanych paliwem stałym należy w okresie użytkowania usuwać zanieczyszczenia co najmniej raz na 3 miesiące, a z przewodów wentylacyjnych co najmniej raz w roku, o ile warunki użytkowania nie wymagają częstszych czynności. Warto również zamontować czujnik tlenku węgla i regularnie sprawdzać jego działanie, choć nie zastępuje on przeglądów i prawidłowej wentylacji.

Przed użytkowaniem trzeba także sprawdzić lokalną uchwałę antysmogową. Sejmik województwa może ograniczyć lub zakazać używania określonych urządzeń i paliw, nawet jeżeli sam montaż spełnia Prawo budowlane. Po zainstalowaniu albo zmianie źródła ogrzewania należy również zaktualizować deklarację w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków w terminie wynikającym z obowiązujących przepisów.

Najczęstsze pytania o kominek w kamienicy

Czy w pięciokondygnacyjnej kamienicy kominek jest zawsze zakazany?

Nie zawsze. Trzeba ustalić liczbę kondygnacji nadziemnych i wysokość budynku. Jeżeli budynek ma więcej niż 4 kondygnacje nadziemne, ale nie przekracza 12 m, nadal może mieścić się w kategorii budynków niskich. Typowa pięciokondygnacyjna kamienica wyższa niż 12 m będzie jednak budynkiem średniowysokim.

Czy zarządca może unieważnić opinię kominiarską?

Nie unieważnia jej w sensie formalnym, ale może zakwestionować ustalenia, powołać się na inny protokół albo wskazać braki niezwiązane z samym przewodem, takie jak brak uchwały wspólnoty, niewłaściwa klasyfikacja budynku czy niezgodne z prawem roboty.

Czy druga pozytywna opinia kominiarska zakończy spór?

Tylko wtedy, gdy spór dotyczy wyłącznie stanu przewodu lub wentylacji i nowa kontrola rzetelnie wyjaśni rozbieżności. Nie rozwiąże problemu braku zgody wspólnoty, niedopuszczalnej wysokości budynku ani niewłaściwego trybu wykonania robót.

Czy można używać kominka do czasu wyjaśnienia sprawy?

Jeżeli istnieją zastrzeżenia do szczelności, ciągu, dopływu powietrza, wentylacji lub bezpieczeństwa pożarowego, urządzenie należy wyłączyć. Gdy spór jest wyłącznie formalny, dalsze używanie nadal wiąże się z ryzykiem roszczeń wspólnoty lub działań nadzoru budowlanego.

Czy stary, wolny kanał kominowy można od razu podłączyć do kominka?

Nie. Trzeba potwierdzić jego przeznaczenie, samodzielność, przekrój, szczelność, drożność, zakończenie i możliwość czyszczenia. Kanał nie może obsługiwać innych urządzeń ani lokali, jeżeli ma być przewodem dymowym kominka.

Źródła

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności § 8, § 132, § 145, § 150 i § 265.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 29 i art. 62.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3 i art. 22.
• Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska, w szczególności art. 96 dotyczący uchwał antysmogowych.
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, w szczególności § 34.
• Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków.