Jak usunąć ojczyma z własnego mieszkania zgodnie z prawem?

Czy musisz zajmować się ojczymem po śmierci mamy?

Co do zasady – nie. Sam fakt, że ojczym był mężem Twojej zmarłej mamy, nie tworzy po Twojej stronie ogólnego obowiązku zapewniania mu mieszkania ani osobistej opieki. Obowiązek alimentacyjny między powinowatymi może wyjątkowo powstać tylko w wypadkach wskazanych w przepisach prawa rodzinnego, ale dotyczy on relacji teść–zięć, synowa–teściowie oraz ojczym–pasierb w szczególnych konfiguracjach i po spełnieniu ustawowych przesłanek. Podstawą jest art. 144 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Taki obowiązek nie powstaje automatycznie tylko dlatego, że mieszkaliście razem.

Jeżeli więc lokal jest wyłącznie Twoją własnością, możesz żądać jego opuszczenia przez osobę, która nie ma już skutecznego tytułu prawnego do zamieszkiwania.

Meldunek ojczyma a prawo do mieszkania

Meldunek nie daje prawa do lokalu. Wynika to z art. 28 ust. 4 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zgodnie z którym zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma potwierdzać fakt pobytu w lokalu. Nie jest tytułem prawnym do mieszkania.

To oznacza, że osoba zameldowana może zostać pozwana o eksmisję, jeśli nie ma skutecznego prawa do dalszego zajmowania lokalu. Wymeldowanie zwykle następuje dopiero wtedy, gdy dana osoba faktycznie opuści lokal albo zostanie z niego usunięta i już w nim nie przebywa.

Na jakiej podstawie ojczym mieszka w lokalu?

To kluczowa kwestia. Dalsze kroki zależą od tego, czy ojczym:

• ma własny udział w mieszkaniu,
• ma służebność mieszkania albo inne ograniczone prawo rzeczowe,
• jest najemcą lub współnajemcą,
• mieszkał jedynie za zgodą właściciela, czyli na podstawie użyczenia albo zgody dorozumianej.

Jeżeli mieszkanie odziedziczyłaś sama po mamie, a ojczym nie nabył udziału w spadku ani nie przysługuje mu inne prawo do lokalu, najczęściej przyjmuje się, że korzystał z mieszkania za zgodą właściciela. Taka sytuacja odpowiada konstrukcji użyczenia z art. 710 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy.

Jeżeli jednak stan prawny mieszkania nie jest całkowicie jasny, najpierw warto sprawdzić postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, księgę wieczystą i ewentualne dokumenty dotyczące prawa ojczyma do lokalu.

Jak legalnie cofnąć zgodę na mieszkanie?

Najbezpieczniej zrobić to pisemnie. Jeżeli ojczym mieszkał za Twoją zgodą, wyślij mu:

• oświadczenie o odwołaniu zgody na dalsze zamieszkiwanie albo wypowiedzenie użyczenia,
• wezwanie do opuszczenia i wydania lokalu,
• ewentualnie wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu od wskazanej daty.

W Kodeksie cywilnym użyczenie może zakończyć się m.in. po upływie czasu użyczenia albo gdy biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z właściwościami rzeczy. W praktyce przy bezterminowym, nieformalnym użyczeniu lokalu właściciel powinien wyraźnie odwołać zgodę i wyznaczyć rozsądny termin na wyprowadzkę, np. 14 albo 30 dni. Podstawą roszczenia właściciela o wydanie rzeczy jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć przy świadku. W treści wskaż:

• że jesteś wyłącznym właścicielem lokalu,
• na jakiej podstawie dotąd tolerowałaś jego pobyt,
• że cofasz zgodę / kończysz użyczenie,
• termin opuszczenia mieszkania,
• zapowiedź skierowania sprawy o eksmisję i dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu.

Pozew o eksmisję – kiedy jest konieczny?

Jeżeli ojczym nie wyprowadzi się dobrowolnie, konieczny jest pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, potocznie nazywany pozwem o eksmisję. Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać od osoby władającej jego rzeczą, aby rzecz została wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W pozwie zwykle warto wskazać także, od kiedy pozwany zajmuje lokal bez tytułu prawnego, oraz zastrzec możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Co do lokali mieszkalnych znaczenie ma również ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zwłaszcza przepisy o wyroku eksmisyjnym i lokalu socjalnym.

W praktyce do pozwu dołącza się:

• dokument potwierdzający własność lokalu,
• pismo odwołujące zgodę lub wypowiadające użyczenie,
• dowód doręczenia tego pisma,
• ewentualnie korespondencję pokazującą odmowę wyprowadzki.

Czy możesz żądać pieniędzy za dalsze zajmowanie mieszkania?

Tak, ale trzeba to prawidłowo sformułować. Po utracie tytułu prawnego do lokalu osoba, która nadal go zajmuje, może odpowiadać za bezumowne korzystanie. W odniesieniu do właściciela podstawę stanowią art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego, a przy roszczeniu windykacyjnym także art. 230 Kodeksu cywilnego w zakresie odpowiedniego stosowania przepisów do posiadacza zależnego. Wysokość roszczenia zwykle ustala się według rynkowej stawki, jaką właściciel mógłby uzyskać z najmu podobnego lokalu lub jego części.

Jeżeli chcesz dochodzić takiego wynagrodzenia, najlepiej już w wezwaniu wskazać konkretną datę, od której liczysz opłatę, a potem rozważyć odrębne roszczenie pieniężne albo połączenie żądania z pozwem – zależnie od stanu sprawy i materiału dowodowego.

Czy sąd może przyznać ojczymowi lokal socjalny?

Tak, to możliwe. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzeka, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Przy podejmowaniu decyzji sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną eksmitowanego.

Art. 14 ust. 4 tej ustawy wskazuje grupy osób, wobec których co do zasady nie można orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Chodzi m.in. o kobiety w ciąży, małoletnich, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore, emerytów i rencistów spełniających kryteria do pomocy społecznej czy bezrobotnych.

W sprawie osoby 74-letniej wiek sam w sobie nie przesądza jeszcze o lokalu socjalnym, ale może mieć znaczenie łącznie z chorobą, niepełnosprawnością, niskimi dochodami i brakiem realnej możliwości zamieszkania gdzie indziej. Jeżeli ma córki i może u nich zamieszkać, sąd może to ocenić na Twoją korzyść, ale będzie to zależało od konkretnych dowodów.

Czego nie wolno robić samodzielnie?

Nie należy:

• zmieniać zamków pod nieobecność ojczyma,
• wystawiać jego rzeczy na klatkę lub na zewnątrz,
• odcinać mediów, aby zmusić go do wyprowadzki,
• siłowo uniemożliwiać mu wejścia do lokalu bez wyroku i udziału komornika.

Takie działania mogą zostać uznane za samowolne naruszenie posiadania. Ochronę posiadania przewidują art. 342 i art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Z kolei art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego daje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli nie ma on prawa do lokalu, to dopóki faktycznie nim włada, nie powinnaś usuwać go na własną rękę. Bezpieczna droga to postępowanie sądowe i wykonanie prawomocnego wyroku przez komornika.

Jak wygląda procedura krok po kroku?

Co z córkami ojczyma?

To, że ojczym ma córki z własnymi mieszkaniami, nie daje Ci automatycznie prawa do natychmiastowego usunięcia go z lokalu. Może jednak mieć znaczenie dowodowe w sprawie, jeżeli wykażesz, że ma realną możliwość zamieszkania gdzie indziej. Sąd ocenia jednak rzeczywisty stan faktyczny, a nie tylko formalne istnienie rodziny.

Jeżeli córki są gotowe mu pomóc, warto spróbować polubownego rozwiązania. Ugodowa wyprowadzka jest zwykle szybsza i tańsza niż proces oraz egzekucja komornicza.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te zasady działają w praktyce i kiedy sam stan faktyczny może zmieniać ocenę prawną.

FAQ

Czy mogę po prostu nie wpuścić ojczyma do mieszkania?

Nie jest to bezpieczne rozwiązanie. Jeżeli ojczym faktycznie tam mieszka i trzyma swoje rzeczy, może powołać się na naruszenie posiadania na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego. Zamiast działań siłowych lepiej przejść przez wezwanie i pozew o eksmisję.

Czy meldunek blokuje eksmisję?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności i sam w sobie nie daje prawa do lokalu.

Czy mam obowiązek utrzymywać ojczyma?

Nie ma takiego automatycznego obowiązku. Wyjątkowo obowiązek alimentacyjny może być rozważany na podstawie art. 144 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale tylko przy spełnieniu ustawowych przesłanek i zależnie od konkretnej relacji rodzinnej oraz stanu niedostatku.

Czy mogę żądać opłat za zajmowanie mieszkania?

Tak. Po utracie tytułu do lokalu można dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak umieć wykazać od kiedy lokal był zajmowany bezprawnie i jaka jest wysokość należnej kwoty.

Ile może trwać eksmisja?

To zależy od sądu, obrony pozwanego i tego, czy sąd przyzna prawo do najmu socjalnego lokalu. Sam proces może potrwać kilka miesięcy lub dłużej, a wykonanie wyroku bywa odroczone, jeśli potrzebne jest zapewnienie lokalu przez gminę.

Źródła

• art. 710, art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 230, art. 342, art. 344 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 144 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 14 ust. 1 i ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 28 ust. 4 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności