Jak usunąć z mieszkania pełnoletnie dziecko i sprzedać lokal

Jaki jest status prawny córki i jej partnera w mieszkaniu?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, na jakiej podstawie córka i jej partner zajmują lokal. Skoro jest Pani jedyną właścicielką mieszkania i zgodziła się Pani, aby córka tam zamieszkała, a nie została zawarta umowa najmu, w praktyce najczęściej mamy do czynienia z użyczeniem w rozumieniu art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jeżeli przekazywane były jedynie kwoty na czynsz administracyjny i opłaty eksploatacyjne, nie musi to jeszcze oznaczać najmu. O kwalifikacji decyduje rzeczywista treść uzgodnień, a nie sama nazwa relacji. Jeżeli jednak córka płaciła Pani regularnie wynagrodzenie za możliwość mieszkania, sprawa może wymagać odrębnej oceny, bo sąd może badać, czy faktycznie nie doszło do dorozumianego najmu.

Partner córki, który mieszka w lokalu za Pani wiedzą, ale bez samodzielnej umowy, jest zwykle osobą wywodzącą swoje uprawnienie z prawa córki do korzystania z lokalu. Po skutecznym zakończeniu użyczenia wobec córki także on powinien lokal opuścić.

Czy meldunek chroni przed wyprowadzką?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i służy potwierdzeniu pobytu, a nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. Wynika to z ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Innymi słowy: fakt, że w lokalu są zameldowane Pani córki albo wnuk, nie daje im prawa do pozostania w mieszkaniu wbrew woli właściciela.

W praktyce oznacza to, że najpierw rozwiązuje Pani problem prawa do zajmowania lokalu, a dopiero potem – po wyprowadzce – można uporządkować kwestie meldunkowe. Wymeldowanie nie zastępuje eksmisji i samo w sobie nie usuwa lokatorów z mieszkania.

Jak zakończyć użyczenie mieszkania?

Jeżeli użyczenie było zawarte na czas nieoznaczony, można doprowadzić do jego zakończenia przez wezwanie do zwrotu lokalu. W sprawach zobowiązań bezterminowych o charakterze ciągłym znaczenie ma art. 365¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zobowiązanie takie wygasa po wypowiedzeniu z zachowaniem terminów umownych, ustawowych albo zwyczajowych, a gdy ich nie ma – niezwłocznie po wypowiedzeniu.

W odniesieniu do użyczenia trzeba też pamiętać o art. 715 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, kończy się ona, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Dodatkowo art. 716 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zwrotu rzeczy także wcześniej, jeżeli rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy albo gdy biorący korzysta z niej w sposób sprzeczny z umową.

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniej przyjąć rozwiązanie praktyczne: sporządzić pisemne wypowiedzenie/wezwanie do opuszczenia i wydania lokalu, wskazać podstawę własności, opisać, że zgoda na zamieszkiwanie zostaje cofnięta, wyznaczyć rozsądny termin na wyprowadzkę i uprzedzić o skierowaniu sprawy do sądu.

Przepisy nie narzucają jednego sztywnego terminu, np. 30 dni, ale taki termin bywa uznawany za rozsądny i pozwala wykazać, że właściciel działał lojalnie. W konkretnych okolicznościach można wyznaczyć termin dłuższy, jeżeli wymaga tego sytuacja rodzinna lub organizacyjna.

Jak powinno wyglądać pismo do córki?

Pismo warto doręczyć listem poleconym za potwierdzeniem odbioru oraz dodatkowo przekazać osobiście. Powinno zawierać:

• dane właściciela i osoby zajmującej lokal,
• oznaczenie mieszkania,
• oświadczenie o cofnięciu zgody na dalsze zamieszkiwanie i żądanie wydania lokalu,
• wskazanie terminu na opuszczenie mieszkania,
• wezwanie do wydania kluczy i opróżnienia lokalu z rzeczy,
• zapowiedź skierowania pozwu o opróżnienie lokalu w razie braku dobrowolnej wyprowadzki.

Dobrze jest też zaznaczyć, że proponowała Pani rozwiązanie polubowne, np. czasowe wsparcie w znalezieniu najmu. Taki element nie jest obowiązkowy, ale może mieć znaczenie dowodowe.

Czy można samodzielnie wymienić zamki albo odciąć media?

Nie. Nawet jeżeli jest Pani właścicielką, nie wolno samowolnie usuwać domowników z lokalu, wyrzucać ich rzeczy, wymieniać zamków podczas ich nieobecności czy odcinać prądu, wody lub ogrzewania po to, by wymusić wyprowadzkę. Tego typu działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w określonych sytuacjach także karną.

Droga zgodna z prawem prowadzi przez pisemne wezwanie, a następnie przez sąd. Jeżeli lokatorzy stawiają opór, eksmisję wykonuje komornik na podstawie prawomocnego wyroku zaopatrzonego w klauzulę wykonalności.

Pozew o eksmisję – kiedy jest konieczny?

Jeżeli po upływie wyznaczonego terminu córka, jej partner i dziecko nadal mieszkają w lokalu, trzeba wnieść do sądu pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Podstawą roszczenia właściciela jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W pozwie należy wskazać wszystkich pełnoletnich pozwanych zajmujących lokal. W praktyce często obejmuje się pozwem również osoby małoletnie reprezentowane przez przedstawiciela ustawowego, jeżeli faktycznie zamieszkują w lokalu. Prawidłowe oznaczenie stron zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego i warto je dobrać ostrożnie, aby wyrok mógł zostać skutecznie wykonany.

Do pozwu warto dołączyć:

• dokument potwierdzający własność lokalu, np. odpis księgi wieczystej,
• kopię pisma wypowiadającego użyczenie lub wzywającego do opuszczenia lokalu,
• dowód doręczenia tego pisma,
• ewentualną korespondencję potwierdzającą brak zgody na dalsze zajmowanie mieszkania,
• dokumenty lub zeznania potwierdzające, że pozwani nadal tam mieszkają.

Czy sąd może przyznać córce lokal socjalny?

Tak, to jest jedna z najważniejszych praktycznych kwestii. Jeżeli w sprawie ma zastosowanie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, sąd bada, czy osobom eksmitowanym przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Znaczenie ma tu art. 14 tej ustawy.

Przy orzekaniu sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną pozwanych. Szczególna ochrona może dotyczyć m.in. małoletnich, osób z niepełnosprawnościami, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej, bezrobotnych oraz osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Samo to, że w mieszkaniu przebywa dziecko, nie oznacza więc automatycznie, że eksmisja jest niemożliwa. Może to jednak wydłużyć wykonanie wyroku, jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego i wstrzyma opróżnienie lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty odpowiedniego lokalu.

Czy argument o „samotnej matce” blokuje eksmisję?

Nie automatycznie. Ochrona prawna nie wynika z samego hasła „samotna matka”, lecz z konkretnych przepisów i rzeczywistej sytuacji rodzinnej oraz majątkowej. Jeżeli córka mieszka z partnerem – ojcem dziecka – to twierdzenie o samotnym rodzicielstwie może po prostu nie odpowiadać faktom. Nawet jednak osoba samotnie wychowująca dziecko nie uzyskuje z tego powodu prawa do zajmowania cudzego lokalu bezterminowo.

Znaczenie może mieć natomiast sytuacja dziecka przy ocenie prawa do najmu socjalnego na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy groźba założenia Niebieskiej Karty powinna Panią powstrzymać?

Nie. Procedura „Niebieskiej Karty” dotyczy podejrzenia przemocy domowej i wynika z ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej oraz z przepisów wykonawczych regulujących procedurę. Samo żądanie, aby osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego go opuściła, nie jest przemocą domową. Oczywiście znaczenie ma sposób zachowania – należy unikać gróźb, nękania czy naruszania nietykalności.

Jeżeli działa Pani spokojnie, pisemnie i zgodnie z prawem, sama zapowiedź zgłoszenia „Niebieskiej Karty” nie powinna blokować dochodzenia swoich praw właścicielskich.

Czy można sprzedać mieszkanie przed wyprowadzką córki?

Prawnie jest to możliwe, ponieważ właściciel może sprzedać nieruchomość także wtedy, gdy jest ona zajmowana. W praktyce jednak sprzedaż mieszkania z osobami faktycznie w nim mieszkającymi bywa znacznie trudniejsza i zwykle obniża cenę. Kupujący przejmuje problem związany z dochodzeniem wydania lokalu.

Jeżeli zależy Pani na zwykłej sprzedaży rynkowej, najczęściej bezpieczniej jest najpierw doprowadzić do dobrowolnego opuszczenia mieszkania albo uzyskać prawomocny wyrok eksmisyjny. Wyjątkiem mogą być transakcje inwestycyjne, ale to już zależy od konkretnej sytuacji i gotowości kupującego do zaakceptowania ryzyka.

Jak wygląda praktyczna kolejność działań?

FAQ

Czy pełnoletnia córka ma prawo mieszkać w lokalu rodzica bez jego zgody?

Nie. Jeżeli właściciel cofa zgodę na zamieszkiwanie, a córka nie ma innego tytułu prawnego do lokalu, może zostać wezwana do jego opuszczenia, a następnie pozwana o eksmisję.

Czy zameldowanie córki i wnuka uniemożliwia sprzedaż mieszkania?

Nie. Meldunek nie blokuje sprzedaży ani eksmisji. Problemem praktycznym jest jednak faktyczne zajmowanie lokalu przez domowników, bo to może odstraszać kupujących.

Czy mogę wezwać do wyprowadzki także partnera córki?

Tak, jeżeli mieszka w lokalu bez własnego tytułu prawnego. Co do zasady jego prawo do przebywania w mieszkaniu jest zależne od zgody właściciela lub od sytuacji córki.

Czy obecność małego dziecka uniemożliwia eksmisję?

Nie, ale może wpłynąć na orzeczenie sądu o prawie do najmu socjalnego lokalu na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy trzeba najpierw wymeldować córkę?

Nie. Najpierw rozstrzyga się prawo do lokalu. Wymeldowanie ma charakter ewidencyjny i nie zastępuje wyroku eksmisyjnego.

Podsumowanie

Jeżeli jest Pani jedyną właścicielką mieszkania, może Pani zgodnie z prawem cofnąć zgodę na dalsze zamieszkiwanie córki i jej partnera. W pierwszej kolejności należy wysłać pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu, a gdy to nie poskutkuje – wnieść pozew o opróżnienie mieszkania. Meldunek nie chroni przed eksmisją, natomiast obecność dziecka może mieć znaczenie przy ocenie prawa do najmu socjalnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 222 § 1, art. 365¹, art. 710, art. 715 i art. 716.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14.

3. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.

4. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej.

5. Uchwała Sądu Najwyższego z 5 marca 2009 r., sygn. III CZP 6/09.

6. Wyrok Sądu Najwyższego z 3 grudnia 2009 r., sygn. II CSK 550/09.

7. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 września 2007 r., sygn. III SA/Wa 600/07.

8. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 20 maja 2008 r., sygn. I ACa 347/08.