Jak sprzedać mieszkanie zajęte przez rodzinę, gdy nie chcą się wyprowadzić?

Umowa użyczenia mieszkania

Jedyną możliwością w niniejszej sprawie jest wypowiedzenie umowy użyczenia niechcianemu lokatorowi – w przypadku braku porozumienia i oporu w zakresie wyprowadzenia się pozostaje jedynie powództwo o eksmisję. W zakresie natomiast wskazanej niebieskiej karty – proszę się nie obawiać takich praktyk. Niebieska karta zakładana jest wspólnie zamieszkującemu sprawcy przemocy w rodzinie, a więc w niniejszej sprawie nie dochodzi do takich okoliczności.

Zgodnie z treścią art. 710 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

Użyczenie jest umową, na podstawie której użyczający (komodant) zobowiązuje się zezwolić biorącemu (komodatariuszowi) – przez czas oznaczony lub nieoznaczony – na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Najczęściej w praktyce chodzi o bezinteresowną pomoc udzielaną osobom bliskim (por. uchw. SN z 5.3.2009 r., sygn. akt III CZP 6/09; wyr. SN z 3.12.2009 r., sygn. akt II CSK 550/09). Cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność (por. np. wyr. WSA w Warszawie z 11.9.2007 r., sygn. akt III SA/Wa 600/07; wyr. SA w Szczecinie z 13.10.2016 r., sygn. akt I ACa 425/16, niepubl.).

Wypowiedzenie umowy użyczenia

Umowa użyczenia może być zawarta w dowolnej formie, a więc także ustnej, co występuje w Pani przypadku, a także w większości stosunków rodzinnych. Zgodnie z treścią art. 715 K.c. „Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić”.

Mając natomiast na uwadze art. 716 K.c.: „Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony”.

Powyższe nie są jednak jedynymi możliwościami wypowiedzenia przedmiotowej umowy, albowiem może ona zostać wypowiedziana w każdej chwili, a więc wtedy, kiedy Pani jako właścicielka będzie tego chciała.

Wygaśnięcie umowy użyczenia

Zgodnie bowiem z treścią art. 365¹ K.c. „Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu”. Dlatego też, na podstawie powyższego, może Pani dokonać wypowiedzenia zawartej umowy użyczenia w każdej chwili i będzie ona wtedy skuteczna.

Ze względów celowościowych wskazane jest, aby po wypowiedzeniu zobowiązania ciągłe nie wygasały natychmiast, ale by istniał określony czas, który umożliwiłby stronie przygotowanie się do jego wygaśnięcia (np. zwrotu rzeczy, z której na podstawie takiej umowy korzystała; znalezienia innej rzeczy, z której mogłaby korzystać, co jest szczególnie ważne w sytuacjach, gdy miałoby to wpływ na jej podstawy egzystencji itp.) – zob. też wyr. SA w Poznaniu z 20.5.2008 r., sygn. akt I ACA 347/08).

Z uwagi na powyższe proszę wypowiedzieć umowę użyczenia córce i wskazać, aby np. w terminie 30 dni opuściła nieruchomość – najlepiej, aby takie wypowiedzenie znajdowało się na piśmie. Jeżeli nie będzie ona chciała dobrowolnie opuścić lokalu, to niestety konieczne będzie skierowanie pozwu o eksmisję. Niniejsze proszę również zaznaczyć w piśmie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11.9.2007 r., sygn. akt III SA/Wa 600/07

3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 20.5.2008 r., sygn. akt I ACA 347/08

4. Wyrok Sądu Najwyższego z 3.12.2009 r., sygn. akt II CSK 550/09