Czy można przerwać proces zasiedzenia nieruchomości poprzez przekazanie jej małoletniemu?
Zasiedzenie mieszkania przez małżonka po rozwodzie• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion |
|
Mój tata wyjechał 21 lat temu do Kanady, gdzie założył nową rodzinę i od 20 lat nasz kontakt się urwał. W 1999 r. mama wykupiła ich wspólne mieszkanie na własność (tata nigdy się nie dołożył ani złotówką do utrzymania mieszkania). Cztery lata temu mama przeprowadziła zaocznie rozwód. Czy mieszkanie, które mama wykupiła za swoje pieniądze, ale będąc w związku małżeńskim, może przejąć na własność przez zasiedzenie? Dodam, że nie mamy pojęcia, gdzie mieszka tata, a mama musi sprzedać mieszkanie. |
|
Wykup mieszkania na własność przez jednego z małżonkówPierwszą rzeczą, jaką należy przeanalizować, jest to, czy mieszkanie stanowi majątek wspólny mamy i taty – czy zostało wykupione na nich dwoje, czy oboje figurują w akcie własności, czy tylko mama.
Jeśli tylko mama – bez trudu je sprzeda. I nikt nie będzie robił z tym problemów. Jeśli nie ma w nim zapisu, że kupione jest do majątku wspólnego – może spokojnie zbyć mieszkanie. Pozostaną kwestie ewentualnych rozliczeń z tatą – o ile upomni się o jakiś podział majątku.
Gorzej, jeśli mieszkanie zakupione jest do majątku wspólnego. Wówczas oboje muszą sprzedać mieszkanie, albo mama musi przeprowadzić podział majątku, ewentualnie tata musi zrzec się swojej części na mamę, podarować ją np. dzieciom – Pani. W każdym razie trzeba wyjść ze współwłasności z ojcem. Albowiem mimo tego, że nie dał złotówki na mieszkanie – jako kupione w trakcie formalnego trwania małżeństwa – jest majątkiem wspólnym. Zniesienie współwłasności mieszkaniaWspółwłasność można znieść notarialnie – to oczywiście najszybszy sposób. Tata odpłatnie czy nieodpłatnie przekazuje swój udział mamie. I problem rozwiązany.
Jeśli z tatą nie ma kontaktu lub nie będzie chciał współpracować, pozostaje droga sądowa.
Zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.
Art. 212 § 2 wyraża ogólną zasadę, że rzecz, która nie daje się podzielić, może być, stosownie do okoliczności, albo przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Natomiast dalsze przepisy określają szczegółowo, kiedy rzecz może być przydzielona jednemu ze współwłaścicieli (art. 213, 214 § 1 i 2), a kiedy sprzedana (art. 214 § 3 i 4).
W orzeczeniu z 8 sierpnia 2003 r., sygn. akt V CK 174/2002 (Biul. SN 6/04, s. 39), Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że określenie „rzecz, która nie daje się podzielić” (art. 212 § 2 ) odnosi się nie tylko do takiej rzeczy, która fizycznie (w naturze) nie daje się podzielić, ale także do rzeczy, której podział i przydzielenie na własność poszczególnym współwłaścicielom jest ze względu na stosunki osobiste łączące współwłaścicieli, ich zasobność, stosunki rodzinne albo sam rodzaj wniosków o zniesienie współwłasności niemożliwe. W takiej sytuacji rzecz może być sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. To samo odnosi się do sytuacji, w której żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy.
Tata może także udzielić mamie pełnomocnictwa do zbycia mieszkania. Kwestie rozliczeń między nimi to tylko uzgodnienia. Według ich woli. Możliwość zasiedzenia mieszkaniaMama nie może zasiedzieć tego mieszkania. Do dnia rozwodu mieszkanie stanowiło współwłasność małżonków na zasadzie wspólności ustawowej. Tu nie da się zasiedzieć udziału. Okres ewentualnego zasiedzenia można liczyć dopiero po ustaniu wspólności ustawowej. Cztery lata temu mama przeprowadziła rozwód. Od tego czasu można liczyć bieg terminu zasiedzenia.
Jeśli mieszkanie stanowi współwłasność i tata figuruje w dokumentach, nie da się tego zrobić bez jego udziału.
Można oczywiście w sądzie wskazać, że nie zna się jego adresu, sądu ustanowi kuratora w jego miejsce, ale i tak należność dla trzeba będzie wpłacić do depozytu sądowego. PrzykładyAnna i Piotr przez kilkanaście lat mieszkali razem w Warszawie. Mieszkanie zostało wykupione przez Annę w czasie małżeństwa, jednak pieniądze pochodziły wyłącznie z jej oszczędności. Piotr nie łożył ani na wykup, ani później na utrzymanie lokalu. Kilka lat później wyjechał za granicę i kontakt między nimi całkowicie się urwał. Anna sama opłacała wszystkie rachunki, remonty i podatki. Dopiero po 18 latach, kiedy chciała uporządkować stan prawny i sprzedać mieszkanie, dowiedziała się, że mimo swojej wieloletniej samodzielnej opieki nad lokalem, formalnie wciąż jest ono objęte współwłasnością. Niestety, sąd wskazał, że zasiedzenie nie może obejmować współwłasności ustawowej trwającej w czasie małżeństwa — termin zasiedzenia mógłby zacząć biec dopiero od momentu rozwodu, który został przeprowadzony dopiero niedawno.
Małgorzata i Robert rozwiedli się 12 lat temu. W czasie trwania małżeństwa kupili mieszkanie, ale po rozwodzie Robert wyprowadził się i całkowicie zerwał kontakt. Małgorzata przez te wszystkie lata mieszkała sama, regulowała wszystkie opłaty, remontowała lokal i utrzymywała go w dobrym stanie. Po latach, gdy planowała sprzedaż mieszkania, pojawił się problem: Robert nadal widniał jako współwłaściciel. Choć Małgorzata powołała się na wieloletnie samodzielne korzystanie z nieruchomości, sąd wyjaśnił, że w przypadku zniesienia współwłasności między byłymi małżonkami w grę wchodzi przede wszystkim postępowanie działowe, a nie zasiedzenie, ponieważ wcześniej obowiązywała wspólność majątkowa.
Katarzyna i Marek byli małżeństwem przez 15 lat. Gdy doszło do rozwodu, nie podzielili majątku, ale Marek wyprowadził się do innego miasta i przestał interesować się sprawami wspólnego mieszkania. Przez kolejne 20 lat Katarzyna mieszkała tam sama, inwestowała w remonty, płaciła podatki i utrzymywała lokal. Po latach zdecydowała się na sprzedaż. Ponieważ od rozwodu upłynęło już ponad 20 lat, a Marek nigdy nie upominał się o swoją część, Katarzyna wniosła sprawę o zasiedzenie udziału byłego męża. Tym razem sąd przychylił się do jej wniosku, uznając, że upłynął wystarczająco długi okres od momentu, gdy doszło do zniesienia wspólności majątkowej i że spełniła przesłanki samoistnego posiadania. PodsumowanieZasiedzenie mieszkania po rozwodzie to skomplikowana kwestia, szczególnie gdy nieruchomość była objęta wspólnością majątkową małżeńską. Dopóki trwa małżeństwo, nie można zasiedzieć udziału drugiego małżonka. Dopiero po rozwodzie, gdy wspólność ustaje, można liczyć początek biegu terminu zasiedzenia. Kluczowe znaczenie mają tutaj czas, sposób korzystania z mieszkania, brak sprzeciwu drugiego współwłaściciela oraz zamiar posiadania wyłącznego. Każdą taką sprawę warto jednak szczegółowo przeanalizować, najlepiej z pomocą prawnika, aby dobrać odpowiednią drogę postępowania. Oferta porad prawnychJeśli masz podobny problem prawny i potrzebujesz pomocy, skorzystaj z naszej porady online. Przeanalizujemy Twoją sytuację, wyjaśnimy możliwe rozwiązania i pomożemy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów. Porady udzielamy szybko, rzetelnie i w pełni online — bez wychodzenia z domu. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Czy spółka z o.o. może być beneficjentem programu Agroenergia?
Nieświadome zawłaszczenie gruntu, czy muszę usuwać ogrodzenie postawione 40 lat temu?
Użytkowanie gruntu przez osobę trzecią a możliwe zasiedzenie
Zasiedzenie udziału spadkowego w nieruchomości
Zakup zasiedzianej działki, co musisz wiedzieć przed zakupem?
Budynki postawione częściowo na gruncie sąsiada a zasiedzenie
Uzyskanie prawa do nieruchomości przez zasiedzenie
Zasiedzenie przez wspólnotę mieszkaniową gminnego pomieszczenia
Zasiedzenie udziałów w działce przez współwłaściciela
Ryzyko zakupu działki, na której od wielu lat gospodarzy sąsiad właściciela
