Deweloper nie wydaje miejsca parkingowego – co możesz zrobić?

Brak wydania miejsca parkingowego przez dewelopera – od czego zacząć?

Jeżeli deweloper nie wydał miejsca parkingowego mimo wyraźnego postanowienia umowy, nie warto poprzestawać na ustnych zapewnieniach, że „trzeba poczekać”. W pierwszej kolejności trzeba ustalić, jak dokładnie opisano miejsce parkingowe w umowie: czy chodzi o przeniesienie własności udziału, ustanowienie prawa do wyłącznego korzystania, ustanowienie służebności, czy o inne uprawnienie związane z lokalem.

Ma to znaczenie praktyczne, bo zakres roszczeń zależy od treści zobowiązania. Zgodnie z art. 354 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią oraz w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu, zasadom współżycia społecznego i ustalonym zwyczajom. Jeżeli więc umowa przewidywała wydanie miejsca najpóźniej w dniu wydania lokalu albo do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność, deweloper powinien ten obowiązek wykonać dokładnie w takim terminie.

W praktyce warto od razu zabezpieczyć dowody: umowę deweloperską, aneksy, protokół odbioru lokalu, korespondencję mailową, SMS-y, pisma dewelopera oraz dokumenty potwierdzające ponoszone koszty parkowania zastępczego.

Jakie roszczenia przysługują wobec dewelopera?

Podstawowe roszczenie to żądanie wykonania umowy, czyli doprowadzenia do wydania miejsca parkingowego zgodnie z jej treścią. Jeżeli jednak brak wydania już powoduje stratę, możesz równolegle rozważyć roszczenie odszkodowawcze.

Podstawą jest art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie albo nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W sporze z deweloperem najczęściej wchodzą w grę trzy grupy roszczeń:

To, czy można odstąpić od całej umowy albo tylko od części dotyczącej miejsca parkingowego, zależy od konkretnego stanu faktycznego i od konstrukcji umowy. Jeżeli miejsce było prawnie i ekonomicznie związane z lokalem, ocena może być bardziej złożona.

Czy można żądać zwrotu kosztów najmu innego miejsca parkingowego?

Tak, ale nie automatycznie. Aby skutecznie dochodzić takich kosztów, trzeba wykazać przesłanki odpowiedzialności z art. 471 Kodeksu cywilnego oraz zakres szkody z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Natomiast art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

W praktyce możesz dochodzić zwrotu kosztów najmu zastępczego miejsca, jeżeli:

• umowa rzeczywiście gwarantowała Ci korzystanie z miejsca od określonego dnia,
• brak miejsca zmusił Cię do ponoszenia realnych i uzasadnionych wydatków,
• masz dowody tych wydatków, np. umowę najmu, rachunki, faktury, potwierdzenia przelewów,
• koszty pozostają w normalnym związku przyczynowym z zachowaniem dewelopera.

Nie wystarczy samo twierdzenie, że parkowanie gdzie indziej „jest niewygodne”. Sąd będzie badał, czy wydatek był rzeczywiście konieczny i racjonalny. Inaczej może zostać oceniony najem miejsca w tej samej inwestycji, a inaczej drogiego parkingu komercyjnego położonego daleko od budynku.

Zobacz również:

Jak rozliczać media między współwłaścicielami nieruchomości?

Co trzeba udowodnić, aby wygrać z deweloperem?

W sprawie o odszkodowanie trzeba zwykle wykazać cztery elementy:

1. istnienie ważnego zobowiązania dewelopera,
2. niewykonanie albo nienależyte wykonanie tego zobowiązania,
3. powstanie szkody po Twojej stronie,
4. normalny związek przyczynowy między naruszeniem umowy a szkodą.

W relacji kontraktowej korzystne dla wierzyciela jest to, że art. 471 Kodeksu cywilnego opiera się na domniemaniu odpowiedzialności dłużnika. To oznacza, że po wykazaniu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania ciężar obrony przechodzi na dewelopera, który może próbować wykazać, że doszło do tego wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Nie oznacza to jednak, że konsument wygrywa „automatycznie”. Nadal trzeba dobrze udokumentować rozmiar szkody. W przypadku kosztów najmu zastępczego najlepsze są regularne, rzeczywiście opłacone rachunki lub faktury.

Wezwanie do wykonania umowy i zapłaty – jak je przygotować?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać do dewelopera pisemne wezwanie. Najlepiej nadać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez ePUAP, jeżeli podmiot odbiera korespondencję elektroniczną.

W piśmie warto:

• wskazać numer umowy i postanowienie dotyczące miejsca parkingowego,
• opisać, że termin wydania już upłynął,
• wezwać do wykonania zobowiązania w konkretnym terminie, np. 7 albo 14 dni,
• zażądać wyjaśnienia przyczyn opóźnienia,
• zasygnalizować roszczenie o odszkodowanie, jeżeli ponosisz koszty zastępczego parkowania,
• załączyć zestawienie poniesionych kosztów.

Jeżeli chcesz stworzyć podstawę do ewentualnego odstąpienia od umowy, znaczenie może mieć art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. To rozwiązanie trzeba jednak stosować ostrożnie, bo w sprawach deweloperskich ocena „częściowości” świadczenia i skutków odstąpienia bywa skomplikowana.

Czy przepisy ustawy deweloperskiej pomagają w takiej sprawie?

Tak, ale trzeba rozróżnić dwie kwestie: ochronę nabywcy na etapie zawierania i wykonywania umowy oraz klasyczne roszczenia kontraktowe z Kodeksu cywilnego.

Obecnie obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zakres jej zastosowania zależy od daty zawarcia umowy i przepisów przejściowych, ale co do zasady ustawa reguluje m.in. obowiązki informacyjne dewelopera, treść umowy deweloperskiej oraz procedurę odbioru lokalu.

Jeżeli miejsce parkingowe było elementem świadczenia objętego umową deweloperską albo umową towarzyszącą tej samej transakcji, dokumentacja wynikająca z tej ustawy może być ważnym dowodem. Sama podstawa roszczenia o naprawienie szkody za brak wydania miejsca nadal jednak najczęściej wynika z art. 471 Kodeksu cywilnego.

W razie wad lub rozbieżności dokumentacyjnych pomocna bywa też analiza prospektu informacyjnego, załączników i standardu inwestycji. Jeśli opis miejsca parkingowego w prospekcie, rzucie kondygnacji i umowie nie jest spójny, może to mieć znaczenie dowodowe.

Zobacz również:

Podział działki a decyzja o warunkach zabudowy

Kiedy można iść do sądu?

Jeżeli deweloper nie reaguje na wezwanie, odmawia wykonania umowy albo przewleka sprawę bez podania konkretnego terminu, możesz wystąpić do sądu. W zależności od sytuacji pozew może obejmować:

• żądanie wykonania zobowiązania,
• zapłatę odszkodowania,
• oba te roszczenia łącznie, jeżeli są ze sobą zgodne.

W sprawach o zapłatę trzeba pamiętać również o odsetkach. Jeżeli wezwiesz dewelopera do zapłaty określonej kwoty i wyznaczysz termin, po jego bezskutecznym upływie można dochodzić odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Roszczenia majątkowe z umowy co do zasady ulegają przedawnieniu. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. W relacji konsument–deweloper ocena początku biegu przedawnienia zależy od charakteru konkretnego roszczenia i chwili, gdy stało się ono wymagalne.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce mogą wyglądać roszczenia wobec dewelopera i jakie dowody są najważniejsze.

FAQ

Czy mogę żądać tylko odszkodowania, bez czekania na miejsce?

Tak, roszczenie o naprawienie szkody może być dochodzone niezależnie od żądania wykonania umowy, jeżeli już poniosłeś szkodę. Trzeba jednak wykazać jej wysokość i związek z niewydaniem miejsca.

Czy ustne obietnice dewelopera mają znaczenie?

Mogą mieć znaczenie dowodowe, ale najważniejsza jest treść umowy oraz korespondencja, którą da się wykazać. Dlatego warto potwierdzać ustalenia mailowo.

Czy brak kar umownych zamyka drogę do roszczeń?

Nie. Nawet jeżeli umowa nie przewiduje kar umownych, nadal można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę domagać się obniżenia ceny mieszkania?

To zależy od konstrukcji umowy i od tego, czy miejsce parkingowe stanowiło odrębny element świadczenia. W części spraw możliwe jest dochodzenie zwrotu części ceny albo odszkodowania, ale wymaga to analizy dokumentów.

Czy najpierw muszę złożyć reklamację?

Przepisy nie wymagają „reklamacji” w jednej określonej formie, ale dla celów dowodowych warto wysłać formalne wezwanie do wykonania umowy i zapłaty.

Co praktycznie zrobić teraz?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest zwykle następująca:

1. przeanalizować dokładną treść umowy i załączników,
2. ustalić, jaki termin wydania miejsca wynika z dokumentów,
3. wysłać pisemne wezwanie do wykonania zobowiązania,
4. zacząć gromadzić dowody kosztów parkowania zastępczego,
5. po bezskutecznym upływie terminu rozważyć pozew o wykonanie umowy i/lub zapłatę.

Jeżeli sprawa dotyczy większej kwoty, skomplikowanego stanu prawnego gruntu albo rozbieżności między prospektem, aktem notarialnym i umową deweloperską, warto zlecić indywidualną analizę dokumentów przed podjęciem dalszych kroków.

Źródła

• art. 118, art. 354 § 1, art. 361 § 1 i § 2, art. 471, art. 481 § 1 i § 2, art. 491 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
• wyrok Sądu Najwyższego z 16 kwietnia 2008 r., sygn. akt V CSK 515/07