Jak współwłaściciele nieruchomości powinni rozliczać koszty mediów?

Dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

W pierwszej kolejności podnieść należy, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Proszę zauważyć, iż ustawodawca wskazuje nie tylko na ciężary, ale także na wydatki związane z rzeczą wspólną. Zasadnym jest zwrócenie uwagi na pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 80/14, zgodnie z którym „dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, które jest pożytkiem cywilnym z rzeczy, nie zmierza do zachowania wspólnego prawa, ale jest przejawem wykonywania prawa podmiotowego. Pożytki cywilne z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów (art. 207 K.c.), co oznacza, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do ich pobierania i do dochodzenia w postępowaniu sądowym. Dodać należy, że w razie wielości wierzycieli i podzielności świadczenia, wierzytelność dzieli się na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest wierzycieli (art. 379 § 1 K.c.). Omawianego roszczenia nie można zatem uznać za roszczenie wspólne i kwalifikować go jako czynność zachowawczą.”

Jak rozliczać koszty utrzymania nieruchomości?

Innymi słowy, jeżeli media nie będą uiszczane w proporcji do ich zużycia, wówczas może pojawić się kwestia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Skoro bowiem w domu prócz współwłaścicieli mieszkają także inne osoby, to wydatki związane z mediami, aby nie zostały potraktowane jako bezumowne korzystanie z nieruchomości, winne zostać pokryte również przez osoby rzeczywiście z nich korzystające. Nie ma przy tym znaczenie, czy współwłaścicieli jest więcej aniżeli dwóch. W mojej ocenie najważniejsze jest ile osób korzysta z mediów. O ile powyższe nie jest bezpośrednio uregulowane w prawie, o tyle z uwagi na ww. pogląd znajduje swoje uzasadnienie w prawie. Innymi słowy, jeżeli osoby generujące wydatki (woda, gaz, prąd) nie będą płaciły w części przypadającej na jedną osobę, wówczas możliwe jest wskazanie na bezumowne korzystanie z nieruchomości, które niekoniecznie musi być bezkosztowe. W mojej ocenie powinien Pan wezwać pozostałe osoby do zapłaty mediów w części przypadającej na każdą osobę z osobna.

Innymi słowy, przepisu prawa, prócz wyżej wskazanego art. 207 K.c., Pan nie znajdzie. W tego rodzaju przypadkach co do zasady winno być to regulowane zwyczajowo. Na pomoc przychodzi jednak orzecznictwo i literatura, które w takich sytuacjach dopuszczają możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, które w swej istocie zmierzać ma właśnie do ponoszenia kosztów zamieszkiwania w domu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 80/14