Czy trzeba przesunąć ogrodzenie po rozgraniczeniu działek?

Czy po rozgraniczeniu trzeba przesunąć ogrodzenie?

Nie zawsze, ale bardzo często tak. Jeżeli w postępowaniu rozgraniczeniowym albo później w postępowaniu sądowym zostanie ustalone, że ogrodzenie lub jego podmurówka znajdują się na działce sąsiada, to właściciel sąsiedniego gruntu może dochodzić usunięcia naruszenia własności na podstawie art. 222 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten daje właścicielowi roszczenie negatoryjne, czyli prawo żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

W praktyce oznacza to, że wieloletnie istnienie ogrodzenia nie daje jeszcze automatycznie prawa do pozostawienia go w dotychczasowym miejscu. Trzeba oddzielić trzy kwestie: ustalenie przebiegu granicy, ocenę, kto faktycznie władał spornym pasem gruntu, oraz ewentualne zasiedzenie tej części nieruchomości.

Jeżeli sprawa dotyczy szerszego problemu granic, to generalny temat sporu o granicę opisaliśmy szerzej w osobnym materiale.

Na czym polega rozgraniczenie i czego ono nie rozstrzyga automatycznie?

Rozgraniczenie nieruchomości prowadzi się na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Celem jest ustalenie przebiegu granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, ich utrwalenie znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Postępowanie rozgraniczeniowe prowadzi co do zasady wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a gdy brak jest podstaw do wydania decyzji administracyjnej lub strony nie zawarły ugody, sprawa może trafić do sądu. Znaczenie mają tu art. 30–34 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Trzeba jednak pamiętać, że samo rozgraniczenie nie zawsze zamyka temat zasiedzenia. Jeżeli jedna ze stron twierdzi, że nabyła własność pasa gruntu przez zasiedzenie, to taki zarzut wymaga osobnej oceny na gruncie art. 172 i nast. Kodeksu cywilnego. Innymi słowy: można mieć ustaloną granicę według dokumentów geodezyjnych, a równocześnie podnosić, że własność części gruntu została nabyta przez zasiedzenie.

Kiedy możliwe jest zasiedzenie pasa gruntu pod ogrodzeniem?

Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie 30 lat posiadacz nabywa własność także wtedy, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

W sprawach o ogrodzenie najczęściej rozważa się złą wiarę, bo posiadacz zwykle nie ma pewności, że rzeczywista granica przebiega dokładnie tak jak płot. Dlatego w praktyce bezpieczniej zakładać 30-letni termin z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego, chyba że konkretny stan faktyczny wyraźnie przemawia za dobrą wiarą.

Samo korzystanie z pasa gruntu nie wystarczy. Trzeba jeszcze wykazać posiadanie samoistne, czyli władanie jak właściciel w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego. Pomocne bywają takie okoliczności jak: trwałe ogrodzenie, utrzymywanie spornego pasa, koszenie, nasadzenia, ponoszenie nakładów, wyłączenie innych osób z korzystania z tego fragmentu terenu.

Czy można doliczyć okres posiadania poprzedniego właściciela?

Tak, często to właśnie jest kluczowe. Art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, jego czas można doliczyć tylko wtedy, gdy łącznie z czasem obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat.

Jeżeli więc kupił Pan nieruchomość 25 lat temu, ale ogrodzenie stało tak już wcześniej i poprzednik również władał tym pasem jak właściciel, to możliwe jest osiągnięcie łącznego okresu 30 lat. W praktyce trzeba to udowodnić: dokumentami, zdjęciami, mapami, zeznaniami świadków, czasem także starymi szkicami granicznymi.

W sprawach granicznych bywa też istotne, jak ocenić dawny przebieg ogrodzenia i późniejsze zmiany. Szerszy temat rozgraniczenia a stanu istniejącego opisaliśmy osobno.

Czy postępowanie rozgraniczeniowe przerywa bieg zasiedzenia?

To zależy od przebiegu sprawy i rodzaju podejmowanych czynności. Nie każda czynność administracyjna automatycznie przerywa bieg zasiedzenia. Z punktu widzenia art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 175 Kodeksu cywilnego znaczenie mają czynności przedsięwzięte bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia prawa przed sądem albo innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju.

W praktyce ocena, czy doszło do przerwania biegu zasiedzenia, wymaga analizy konkretnych dat i dokumentów: kiedy wszczęto postępowanie, jaki był jego zakres, czy sprawa trafiła do sądu i jakie roszczenia były w niej podnoszone. Nie da się tego rozstrzygnąć abstrakcyjnie wyłącznie na podstawie informacji, że „toczy się rozgraniczenie”.

Czy można powołać się na art. 151 Kodeksu cywilnego?

Czasem tak, ale nie w każdej sprawie o płot. Art. 151 ustawy – Kodeks cywilny stanowi, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może natomiast żądać stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu.

W odniesieniu do ogrodzenia problem polega na tym, że nie każdy płot będzie traktowany jako „urządzenie” w rozumieniu tego przepisu, a dodatkowo znaczenie ma trwałość związania z gruntem. Podmurówka lub trwale posadowione elementy zwiększają szanse na odwołanie się do art. 151 Kodeksu cywilnego, ale nie można z góry założyć, że przepis zawsze ochroni przed koniecznością przesunięcia ogrodzenia.

Jeżeli spór dotyczy również tego, kto ma wykonać lub utrzymać oddzielenie nieruchomości, warto zobaczyć osobny materiał o tym, jakie są obowiązki przy granicy.

Co zrobić praktycznie przed decyzją o przesunięciu ogrodzenia?

Najrozsądniej działać w tej kolejności:

Jakie mogą być scenariusze zakończenia sprawy?

Najczęściej spotykane są cztery warianty:

• granicę ustala się zgodnie z dokumentacją, a właściciel ogrodzenia przesuwa płot na własny koszt,
• strony zawierają ugodę co do przebiegu granicy albo sposobu korzystania ze spornego pasa,
• jedna ze stron skutecznie podnosi zasiedzenie części gruntu,
• zastosowanie znajduje art. 151 Kodeksu cywilnego i zamiast przesunięcia pojawia się rozliczenie finansowe lub wykup części gruntu.

To, który wariant jest realny, zależy od szczegółów: długości posiadania, dobrej lub złej wiary, rodzaju ogrodzenia, reakcji sąsiada i etapu postępowania.

FAQ

Czy samo to, że ogrodzenie stoi od dawna, oznacza zasiedzenie?

Nie. Trzeba wykazać posiadanie samoistne z art. 336 Kodeksu cywilnego oraz upływ terminu z art. 172 § 1 albo § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy 25 lat posiadania wystarczy?

Samo 25 lat zwykle nie wystarczy, jeżeli chodzi o posiadanie w złej wierze. Wtedy potrzebne jest 30 lat zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego. Wyjątkiem może być doliczenie czasu posiadania poprzednika na podstawie art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy sąsiad może od razu kazać rozebrać płot?

Może żądać usunięcia naruszenia własności na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, ale jeżeli istnieją podstawy do zasiedzenia albo zastosowania art. 151 Kodeksu cywilnego, sprawa nie zawsze jest oczywista.

Czy ogrodzenie wymaga osobnego pozwolenia, aby miało znaczenie w sporze?

Nie o to chodzi w sprawie granicznej. Dla sporu o własność ważniejsze jest faktyczne położenie ogrodzenia, czas posiadania i charakter władania pasem gruntu niż same formalności budowlane.

Czy można bronić się zasiedzeniem już w toku sporu granicznego?

Tak, ale sposób podniesienia tej kwestii zależy od etapu sprawy i jej przebiegu. Często potrzebna jest odrębna, dobrze udokumentowana argumentacja dotycząca art. 172–176 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 151, art. 172 § 1 i 2, art. 175, art. 176 § 1, art. 222 § 2, art. 336 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 29–34 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne
• art. 123 § 1 pkt 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny