Budowa domu w miejscu starej stodoły – od czego zacząć

Od czego zacząć – plan miejscowy albo warunki zabudowy

Pierwszym krokiem nie jest rozbiórka ani projekt domu, lecz sprawdzenie, co wolno wybudować na tej konkretnej działce. Trzeba ustalić, czy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, inwestycja musi być zgodna z planem – wynika to z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz z przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeżeli dla terenu nie ma MPZP, co do zasady przed ubieganiem się o pozwolenie na budowę trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Podstawą jest art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W praktyce warto zacząć od uzyskania w urzędzie gminy wypisu i wyrysu z MPZP albo informacji, że plan nie obowiązuje. To pokaże, czy teren ma przeznaczenie mieszkaniowe jednorodzinne, zagrodowe, rolne albo mieszane.

Zobacz również: budowa w miejscu starego

Co zmienia to, że dziś stoi tam stodoła

To, że na działce stoi stodoła, nie oznacza automatycznie, że można w jej miejscu wybudować dom jednorodzinny. Stodoła mogła powstać jako element zabudowy zagrodowej albo gospodarczej, a nowy dom mieszkalny jest innym zamierzeniem inwestycyjnym. Organ będzie badał zgodność planowanej inwestycji z MPZP albo z warunkami zabudowy, a nie tylko to, czy na działce istniał już jakiś budynek.

Jeżeli plan albo decyzja dopuszcza wyłącznie zabudowę zagrodową, trzeba bardzo ostrożnie ocenić możliwość realizacji zwykłego domu jednorodzinnego. W takim przypadku znaczenie ma, czy inwestycja ma być częścią gospodarstwa rolnego.

Jeżeli teren ma przeznaczenie zagrodowe

Zabudowa zagrodowa jest związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W praktyce organy najczęściej wiążą ją z inwestorem będącym rolnikiem i z funkcjonalnym związkiem budynku z gospodarstwem. Definicja rolnika indywidualnego wynika z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przepis ten stanowi, że rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nie większej niż 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze, od co najmniej 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadząca osobiście to gospodarstwo.

Jeżeli Pani nie ma statusu rolnika, a teren dopuszcza wyłącznie zabudowę zagrodową, budowa domu na własne cele mieszkaniowe może okazać się niemożliwa bez zmiany planu albo uzyskania innej podstawy planistycznej. Temat ten bywa sporny w praktyce urzędów, dlatego każdorazowo trzeba ocenić konkretny stan faktyczny, treść planu i charakter działki.

W orzecznictwie zwracano uwagę, że na gruncie art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawsze jest podstawa do badania przez organ, czy wnioskodawca spełnia kryteria rolnika indywidualnego z art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Na tle wcześniejszego stanu prawnego wypowiedział się tak m.in. WSA w Krakowie w wyroku z 21 maja 2018 r., sygn. II SA/Kr 315/18. Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie inwestycja mieszkaniowa na terenie zagrodowym zostanie zaakceptowana.

Zobacz również: budowa zagrodowa nierolnika oraz nierolnik a działka rolna

Kiedy można uzyskać warunki zabudowy

Jeżeli planu miejscowego nie ma, decyzja o warunkach zabudowy jest możliwa tylko po spełnieniu warunków z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W aktualnym stanie prawnym szczególne znaczenie mają m.in.:

• istnienie zabudowy pozwalającej określić wymagania dla nowej inwestycji – art. 61 ust. 1 pkt 1,
• położenie terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy – art. 61 ust. 1 pkt 1a,
• dostęp do drogi publicznej – art. 61 ust. 1 pkt 2,
• wystarczające uzbrojenie terenu – art. 61 ust. 1 pkt 3,
• brak konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych albo objęcie taką zgodą wcześniej – art. 61 ust. 1 pkt 4,
• zgodność z przepisami odrębnymi – art. 61 ust. 1 pkt 5.

W sprawach wiejskich często problemem jest właśnie grunt rolny. Jeżeli działka obejmuje grunty lepszych klas, inwestycja mieszkaniowa może napotkać barierę planistyczną lub wymagać dodatkowych analiz. Osobno trzeba też badać, czy po uzyskaniu decyzji lub pozwolenia konieczne będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolnej na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Czy rodzice muszą najpierw przepisać działkę lub stodołę

Nie zawsze. Do uzyskania pozwolenia na budowę inwestor nie musi być właścicielem nieruchomości. Musi natomiast mieć prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 11 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Takie prawo może wynikać m.in. z własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

Jeżeli więc rodzice złożą odpowiednie oświadczenie i dadzą Pani tytuł prawny pozwalający dysponować nieruchomością na cele budowlane, formalnie można prowadzić inwestycję bez wcześniejszego przenoszenia własności. Samo „przepisanie stodoły” nie jest tu właściwą kategorią – znaczenie ma tytuł prawny do gruntu i zakres uprawnienia do zabudowy.

W praktyce jednak banki często oczekują mocniejszego zabezpieczenia niż samo oświadczenie właściciela, więc przy kredycie budowlanym wcześniejsze przeniesienie własności działki albo jej wydzielonej części bywa rozwiązaniem prostszym.

Rozbiórka stodoły – zgłoszenie czy pozwolenie

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej stodoły. Zasady rozbiórki reguluje art. 31 ustawy – Prawo budowlane. Co do zasady rozbiórka obiektu budowlanego wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Zgodnie z art. 31 ust. 1 Prawa budowlanego pozwolenia na rozbiórkę nie wymaga rozbiórka budynków i budowli niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską, jeżeli ich wysokość jest niższa niż 8 m i odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. W takich przypadkach co do zasady stosuje się zgłoszenie, o którym mowa w art. 31 ust. 2 Prawa budowlanego, chyba że zachodzą szczególne okoliczności.

Jeżeli stodoła:

• jest wpisana do rejestru zabytków,
• jest objęta ochroną konserwatorską,
• ma parametry wyłączające uproszczony tryb,
• jej rozbiórka może wpływać na bezpieczeństwo ludzi lub mienia,

trzeba liczyć się z koniecznością uzyskania pozwolenia na rozbiórkę i dodatkowymi uzgodnieniami.

W wielu sprawach rozbiórka może być objęta jednym zamierzeniem projektowym razem z nową budową, ale zależy to od dokumentacji i stanowiska organu. W projekcie zagospodarowania działki pokazuje się obiekty przeznaczone do likwidacji oraz projektowaną nową zabudowę.

Samowolna rozbiórka lub budowa mogą skutkować wszczęciem postępowania nadzorczego przez organ nadzoru budowlanego. Uprawnienia organów i środki legalizacyjne wynikają m.in. z rozdziałów 5 i 5a Prawa budowlanego.

rozbiórka stodoły była szerzej opisana w osobnym poradniku.

Wniosek o pozwolenie na budowę – kiedy składać

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się dopiero wtedy, gdy wiadomo już, że inwestycja jest dopuszczalna planistycznie i przygotowany jest kompletny projekt budowlany. Organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza m.in. zgodność projektu z MPZP albo decyzją WZ, kompletność projektu i posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego.

Wniosek składa inwestor. Do wniosku dołącza się m.in. projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, wymagane uzgodnienia, opinie i decyzje oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – zgodnie z art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego.

Jeżeli inwestycja wymaga wcześniejszej decyzji o warunkach zabudowy, najpierw trzeba uzyskać WZ, a dopiero później kompletować projekt do pozwolenia. Nie warto składać wniosku o pozwolenie „na próbę”, bo bez podstaw planistycznych organ i tak nie może go zatwierdzić.

Kolejność formalności – krok po kroku

Czy rodzice mogą być inwestorami zamiast Pani

Tak, to możliwe. Jeżeli tylko rodzice spełniają warunki związane z przeznaczeniem terenu, np. przy zabudowie zagrodowej, mogą sami wystąpić o decyzję WZ lub o pozwolenie na budowę. Dopiero później można rozważyć podział nieruchomości i przeniesienie własności. Taki model bywa spotykany, ale trzeba go ocenić także podatkowo, cywilnie i kredytowo.

Nie jest to jednak rozwiązanie uniwersalne. Jeżeli celem od początku jest finansowanie budowy przez Panią, bank, notariusz i projektant mogą wymagać uporządkowania własności jeszcze przed startem inwestycji.

FAQ

Czy mogę wybudować dom na działce rodziców bez przepisania jej na siebie?

Tak, jeżeli ma Pani prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. W praktyce często wystarcza odpowiedni tytuł prawny i oświadczenie do wniosku o pozwolenie.

Czy zawsze potrzebne jest pozwolenie na rozbiórkę stodoły?

Nie. Zależy to od parametrów obiektu i tego, czy jest objęty ochroną konserwatorską. Zasady określa art. 31 Prawa budowlanego. Część stodół można rozebrać po zgłoszeniu, ale nie każdą.

Czy stodoła na działce oznacza, że mogę w jej miejscu postawić dom?

Nie. O możliwości budowy domu decyduje przeznaczenie terenu w MPZP albo treść decyzji o warunkach zabudowy, a nie samo istnienie starego budynku.

Czy osoba niebędąca rolnikiem może budować na działce zagrodowej?

To zależy od treści planu miejscowego, charakteru inwestycji i stanu faktycznego. Jeżeli teren dopuszcza wyłącznie zabudowę zagrodową, zwykły dom dla nierolnika może być niedopuszczalny.

Co najpierw: rozbiórka czy pozwolenie na budowę domu?

Najpierw należy ustalić dopuszczalność inwestycji. W praktyce zaczyna się od MPZP lub WZ, potem analizuje rozbiórkę stodoły i przygotowuje projekt budowlany. Dopiero wtedy składa się odpowiednie zgłoszenie lub wniosek.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.

4. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

5. Wyrok WSA w Krakowie z 21 maja 2018 r., sygn. II SA/Kr 315/18.

6. Wyrok WSA w Gliwicach z 8 listopada 2012 r., sygn. II SA/Gl 549/12.