Założenie księgi wieczystej dla lokalu w domu jednorodzinnym dwulokalowym

Czy można od razu założyć księgę wieczystą dla części domu?

W opisanej sytuacji chodzi o wspólny zakup działki przez dwie rodziny, budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego i późniejsze doprowadzenie do tego, aby każda rodzina miała swój lokal z osobną księgą wieczystą. Co do zasady jest to możliwe, ale nie przez samo nazwanie budynku bliźniakiem ani przez nieformalny podział domu na dwie części.

Księgi wieczyste zakłada się dla nieruchomości, a także dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości. Sama część budynku, która nie została prawnie wyodrębniona jako samodzielny lokal, nie dostanie odrębnej księgi wieczystej. Najpierw trzeba doprowadzić do ustanowienia odrębnej własności lokalu, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Jeżeli obie rodziny kupują jedną działkę, stają się współwłaścicielami gruntu w częściach ułamkowych. Na tym etapie można uregulować zasady finansowania, korzystania z poszczególnych części budynku i przyszłego zniesienia współwłasności, ale nie można jeszcze założyć księgi wieczystej dla lokalu, który fizycznie i prawnie jeszcze nie istnieje.

Dom jednorodzinny dwulokalowy a bliźniak

Zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość i w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

To oznacza, że dom jednorodzinny dwulokalowy może być rozwiązaniem legalnym, ale nie zawsze daje taki sam efekt jak klasyczny bliźniak na dwóch odrębnych działkach. Wariant docelowy zależy od projektu budowlanego, zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, możliwości podziału działki oraz od tego, czy budynek ma być jednym budynkiem z dwoma lokalami, czy dwoma konstrukcyjnie samodzielnymi segmentami.

Jeżeli gmina dopuszcza tylko budynek jednorodzinny dwulokalowy, bezpiecznym kierunkiem jest zaplanowanie inwestycji od początku jako dwóch samodzielnych lokali w jednym budynku, z późniejszym ustanowieniem odrębnej własności lokali. Próba obejścia ograniczeń planistycznych przez późniejsze „przemianowanie” inwestycji na bliźniak może zostać zakwestionowana, jeżeli byłaby sprzeczna z pozwoleniem na budowę, planem miejscowym albo decyzją WZ.

Kiedy lokal jest samodzielny?

Podstawowe znaczenie ma art. 2 ustawy o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Samodzielność lokalu stwierdza starosta w zaświadczeniu.

W praktyce lokal powinien być tak zaprojektowany i wykonany, aby mógł funkcjonować jako odrębna część mieszkalna. Istotne są zwłaszcza trwałe wydzielenie ścianami, własne pomieszczenia mieszkalne i pomocnicze, możliwość korzystania z lokalu zgodnie z przeznaczeniem oraz zgodność z dokumentacją techniczną budynku. Samo zamknięcie drzwi, umowny podział pokoi albo podział kosztów budowy nie tworzą jeszcze samodzielnego lokalu.

Do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia, nawet jeżeli nie przylegają bezpośrednio do lokalu, na przykład piwnica, komórka, strych, garaż albo inne pomieszczenie przynależne. Jeżeli w budynku pojawia się problem z częścią wspólną, taką jak strych, warto odróżnić udział w nieruchomości wspólnej od rzeczywistego wyodrębnienia pomieszczenia. Szerzej pokazuje to przykład dotyczący sprawy o podział strychu.

Jak ustanowić odrębną własność lokalu?

Najczęściej ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje w akcie notarialnym zawieranym przez właściciela albo współwłaścicieli nieruchomości. Może nastąpić także na podstawie orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. W umowie trzeba określić między innymi rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli działka i budynek należą do dwóch rodzin jako współwłaścicieli, strony mogą po zakończeniu budowy zawrzeć u notariusza umowę ustanowienia odrębnej własności dwóch lokali oraz przyznać każdej rodzinie własność konkretnego lokalu. Notariusz składa następnie wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla lokalu i dokonanie odpowiednich wpisów.

Ważne jest to, że wyodrębnienie lokali nie usuwa całkowicie współwłasności. Powstaje nieruchomość wspólna, obejmująca grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Każdy właściciel lokalu ma udział w tej nieruchomości wspólnej, a udział jest prawem związanym z własnością lokalu.

Na jakim etapie budowy można to zrobić?

Najbezpieczniej zakładać, że odrębną własność lokalu ustanawia się wtedy, gdy lokale faktycznie istnieją i można uzyskać zaświadczenie o ich samodzielności. W praktyce oznacza to etap po wykonaniu budynku zgodnie z projektem, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej i technicznej oraz po możliwości wykazania, że każdy lokal spełnia wymogi ustawy o własności lokali.

Przed rozpoczęciem budowy można natomiast zabezpieczyć interesy stron umową. Taka umowa może określać, kto finansuje daną część inwestycji, z której części domu będzie korzystać każda rodzina, jak będą rozliczane koszty, kto ponosi ryzyko opóźnień oraz w jakim terminie strony przystąpią do aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokali. Warto również rozważyć wpisanie odpowiednich roszczeń do księgi wieczystej, jeżeli notariusz i stan prawny nieruchomości pozwalają na takie zabezpieczenie.

Jeżeli kredyt bankowy ma być udzielony na lokal, bank zwykle oczekuje jasnej sytuacji prawnej albo przynajmniej realnej ścieżki założenia księgi wieczystej dla lokalu. Przy zakupie lub finansowaniu nieruchomości bez założonej księgi wieczystej trzeba szczególnie pilnować dokumentów, wpisów i terminów, bo bank może uzależnić uruchomienie środków od konkretnych zabezpieczeń.

Zniesienie współwłasności gruntu czy wyodrębnienie lokali?

Trzeba odróżnić dwie procedury. Pierwsza to geodezyjny podział nieruchomości i zniesienie współwłasności gruntu, które prowadzą do powstania osobnych działek. Druga to ustanowienie odrębnej własności lokali w jednym budynku, gdzie każdy właściciel ma własny lokal i udział w nieruchomości wspólnej.

Podział geodezyjny nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a przy braku planu z warunkami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodność dotyczy nie tylko przeznaczenia terenu, lecz także możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Jeżeli plan albo decyzja WZ nie pozwalają na dwie samodzielne działki budowlane pod bliźniaka, sam zamiar stron nie wystarczy.

Jeżeli nie da się podzielić działki na dwie odrębne nieruchomości gruntowe, nadal możliwe może być wyodrębnienie dwóch lokali w domu jednorodzinnym dwulokalowym. Wtedy każda rodzina uzyskuje lokal z własną księgą wieczystą, ale grunt i części wspólne pozostają objęte współwłasnością w udziałach.

Jakie dokumenty są zwykle potrzebne?

Zakres dokumentów zależy od stanu prawnego i technicznego nieruchomości, ale najczęściej potrzebne są: aktualny odpis księgi wieczystej gruntu, podstawa nabycia nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, dokumentacja techniczna budynku z zaznaczeniem lokali i pomieszczeń przynależnych, zaświadczenie starosty o samodzielności lokali oraz dane potrzebne do określenia udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli brakuje dokumentu własności, nie zawsze oznacza to, że sprawa jest niemożliwa do przeprowadzenia. Trzeba ustalić, czy dokument znajduje się w aktach księgi wieczystej, u notariusza, w archiwum albo w dokumentacji sądowej. Problem praktyczny dobrze pokazuje sprawa o zgubienie aktu własności.

Najczęstsze błędy przy wspólnej budowie domu dwulokalowego

Najpoważniejszym błędem jest rozpoczęcie inwestycji bez wcześniejszego ustalenia, jaki ma być efekt końcowy: dwa lokale w jednym budynku czy dwa niezależne segmenty na osobnych działkach. Drugim błędem jest założenie, że skoro budynek ma dwa wejścia i dwie części użytkowe, to automatycznie można założyć dwie księgi wieczyste.

Problemy pojawiają się także wtedy, gdy strony nie uzgadniają zasad korzystania z ogrodu, podjazdu, garażu, instalacji, strychu, pomieszczeń technicznych i kosztów utrzymania. Po wyodrębnieniu lokali te kwestie często wracają jako spory dotyczące nieruchomości wspólnej. Dlatego warto je opisać już w umowie inwestycyjnej i w akcie notarialnym, o ile jest to prawnie dopuszczalne.

Trzeba też pamiętać, że ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku dwulokalowym może mieć skutki podatkowe, kredytowe i administracyjne. W konkretnej sprawie należy sprawdzić między innymi pozwolenie na budowę, sposób finansowania, treść księgi wieczystej, ewentualne hipoteki, służebności oraz ustalenia planistyczne.

FAQ

Podsumowanie

W domu jednorodzinnym dwulokalowym osobna księga wieczysta dla każdej rodziny jest możliwa przede wszystkim przez ustanowienie odrębnej własności samodzielnych lokali. Nie wystarczy sam zakup działki, projekt z dwoma częściami ani umowny podział korzystania z budynku. Potrzebne są dokumenty techniczne, zaświadczenie o samodzielności lokali, akt notarialny albo orzeczenie sądu oraz wpis do księgi wieczystej. Jeżeli celem jest całkowite rozdzielenie nieruchomości na dwa niezależne segmenty, trzeba dodatkowo sprawdzić dopuszczalność geodezyjnego podziału gruntu.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 2, art. 3, art. 7 i art. 8: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 3 pkt 2a: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 93 i nast.: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 1 i art. 2: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.