Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej - pytania i odpowiedzi

Wygaśnięcie hipotek po przysądzeniu własności

Zgodnie z art. 1000 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego:

„§ 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
2) (uchylony);
3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
4) służebność przesyłu.
§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.
§ 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego”.

Zgodnie z dalszymi przepisami:

„Art. 1012. [Obciążenia ułamkowej części nieruchomości]
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru oraz nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, jeżeli zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności.

Art. 1013. [Hipoteki wpisane przed powstaniem współwłasności]
Postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności”.

Zatem co do zasady hipoteki wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Jednak postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości (której ułamkowa część stanowi przedmiot przysądzenia własności) nie odnosi żadnego skutku do hipotek obciążających całą nieruchomość powstałych przed ustanowieniem współwłasności.

Jeśli nabycie nie dotyczy własności ułamkowej części nieruchomości, to ww. ryzyka nie ma. Pana uwagę powinny ponadto zwrócić wzmianki czynione w dziale III i IV księgi wieczystej. Jeśli takie wzmianki się pojawią, należy je zbadać i ewentualnie powstrzymać się od licytacji nieruchomości. O te kwestie można dopytywać w trakcie postępowania egzekucyjnego. 

Hipoteka wyższa niż wartość nieruchomości

Jeżeli hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, to wierzyciel nie może domagać się zapłaty nieotrzymanej wierzytelności po planie podziału od nowego nabywcy, a tym samym hipoteka nie pozostanie ani nie zostanie wpisana na nowo przez wierzyciela.

Nabywca odpowiadałby bowiem jedynie do wartości nieruchomości, przy czym, jak wskazaliśmy powyżej, sytuacje, gdy hipoteka nie ulega wygaśnięciu, są wyjątkowe.