Darowizna nieruchomości a dalszy najem przez darczyńcę

Co dzieje się z najmem po darowiźnie nieruchomości?

Jeżeli darowizna obejmuje nieruchomość lub jej część, która jest już wynajęta, zastosowanie ma art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Dotyczy to również darowizny, bo jest ona formą przeniesienia własności.

W praktyce oznacza to, że po podpisaniu aktu notarialnego to obdarowana córka staje się stroną już zawartych umów najmu. Matka przestaje być wynajmującą w tych istniejących umowach, nawet jeżeli wcześniej pobierała czynsz, kontaktowała się z najemcami i sama rozliczała przychody.

Wyjątek z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego dotyczy uprawnienia nabywcy do wypowiedzenia najmu. Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej, z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana, nabywca nie ma tego szczególnego prawa wypowiedzenia. Nie zmienia to jednak samej zasady, że nowy właściciel wstępuje do umowy zamiast poprzedniego.

Czy można w akcie darowizny zapisać, że matka nadal będzie wynajmującą?

Nie w odniesieniu do już istniejących umów najmu – nie w taki sposób, aby sam zapis w akcie notarialnym wyłączył skutek z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Przejście pozycji wynajmującego na nowego właściciela następuje z mocy prawa. Dlatego wpis w księdze wieczystej ani postanowienie umowy darowizny nie spowodują samoistnie, że dotychczasowy właściciel zachowa status wynajmującego wobec dotychczasowych najemców.

Można natomiast tak ułożyć relacje między stronami, aby matka dalej wykonywała czynności związane z najmem albo nawet pobierała pożytki z nieruchomości, ale wymaga to dodatkowej konstrukcji prawnej. Wybór rozwiązania zależy od tego, jaki jest rzeczywisty cel:

Najprostszy wariant: pełnomocnictwo dla matki

Jeżeli zależy Państwu głównie na tym, aby w praktyce nic się nie zmieniło w kontaktach z najemcami, najprostsze bywa udzielenie matce pełnomocnictwa przez nową właścicielkę. Podstawę stanowią art. 95 § 1 i 2 oraz art. 98 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W takim modelu córka pozostaje wynajmującą i właścicielką, a matka działa w jej imieniu, na przykład:

• odbiera czynsz,
• podpisuje aneksy, jeżeli pełnomocnictwo obejmuje tę czynność,
• wystawia pokwitowania,
• prowadzi korespondencję z najemcami,
• organizuje naprawy i oględziny.

To rozwiązanie jest wygodne, ale trzeba je dobrze spisać. Zakres pełnomocnictwa powinien być konkretny. Jeżeli matka ma zawierać nowe umowy najmu, zmieniać czynsz, rozwiązywać umowy lub odbierać kaucję, warto wskazać te uprawnienia wprost. W niektórych sytuacjach potrzebne będzie pełnomocnictwo z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli ma być używane np. przy czynnościach wymagających szczególnej formy.

Gdy matka ma nadal wynajmować we własnym imieniu

Jeżeli celem nie jest tylko „obsługa najmu”, ale to, aby matka nadal była wynajmującą we własnym imieniu, samo pełnomocnictwo nie wystarczy. Trzeba odrębnie ukształtować podstawę prawną korzystania przez nią z nieruchomości.

W praktyce najczęściej rozważa się:

• porozumienie trójstronne pomiędzy córką, matką i najemcą – strony uzgadniają, że od określonej daty prawa i obowiązki wynajmującego przejmuje matka; wymaga to zgody najemcy, bo nie wynika automatycznie z Kodeksu cywilnego,
• rozwiązanie dotychczasowych umów i zawarcie nowych – po uprzednim uregulowaniu, na jakiej podstawie matka korzysta z nieruchomości,
• oddanie matce nieruchomości do używania przez córkę, np. na podstawie użyczenia albo najmu/dzierżawy, a następnie dopiero zawieranie przez matkę umów z dalszymi użytkownikami.

Wybór zależy od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli istnieją obecne umowy najmu na czas oznaczony, pobrane kaucje, zaległości czynszowe lub zabezpieczenia, bezpieczniej jest przygotować dokumenty indywidualnie. Zbyt prosty „przepisany” model może nie uregulować wszystkich rozliczeń.

Czy można ustanowić służebność albo użytkowanie?

Tak, ale trzeba rozróżnić dwie kwestie: prawo do korzystania z nieruchomości oraz status strony umowy najmu.

Na podstawie art. 252 Kodeksu cywilnego można ustanowić użytkowanie, a na podstawie art. 296 § 1 Kodeksu cywilnego służebność osobistą. Takie prawa mogą dawać matce możliwość korzystania z nieruchomości lub jej oznaczonej części. Nie powodują jednak automatycznie, że pozostanie ona stroną już istniejących umów najmu po darowiźnie.

To może być dobre rozwiązanie, jeżeli oprócz kwestii najmu chodzi też o trwałe zabezpieczenie interesów matki, np. prawo korzystania z budynków gospodarczych przez wiele lat. Wtedy notariusz może ująć takie prawo w akcie, a w zależności od rodzaju prawa możliwy będzie wpis do księgi wieczystej. Nadal jednak trzeba osobno ocenić, jak ułożyć relacje z najemcami.

Kto po darowiźnie płaci podatek od nieruchomości?

Po przeniesieniu własności podatnikiem podatku od nieruchomości staje się co do zasady nowy właściciel. Wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym podatnikami są m.in. właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Jeżeli obdarowana jest osobą fizyczną, powinna złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego. Podstawę stanowi art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Organ podatkowy wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość podatku osobie fizycznej.

Matka może technicznie dokonać wpłaty za córkę, ale nie zmienia to statusu podatnika. Dopuszcza to art. 62b § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym zapłata podatku może nastąpić także przez zstępnych lub wstępnych podatnika. To jednak tylko kwestia samej zapłaty, a nie przeniesienia obowiązku podatkowego.

Kto rozlicza przychody z najmu po darowiźnie?

Jeżeli po darowiźnie córka staje się stroną istniejących umów najmu, to co do zasady ona uzyskuje przychód z najmu i to ona powinna go rozliczać podatkowo. Sam fakt, że matka fizycznie odbiera pieniądze, nie przesądza jeszcze o tym, kto jest podatnikiem podatku dochodowego – znaczenie ma to, komu przysługuje wierzytelność z tytułu czynszu i w czyim imieniu działa osoba pobierająca zapłatę.

Jeżeli zostanie przyjęty inny model, np. córka odda matce część nieruchomości do używania, a matka zawrze własne umowy najmu lub podnajmu, ocena podatkowa może wyglądać inaczej. Wtedy trzeba oddzielnie przeanalizować skutki w podatku dochodowym i ewentualnie w VAT, jeśli najem ma charakter gospodarczy. To już zależy od konstrukcji przyjętej w konkretnych dokumentach.

Jak bezpiecznie przeprowadzić darowiznę i nie zepsuć istniejących umów?

Praktycznie najlepiej wykonać te kroki w tej kolejności:

1. Sprawdzić wszystkie aktualne umowy najmu: czas trwania, kaucje, sposób płatności, postanowienia o zmianie wynajmującego, zaległości.
2. Ustalić rzeczywisty cel: czy matka ma tylko zarządzać najmem, czy także pobierać pożytki we własnym imieniu.
3. Przygotować akt darowizny i ewentualnie dodatkowe postanowienia dotyczące korzystania z nieruchomości, np. użytkowania, służebności albo użyczenia części budynków.
4. Przygotować pełnomocnictwo albo porozumienia z najemcami, jeżeli ma dojść do zmiany modelu obsługi najmu.
5. Zawiadomić najemców o zmianie właściciela, rachunku do wpłat i osobie uprawnionej do kontaktu.
6. Złożyć informację podatkową do gminy oraz ułożyć rozliczenia podatku dochodowego według przyjętego modelu.

Przy nieruchomościach z budynkami gospodarczymi szczególnie ważne jest też precyzyjne opisanie, które pomieszczenia są wynajmowane i na jakiej podstawie matka ma z nich dalej korzystać. To ogranicza ryzyko sporu z najemcami i nieporozumień przy rozliczeniach.

Najczęstsze błędy

• założenie, że wystarczy zapis w akcie darowizny, aby darczyńca nadal był stroną już trwających umów najmu,
• brak zawiadomienia najemców o zmianie właściciela i osobie uprawnionej do odbioru czynszu,
• brak rozliczenia kaucji i zaległości przy zmianie modelu najmu,
• pominięcie obowiązku zgłoszenia nieruchomości do opodatkowania przez nowego właściciela,
• mieszanie dwóch ról: właściciela i pełnomocnika, bez jasnych dokumentów.

FAQ

Czy matka po darowiźnie może dalej podpisywać umowy z najemcami?

Tak, ale tylko wtedy, gdy ma do tego odpowiednią podstawę. Może działać jako pełnomocnik córki na podstawie art. 95 i nast. Kodeksu cywilnego albo zawierać umowy we własnym imieniu, jeśli córka odda jej nieruchomość do używania i pozwoli na dalszy najem lub podnajem.

Czy wpis w księdze wieczystej załatwi sprawę dalszego najmu przez darczyńcę?

Nie samodzielnie. Wpis może dotyczyć np. użytkowania albo służebności, ale nie zastępuje rozwiązania kwestii tego, kto jest stroną istniejących umów najmu po darowiźnie.

Czy najemcy muszą wyrazić zgodę, aby matka znów była wynajmującą?

Jeżeli ma dojść do odejścia od skutku z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego i przeniesienia relacji umownej na matkę, w praktyce potrzebna jest zgoda najemcy, np. w porozumieniu trójstronnym albo przy zawieraniu nowej umowy.

Kto po darowiźnie płaci podatek od nieruchomości do gminy?

Co do zasady nowy właściciel, czyli obdarowany. Wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Inna osoba może technicznie wpłacić podatek, ale nie staje się przez to podatnikiem.

Czy darowizna zmienia ważność dotychczasowych umów najmu?

Nie, sama darowizna co do zasady nie kończy umów. Zmienia się natomiast osoba wynajmującego – w miejsce dotychczasowego właściciela wchodzi nabywca zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa – Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31