Żądanie zwrotu mienia ruchomego ze sprzedanej nieruchomości

Co obejmuje sprzedaż nieruchomości, a co pozostaje rzeczą ruchomą?

Przy sprzedaży domu albo lokalu trzeba najpierw ustalić, czy sporne przedmioty są częścią składową nieruchomości, przynależnością czy zwykłą rzeczą ruchomą należącą do poprzedniego właściciela. Od tej kwalifikacji zależy, czy można skutecznie żądać ich zwrotu.

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego wyjaśnia, że częścią składową jest wszystko, czego nie można odłączyć bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W przypadku nieruchomości znaczenie ma także art. 48 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, a także drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

W praktyce oznacza to, że poprzedni właściciel nie może po sprzedaży domu żądać zwrotu takich elementów jak zamontowane okna, drzwi, instalacje, trwale wbudowane schody, grzejniki czy inne elementy połączone z nieruchomością w sposób trwały. Jeżeli ich odłączenie prowadziłoby do uszkodzenia albo istotnej zmiany budynku lub odłączanego elementu, są one co do zasady częścią składową nieruchomości.

Inaczej należy oceniać rzeczy połączone z nieruchomością tylko dla przemijającego użytku. Art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego wskazuje, że takie przedmioty nie stanowią części składowych. Może to dotyczyć przykładowo wolnostojących mebli, sprzętu RTV, sprzętu AGD niepołączonego trwale z zabudową, narzędzi, obrazów, rzeczy osobistych, dokumentów, wyposażenia ogrodu czy rzeczy pozostawionych w garażu.

Przynależności do nieruchomości – kiedy mogą przejść na kupującego?

Osobną kategorią są przynależności. Art. 51 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy, czyli rzeczy głównej, zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Zgodnie z art. 51 § 2 Kodeksu cywilnego przynależnością nie może być rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej.

Kluczowy jest art. 52 Kodeksu cywilnego: czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także do przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. Jeżeli więc akt notarialny sprzedaży domu nie wyłączał określonych przynależności, kupujący może twierdzić, że były objęte sprzedażą. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każdy przedmiot znajdujący się w domu stał się jego własnością.

O tym, czy dana rzecz była przynależnością, rozstrzygają okoliczności konkretnej sprawy: przeznaczenie nieruchomości, funkcja rzeczy, sposób jej używania, faktyczny związek z domem oraz treść aktu notarialnego. Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która wywodzi z niego skutki prawne – wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc nabywca twierdzi, że konkretna rzecz była przynależnością objętą sprzedażą, powinien to wykazać.

Jak żądać zwrotu rzeczy pozostawionych w sprzedanym domu?

Jeżeli rzeczy nie są częścią składową nieruchomości i nie zostały skutecznie objęte sprzedażą jako przynależności albo jako osobno wymienione wyposażenie, poprzedni właściciel może żądać ich wydania. Podstawowym roszczeniem jest roszczenie windykacyjne z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W pierwszej kolejności warto wysłać do nowego właściciela pisemne wezwanie do wydania rzeczy. Wezwanie powinno zawierać listę przedmiotów, wskazanie podstawy własności, propozycję terminu odbioru, miejsce odbioru oraz prośbę o potwierdzenie, czy rzeczy nadal znajdują się w nieruchomości. Dobrze dołączyć dowody, takie jak zdjęcia, faktury, korespondencję, protokół zdawczo-odbiorczy, spis wyposażenia albo świadków.

Jeżeli nowy właściciel odmawia wydania rzeczy, pozostaje pozew o wydanie rzeczy na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. W pozwie trzeba możliwie dokładnie oznaczyć rzeczy, których wydania się żąda. Przy rzeczach oznaczonych co do tożsamości, takich jak konkretne meble, obrazy, narzędzia, sprzęt z numerem seryjnym czy dokumenty, warto podać cechy pozwalające je zidentyfikować.

Termin na dochodzenie roszczeń

Trzeba odróżnić roszczenie o ochronę posiadania od roszczenia właściciela o wydanie rzeczy. Roszczenie posesoryjne z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego służy przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, oraz przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło. Art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego wprowadza krótki termin: roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

W postępowaniu posesoryjnym sąd bada przede wszystkim ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia. Wynika to z art. 478 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym sąd nie rozpoznaje samego prawa ani dobrej wiary pozwanego, chyba że prawomocne orzeczenie sądu albo innego organu stwierdziło, że stan posiadania powstały wskutek naruszenia jest zgodny z prawem.

Roszczenie właściciela o wydanie ruchomości z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego jest innym roszczeniem niż ochrona posiadania. Dla nieruchomości art. 223 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że roszczenia właściciela z art. 222 Kodeksu cywilnego nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości. Ten wyjątek nie obejmuje rzeczy ruchomych, dlatego przy ruchomościach stosuje się zasady ogólne przedawnienia.

Aktualnie art. 118 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadniczo 6-letni termin przedawnienia roszczeń majątkowych, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Zgodnie z tym samym przepisem koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. W starszych sprawach, zwłaszcza dotyczących roszczeń powstałych przed 9 lipca 2018 r., trzeba dodatkowo sprawdzić przepisy przejściowe ustawy nowelizującej Kodeks cywilny.

Czy nowy właściciel może żądać zapłaty za przechowywanie rzeczy?

Samo pozostawienie rzeczy w sprzedanej nieruchomości nie tworzy automatycznie odpłatnej umowy przechowania. Umowa przechowania została uregulowana w art. 835 Kodeksu cywilnego: przez tę umowę przechowawca zobowiązuje się zachować w stanie niepogorszonym rzecz ruchomą oddaną mu na przechowanie. Z kolei art. 836 Kodeksu cywilnego pozwala żądać wynagrodzenia za przechowanie, jeżeli wynika ono z umowy, taryfy, danych stosunków albo okoliczności. Jeżeli nie było uzgodnienia, że nowy właściciel odpłatnie przechowuje rzeczy, samo powołanie się na art. 835 i art. 836 Kodeksu cywilnego może być niewystarczające.

Nie oznacza to jednak, że właściciel nieruchomości zawsze musi bezpłatnie i bezterminowo tolerować cudze rzeczy. Jeżeli akt notarialny, protokół wydania nieruchomości albo inne porozumienie przewidywały obowiązek opróżnienia domu w określonym terminie, niewykonanie tego obowiązku może rodzić odpowiedzialność kontraktową na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowy w tym zakresie nie było, w grę może wchodzić roszczenie z art. 405 Kodeksu cywilnego o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, ale tylko wtedy, gdy nowy właściciel wykaże rzeczywiste wzbogacenie właściciela rzeczy jego kosztem albo konkretną stratę.

W określonych sytuacjach nowy właściciel może także powoływać się na prawo zatrzymania z art. 461 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli jest zobowiązany do wydania cudzej rzeczy, a przysługują mu roszczenia o zwrot nakładów na rzecz albo o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej. Nie jest to jednak ogólne prawo do naliczenia dowolnej opłaty za każdy dzień pozostawienia rzeczy.

Jeżeli poprzedni właściciel unika odbioru rzeczy mimo prawidłowego wezwania, może dojść do zwłoki wierzyciela w rozumieniu art. 486 § 1 Kodeksu cywilnego. W zależności od okoliczności dłużnik świadczenia wydania rzeczy może rozważyć złożenie rzeczy do depozytu sądowego, jeżeli zachodzą przesłanki z art. 467 pkt 4 Kodeksu cywilnego, czyli gdy wierzyciel zwleka z dokonaniem czynności, bez której świadczenie nie może być spełnione.

Czy pozostawione rzeczy można uznać za porzucone?

Nie każda rzecz pozostawiona w sprzedanym domu staje się rzeczą porzuconą. Art. 180 Kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci. Konieczny jest więc zamiar wyzbycia się własności. Sam fakt, że rzeczy zostały w domu po sprzedaży, zwykle nie wystarcza do przyjęcia porzucenia, zwłaszcza gdy były właściciel domaga się ich zwrotu albo korespondencja wskazuje, że zamierzał je odebrać.

Znaczenie może mieć również art. 174 Kodeksu cywilnego, który reguluje zasiedzenie rzeczy ruchomej. Posiadacz samoistny rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność po upływie 3 lat, ale tylko wtedy, gdy posiada ją w dobrej wierze. Jeżeli nabywca nieruchomości wie, że pozostawione rzeczy należą do sprzedającego, co do zasady trudno mówić o dobrej wierze.

Co zrobić krok po kroku?

1. Sprawdź akt notarialny i protokoły. Ustal, czy umowa sprzedaży wymieniała wyposażenie, przynależności albo obowiązek opróżnienia nieruchomości.
2. Sporządź listę rzeczy. Im dokładniejsze oznaczenie przedmiotów, tym łatwiej dochodzić ich wydania na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.
3. Zabezpiecz dowody własności. Przydatne są faktury, zdjęcia, numery seryjne, korespondencja i zeznania osób, które widziały rzeczy przed sprzedażą.
4. Wyślij pisemne wezwanie. Wyznacz realny termin odbioru i zaproponuj sposób uzgodnienia odbioru.
5. Nie zwlekaj z reakcją. Jeżeli doszło do naruszenia posiadania, termin z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego wynosi tylko rok.
6. Rozważ pozew o wydanie rzeczy. Gdy druga strona odmawia wydania, podstawą jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

FAQ

Czy po sprzedaży domu mogę zabrać rzeczy, które w nim zostawiłem?

Tak, jeżeli są to odrębne rzeczy ruchome, które nie były objęte umową sprzedaży i nie stały się częścią składową nieruchomości. Podstawą żądania wydania jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy lodówka, pralka albo kuchenka zawsze przechodzą na kupującego?

Nie zawsze. Jeżeli sprzęt jest wolnostojący i umowa sprzedaży go nie obejmuje, zwykle pozostaje rzeczą ruchomą sprzedającego. Jeżeli jednak jest elementem trwałej zabudowy albo strony w akcie notarialnym objęły go sprzedażą, ocena może być inna.

Ile mam czasu na odzyskanie rzeczy?

Roszczenie posesoryjne z art. 344 Kodeksu cywilnego wygasa po roku od naruszenia posiadania. Roszczenie właściciela o wydanie ruchomości z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego podlega zasadom przedawnienia z art. 118 Kodeksu cywilnego, czyli co do zasady terminowi 6-letniemu, z zastrzeżeniem szczególnych okoliczności i przepisów przejściowych.

Czy nowy właściciel może wyrzucić moje rzeczy?

Nie powinien samowolnie niszczyć ani wyrzucać cudzych rzeczy, jeżeli wie, do kogo należą. Powinien wezwać właściciela do odbioru, a w razie długotrwałej odmowy odbioru rozważyć prawne sposoby rozwiązania problemu, w tym depozyt sądowy, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 467 pkt 4 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę wejść do sprzedanego domu i sam zabrać swoje rzeczy?

Po przeniesieniu własności nieruchomości nie wolno samowolnie wchodzić do domu bez zgody aktualnego właściciela. Należy uzgodnić termin odbioru, a przy odmowie skorzystać z wezwania i ewentualnie drogi sądowej.

Źródła

• art. 6, art. 47 § 1–3, art. 48, art. 51 § 1–2, art. 52, art. 118, art. 174, art. 180, art. 222 § 1, art. 223 § 1, art. 344 § 1–2, art. 405, art. 461 § 1, art. 467 pkt 4, art. 471, art. 486 § 1, art. 835 i art. 836 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: Internetowy System Aktów Prawnych.
• art. 478 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego: Internetowy System Aktów Prawnych.