Sprzedaż wspólnego mieszkania mimo sprzeciwu byłej żony

Czy można sprzedać wspólne mieszkanie po rozwodzie bez zgody byłej żony?

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w czasie trwania małżeństwa do majątku wspólnego, to po rozwodzie wspólność ustawowa ustaje, ale lokal nadal wymaga rozliczenia w ramach majątku wspólnego. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy wspólność ustawowa obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Rozwód powoduje ustanie tej wspólności, ale nie oznacza automatycznego podziału mieszkania.

Sprzedaż całego mieszkania osobie trzeciej wymaga co do zasady zgody obojga byłych małżonków. Po ustaniu wspólności majątkowej do majątku, który był objęty wspólnością, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku – wynika to z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przez odesłanie z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, w tym art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że były małżonek nie zmusi drugiego do podpisania umowy sprzedaży u notariusza tylko własnym oświadczeniem. Jeżeli występuje brak zgody na sprzedaż, sprawę najczęściej trzeba rozwiązać przez sądowy podział majątku wspólnego.

Co może zrobić były małżonek, który chce wyjść ze wspólnego mieszkania?

Najbezpieczniejszą drogą jest złożenie wniosku o podział majątku wspólnego. Podstawą postępowania jest art. 567 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej sąd rozstrzyga także o żądaniu ustalenia nierównych udziałów oraz o wydatkach, nakładach i innych świadczeniach z majątku wspólnego na osobisty albo odwrotnie.

W sprawie o podział majątku sąd może zastosować odpowiednio reguły zniesienia współwłasności. Wynika to z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, art. 1035 Kodeksu cywilnego oraz art. 210–212 Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do mieszkania najczęściej wchodzą w grę trzy rozwiązania:

Jeżeli była żona odmawia zarówno sprzedaży mieszkania, jak i przejęcia go ze spłatą, można we wniosku zaproponować, aby sąd przyznał mieszkanie Panu ze spłatą na jej rzecz albo – jeżeli nie jest Pan zainteresowany przejęciem lokalu – aby sąd zarządził sprzedaż nieruchomości i podział ceny. O tym, które rozwiązanie zostanie przyjęte, decydują okoliczności sprawy, w tym możliwości finansowe stron, sposób korzystania z mieszkania, sytuacja mieszkaniowa uczestników oraz interesy dzieci, jeżeli mieszkają w lokalu.

Wniosek o podział majątku wspólnego – do jakiego sądu i co wpisać?

Zgodnie z art. 566 Kodeksu postępowania cywilnego w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej właściwy jest sąd miejsca położenia majątku. Jeżeli w skład majątku wchodzi mieszkanie, wniosek składa się więc zwykle do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia tego mieszkania.

Wniosek powinien spełniać ogólne wymogi pisma procesowego z art. 126 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oraz wymogi wniosku w postępowaniu nieprocesowym z art. 511 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce należy w nim wskazać:

• sąd, do którego wniosek jest kierowany,
• dane wnioskodawcy i uczestnika, czyli byłego małżonka,
• żądanie podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej,
• dokładny opis mieszkania, w tym numer księgi wieczystej, adres, powierzchnię i udział w majątku,
• proponowany sposób podziału, np. przyznanie mieszkania jednej stronie ze spłatą albo sprzedaż lokalu,
• wartość mieszkania i całego majątku podlegającego podziałowi,
• wnioski dowodowe, np. odpis księgi wieczystej, dokumenty kredytowe, potwierdzenia nakładów, świadków, opinię biegłego,
• podpis oraz załączniki.

Do wniosku należy dołączyć dokument potwierdzający ustanie wspólności majątkowej, najczęściej odpis prawomocnego wyroku rozwodowego. Jeżeli wspólność ustała wcześniej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej albo orzeczenia sądu o rozdzielności majątkowej, trzeba załączyć odpowiedni dokument.

Równe czy nierówne udziały w mieszkaniu?

Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Oznacza to, że punktem wyjścia jest podział po połowie, także wtedy, gdy tylko jeden z małżonków więcej zarabiał.

Ustalenie nierównych udziałów jest możliwe, ale wymaga spełnienia przesłanek z art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Każdy z małżonków może żądać ustalenia udziałów z uwzględnieniem stopnia, w którym przyczynił się do powstania majątku wspólnego, ale tylko z ważnych powodów. Zgodnie z art. 43 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przy ocenie stopnia przyczynienia uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.

Ważne powody nie oznaczają automatycznie winy w rozwodzie. Sam fakt, że w wyroku rozwodowym jedna strona została uznana za winną rozkładu pożycia, zwykle nie wystarcza do ustalenia nierównych udziałów. W orzecznictwie przyjmuje się, że znaczenie może mieć np. uporczywe nieprzyczynianie się do powstania majątku, trwonienie majątku, rażąco naganne gospodarowanie środkami albo długotrwała separacja faktyczna, w której każde z małżonków funkcjonowało finansowo niezależnie. Ocena zawsze zależy od konkretnych dowodów.

Rozliczenie nakładów, remontów i opłat za mieszkanie

W sprawie o podział majątku można rozliczyć nakłady i wydatki. Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Z przepisu tego wynika, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, a także może żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku osobistego na majątek wspólny. Nie podlegają jednak zwrotowi wydatki i nakłady zużyte w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

W praktyce warto zgromadzić dowody na spłatę rat kredytu po rozwodzie, opłacanie czynszu, podatku od nieruchomości, funduszu remontowego, ubezpieczenia, remontów i większych modernizacji. Znaczenie ma to, z jakich środków płacono, kiedy dokonano nakładów i czy zwiększyły one wartość mieszkania.

Jak sąd ustala wartość mieszkania?

W postępowaniu o podział majątku sąd ustala skład majątku według stanu z chwili ustania wspólności majątkowej, natomiast jego wartość co do zasady według cen z chwili podziału. W sprawach o podział majątku wspólnego odpowiednie zastosowanie znajduje art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 567 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli byli małżonkowie nie zgadzają się co do wartości mieszkania, sąd najczęściej dopuści dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Koszt opinii zależy od nieruchomości i zakresu pracy biegłego. Zwykle trzeba liczyć się z wydatkiem od kilkuset do kilku tysięcy złotych, a w skomplikowanych sprawach nawet wyższym.

Ile kosztuje sądowy podział majątku?

Opłata sądowa od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej wynosi 1000 zł. Wynika to z art. 38 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału majątku, opłata wynosi 300 zł – zgodnie z art. 38 ust. 2 tej ustawy.

Poza opłatą sądową mogą pojawić się koszty opinii biegłego, odpisów dokumentów, pełnomocnika, mediacji, a w razie zaskarżenia orzeczenia – także koszty postępowania apelacyjnego. Zasadą w postępowaniu nieprocesowym jest, że każdy uczestnik ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie, co wynika z art. 520 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Sąd może jednak inaczej rozliczyć koszty, jeżeli interesy uczestników są sprzeczne albo jeden z nich postępuje niesumiennie – na podstawie art. 520 § 2 i § 3 Kodeksu postępowania cywilnego.

Co z kredytem hipotecznym przy podziale mieszkania?

Jeżeli mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym, trzeba odróżnić podział majątku między byłymi małżonkami od odpowiedzialności wobec banku. Sądowy podział majątku nie zmienia automatycznie umowy kredytu. Jeżeli oboje byli małżonkowie są kredytobiorcami, nadal odpowiadają wobec banku na zasadach wynikających z umowy, chyba że bank wyrazi zgodę na zmianę dłużników, przejęcie długu albo aneks.

Jeżeli jeden z byłych małżonków przejmuje mieszkanie, warto w postępowaniu rozważyć, jak rozliczyć spłacone raty, bieżące saldo kredytu oraz ryzyko dalszej odpowiedzialności. Problem ten często pojawia się, gdy żona nie zamierza spłacać kredytu hipotecznego albo druga strona korzysta z mieszkania, ale nie ponosi kosztów.

Czy można sprzedać tylko swój udział w mieszkaniu?

Co do zasady współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, co wynika z art. 198 Kodeksu cywilnego. Po rozwodzie i ustaniu wspólności majątkowej sytuacja udziałów w majątku wspólnym jest jednak bardziej złożona, bo przed formalnym podziałem majątku byli małżonkowie rozliczają całość majątku wspólnego według zasad wskazanych w art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz przepisach o dziale spadku i współwłasności stosowanych odpowiednio.

Nawet gdy sprzedaż udziału jest możliwa, jest to rozwiązanie zwykle mniej korzystne ekonomicznie. Udział w mieszkaniu obciążony konfliktem z byłym małżonkiem jest trudny do sprzedaży, a cena może być znacznie niższa niż wartość połowy lokalu. Dlatego w większości spraw bardziej racjonalny jest sądowy podział majątku albo porozumienie notarialne.

FAQ

Źródła

• Art. 31 § 1, art. 43 § 1–3, art. 45 § 1 oraz art. 46 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 198, art. 199, art. 210–212 oraz art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 126 § 1, art. 511 § 1, art. 520 § 1–3, art. 566, art. 567 oraz art. 684 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 38 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.