Budowa brakującego odcinka kanalizacji – kto płaci i czy gmina musi zwrócić koszty?

Czy propozycja przedsiębiorstwa jest zgodna z prawem?

Co do zasady tak – propozycja zawarcia umowy, w której właściciel nieruchomości finansuje budowę brakującego odcinka sieci kanalizacyjnej, a następnie przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne przejmuje tę infrastrukturę za wynagrodzeniem, jest dopuszczalna prawnie.

Podstawą jest art. 49 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa, nie należą do części składowych nieruchomości. Osoba, która poniosła koszty budowy takich urządzeń i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że strony uzgodniły inaczej.

W praktyce oznacza to, że przedsiębiorstwo może zaproponować model: inwestor buduje brakujący odcinek, a przedsiębiorstwo później go przejmuje odpłatnie. Sam mechanizm nie jest więc sprzeczny z prawem. Kluczowe jest jednak to, jak została napisana umowa: jaka jest kwota zwrotu, w jakich terminach, czy przewidziano waloryzację, kiedy nastąpi odbiór techniczny i przejęcie urządzeń oraz kto ponosi koszty projektu, uzgodnień i nadzoru.

Należy jednak odróżnić dopuszczalność takiej umowy od obowiązku jej zawarcia. Przepisy nie dają właścicielowi nieruchomości prostego narzędzia do przymuszenia gminy lub spółki do natychmiastowej rozbudowy sieci tylko dlatego, że konkretny dom chce się podłączyć już teraz.

Obowiązki gminy i przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego

Zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków to zadanie własne gminy na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość musi zostać niezwłocznie objęta siecią na koszt gminy.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków zbiorowe odprowadzanie ścieków jest zadaniem własnym gminy. Z kolei art. 15 ust. 1 tej ustawy stanowi, że przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych ustalonych przez gminę w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego w zakresie uzgodnionym w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji.

To bardzo ważne: obowiązek przedsiębiorstwa nie ma charakteru absolutnego i natychmiastowego. Jest powiązany z dokumentami planistycznymi i z wieloletnim planem rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, o którym mowa w art. 21 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Jeżeli więc brakujący odcinek kanalizacji nie został ujęty w aktualnych planach inwestycyjnych, właściciel nieruchomości zwykle nie uzyska skutecznie żądania, aby przedsiębiorstwo wykonało ten odcinek natychmiast i w całości na własny koszt.

Sieć kanalizacyjna a przyłącze – najważniejsze rozróżnienie

W takich sprawach kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy chodzi o przyłącze kanalizacyjne, czy o sieć kanalizacyjną. Od tego zależy, kto zasadniczo powinien finansować dany odcinek.

Definicję sieci zawiera art. 2 pkt 7 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków – są to przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

Definicję przyłącza kanalizacyjnego zawiera art. 2 pkt 5 tej samej ustawy. Przyłączem jest odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką od strony budynku, a w razie jej braku – do granicy nieruchomości gruntowej.

Znaczenie tej definicji doprecyzowała uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 r., sygn. III SZP 2/16. Sąd Najwyższy wskazał, że przyłączem kanalizacyjnym jest przewód na odcinku od studzienki na nieruchomości odbiorcy do sieci, a gdy studzienki nie ma – od granicy nieruchomości do sieci nie wchodzi już w zakres przyłącza w rozumieniu kosztów narzucanych odbiorcy. W praktyce to orzeczenie ma duże znaczenie przy sporach o to, czy przedsiębiorstwo nie próbuje przerzucić na właściciela kosztów budowy fragmentu, który w istocie jest już częścią sieci.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków realizację budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci.

Dlatego w opisanej sytuacji trzeba bardzo dokładnie ustalić, czy brakujące 35 metrów to jeszcze przyłącze, czy już brakujący odcinek sieci kanalizacyjnej. Jeżeli jest to odcinek poza granicą nieruchomości, który ma stanowić element systemu przedsiębiorstwa, często będzie to właśnie sieć, a nie zwykłe przyłącze.

Czy można żądać zwrotu kosztów budowy?

Tak, ale najlepiej zabezpieczyć to jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Jeżeli właściciel nieruchomości wybuduje urządzenia kanalizacyjne, może oprzeć swoje roszczenie na art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi o nabyciu własności urządzeń za odpowiednim wynagrodzeniem.

W praktyce nie warto poprzestawać na ogólnym zapewnieniu przedsiębiorstwa, że „zwrot będzie w ratach”. Umowa powinna wskazywać co najmniej:

• dokładny zakres inwestycji,
• czy chodzi o sieć, przyłącze, czy oba elementy,
• maksymalną kwotę podlegającą zwrotowi,
• termin i warunki odbioru technicznego,
• moment przejścia własności urządzeń,
• harmonogram spłat,
• czy raty będą waloryzowane,
• co się stanie, jeżeli przedsiębiorstwo opóźni przejęcie albo płatność,
• kto ponosi koszty projektu, map, uzgodnień, zajęcia pasa drogowego i nadzoru.

Jeżeli przedsiębiorstwo proponuje rozłożenie zwrotu na kilka lat, trzeba ocenić, czy takie rozwiązanie jest dla inwestora ekonomicznie akceptowalne. Sam przepis nie narzuca bowiem obowiązku jednorazowej zapłaty ani konkretnego terminu, jeśli strony zawierają umowę i same regulują rozliczenia.

Czy można zmusić gminę lub spółkę do rozbudowy sieci?

W typowej sytuacji – nie wprost i nie natychmiast. To, czy rozbudowa sieci nastąpi, zależy od dokumentów planistycznych gminy, wieloletniego planu rozwoju i modernizacji oraz realnych możliwości finansowych przedsiębiorstwa.

Właściciel nieruchomości może natomiast:

• wystąpić o wydanie warunków technicznych przyłączenia,
• zażądać informacji, czy planowana jest rozbudowa sieci w danym rejonie,
• sprawdzić wieloletni plan rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, o którym mowa w art. 21 ustawy,
• złożyć wniosek do gminy lub przedsiębiorstwa o ujęcie inwestycji w planach,
• żądać pisemnego stanowiska, dlaczego inwestycja nie jest obecnie realizowana.

Jeżeli odmowa przyłączenia albo przedstawione warunki budzą wątpliwości, trzeba analizować konkretny stan faktyczny: przebieg istniejącej sieci, granice nieruchomości, dokumentację projektową, lokalizację studzienki oraz treść regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków obowiązującego na terenie danej gminy. Taki regulamin jest aktem prawa miejscowego uchwalanym na podstawie art. 19 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

W niektórych przypadkach pomocne jest też sprawdzenie, czy problem dotyczy wyłącznie kanalizacji, czy także technicznych zasad wykonania przyłącza albo relacji z sąsiadami przy planowanym przebiegu instalacji.

Co warto zrobić przed podpisaniem umowy?

Przed podjęciem decyzji najlepiej przejść przez kilka praktycznych kroków:

1. Uzyskać warunki techniczne na piśmie – aby było jasne, jaki odcinek ma powstać i gdzie.
2. Ustalić kwalifikację odcinka – czy jest to przyłącze, czy sieć. To punkt wyjścia do oceny kosztów.
3. Poprosić o projekt umowy przed rozpoczęciem prac, a nie po ich zakończeniu.
4. Sprawdzić plan inwestycyjny gminy lub przedsiębiorstwa – być może rozbudowa sieci jest przewidziana w niedługim terminie i nie warto finansować jej samodzielnie.
5. Zweryfikować pełen koszt inwestycji – nie tylko roboty budowlane, ale też projekt, uzgodnienia, geodezję, odtworzenie nawierzchni i odbiory.
6. Zabezpieczyć sposób rozliczenia – najlepiej kwotowo i terminowo, z zapisami o odsetkach za opóźnienie.

Kiedy inne rozwiązania mogą być lepsze?

Jeżeli koszt budowy brakującego odcinka sieci jest bardzo wysoki, a gmina planuje inwestycję w rozsądnym czasie, ekonomicznie lepsze może być poczekanie na rozbudowę sieci. W innych sytuacjach właściciel nieruchomości rozważa rozwiązania zastępcze, np. zbiornik bezodpływowy albo przydomową oczyszczalnię ścieków – ale to zależy od warunków lokalnych, przepisów budowlanych, środowiskowych i treści miejscowego planu albo decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli nieruchomość już korzysta z szamba, warto jednocześnie sprawdzić lokalne obowiązki i opłaty związane z odprowadzaniem ścieków, zwłaszcza gdy pojawiają się spory o kanalizacja – jednak w tym artykule najważniejsza pozostaje ocena finansowania brakującego odcinka sieci.

Wnioski praktyczne

W opisanym stanie faktycznym samo stanowisko przedsiębiorstwa, że właściciel może wybudować brakujący odcinek, a następnie uzyskać zwrot kosztów na podstawie umowy, jest co do zasady zgodne z prawem. Nie oznacza to jednak, że każda proponowana umowa będzie dla inwestora bezpieczna.

Największe znaczenie ma dziś nie ogólne pytanie „czy wolno”, lecz trzy kwestie praktyczne:

• czy sporny odcinek jest rzeczywiście siecią, a nie przyłączem,
• czy przedsiębiorstwo zobowiąże się do realnego i pełnego zwrotu kosztów,
• czy w planach gminy nie ma już rozbudowy sieci, na którą warto poczekać.

Jeżeli dokumentacja lub umowa są niejasne, dopiero analiza konkretnego projektu, map i warunków technicznych pozwoli ocenić, czy przedsiębiorstwo nie przerzuca na właściciela kosztów, których nie powinien ponosić.

FAQ

Czy gmina ma obowiązek doprowadzić kanalizację do każdej działki?

Nie w każdym przypadku i nie od razu. Za odprowadzanie ścieków odpowiada gmina jako zadanie własne na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym oraz art. 3 ust. 1 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ale realizacja inwestycji zależy od planów i możliwości finansowych.

Kto płaci za przyłącze kanalizacyjne?

Zasadniczo osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Wynika to wprost z art. 15 ust. 2 ustawy z 7 czerwca 2001 r.

Czy przedsiębiorstwo może zwrócić koszty budowy sieci w ratach?

Tak, jeżeli strony tak ustalą w umowie. Przepisy dopuszczają odpłatne przejęcie urządzeń na podstawie art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego, ale harmonogram i wysokość spłat powinny być jednoznacznie zapisane.

Czy można podpisać umowę bez określenia dokładnej kwoty zwrotu?

Lepiej tego nie robić. Bez precyzyjnych zapisów o wynagrodzeniu, terminach i warunkach przejęcia inwestor ponosi duże ryzyko sporu o zakres zwrotu kosztów.

Czy odcinek poza granicą działki zawsze jest siecią?

Nie zawsze. To zależy od konkretnego przebiegu instalacji, położenia studzienki, warunków technicznych i dokumentacji. Właśnie dlatego każdą sprawę trzeba oceniać indywidualnie.

Źródła

• art. 49 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
• art. 2 pkt 5 i pkt 7, art. 3 ust. 1, art. 15 ust. 1 i ust. 2, art. 19, art. 21 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
• uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 r., III SZP 2/16