Wypis z MPZP – co zawiera i czy obejmuje opłatę planistyczną?

Kto może otrzymać wypis z MPZP?

Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego oraz otrzymania z niego wypisów i wyrysów. Nie trzeba wykazywać interesu prawnego, własności działki ani celu, dla którego dokument jest potrzebny.

W praktyce wniosek składa się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, czyli organu wykonawczego gminy prowadzącej dokumentację planistyczną. Wniosek może złożyć właściciel, kupujący, pełnomocnik, deweloper, notariusz albo każda inna osoba zainteresowana treścią planu.

Udostępnianie tekstu aktu prawa miejscowego odbywa się także na zasadach przewidzianych w art. 28 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 28b ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych. Dodatkowo plan miejscowy jako akt prawa miejscowego powinien być ogłoszony w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Co powinien zawierać wypis z MPZP?

Przepisy nie zawierają jednego zamkniętego katalogu elementów, które musi zawierać każdy wypis z planu miejscowego. Z art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika jednak, że wypis ma być urzędowym odtworzeniem odpowiednich ustaleń planu odnoszących się do wskazanego obszaru lub nieruchomości.

Dlatego prawidłowy wypis zwykle obejmuje przede wszystkim:

• oznaczenie planu miejscowego i uchwały rady gminy,
• oznaczenie terenu lub działki, której dotyczy dokument,
• przeznaczenie terenu,
• warunki i zasady zagospodarowania terenu,
• parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy, jeśli wynikają z planu,
• ograniczenia, zakazy lub szczególne warunki korzystania z nieruchomości, jeśli zostały zapisane w planie.

Wypis nie powinien natomiast zawierać autorskiej interpretacji urzędu, czy na pewno da się zrealizować konkretną inwestycję. Takie kwestie często wymagają analizy całego planu, mapy, przepisów odrębnych oraz konkretnego stanu faktycznego. Sam wypis ma przede wszystkim wiernie odzwierciedlać treść uchwalonego planu.

Jeżeli chcesz szerzej ocenić, czy zapisy planu pozwalają np. na podział nieruchomości, zobacz także materiał o podziale działki zgodnie z MPZP.

Czy wypis z MPZP jest interpretacją planu?

Nie. Wypis i wyrys są dokumentami urzędowymi odzwierciedlającymi treść planu, ale nie zastępują jego wykładni w sprawie inwestycyjnej. Trafnie wskazano to w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 6 maja 2010 r., sygn. II SAB/Go 15/10: organ udzielający informacji nie ma obowiązku ani uprawnienia do interpretowania pojęć użytych w planie miejscowym w trybie udostępnienia informacji.

W praktyce oznacza to, że urząd może wydać wypis z odpowiednim fragmentem tekstu planu, ale nie musi w tym dokumencie odpowiadać na pytania typu: „czy mogę zbudować bliźniak?”, „czy mogę wydzielić trzecią działkę?” albo „czy dopuszczalna jest działalność usługowa w parterze budynku?”. To zależy od pełnej treści planu i konkretnego zamierzenia.

Czy wypis z MPZP powinien zawierać informację o opłacie planistycznej?

Tu trzeba rozróżnić dwie kwestie: stawkę procentową przewidzianą w planie oraz konkretną opłatę naliczaną w indywidualnej sprawie.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym określa się obowiązkowo stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 tej ustawy. Oznacza to, że sama stawka procentowa renty planistycznej jest elementem treści planu.

Z kolei art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wniosek praktyczny jest taki:

• jeżeli plan przewiduje stawkę procentową dla terenu objętego wypisem, to informacja o tej stawce powinna wynikać z treści planu objętej wypisem,
• ale urząd nie musi w wypisie obliczać konkretnej kwoty opłaty planistycznej, bo ta zależy od późniejszego wzrostu wartości nieruchomości, zbycia nieruchomości oraz postępowania zakończonego decyzją administracyjną.

Nie można więc utożsamiać wypisu z MPZP z decyzją ustalającą rentę planistyczną. Wypis może potwierdzać, że plan przewiduje określoną stawkę, lecz nie rozstrzyga jeszcze, czy i w jakiej kwocie opłata zostanie naliczona.

Kiedy opłata planistyczna rzeczywiście powstaje?

Sama obecność stawki w planie nie wystarcza. Dla naliczenia opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym muszą łącznie wystąpić ustawowe przesłanki:

• uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiana,
• wzrost wartości nieruchomości wskutek tego planu albo jego zmiany,
• zbycie nieruchomości przez właściciela albo użytkownika wieczystego,
• ustalenie opłaty w drodze decyzji administracyjnej.

Dodatkowo zgodnie z art. 37 ust. 3 tej samej ustawy roszczenia gminy z tego tytułu można dochodzić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Dlatego sam wypis z MPZP nie odpowie jeszcze na pytanie, czy sprzedający na pewno zapłaci opłatę planistyczną. Potrzebna jest bowiem analiza konkretnej transakcji, dat wejścia planu w życie, sposobu zbycia oraz wyceny wzrostu wartości nieruchomości.

Jeżeli problem dotyczy tego, jak plan wpływa na przeznaczenie działki, warto sprawdzić również, jakie znaczenie ma zmiana funkcji terenu dla możliwości zabudowy i wartości nieruchomości.

Czy urząd może odmówić wydania wypisu?

Co do zasady nie, jeżeli chodzi o istniejący i obowiązujący plan miejscowy oraz dane możliwe do udostępnienia zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Każdy ma prawo do otrzymania wypisu i wyrysu.

W praktyce problemem bywa raczej nie odmowa, ale zakres dokumentu, przewlekłość albo błędne utożsamianie wypisu z opinią urbanistyczną. Jeżeli urząd wydaje dokument niepełny albo niezgodny z treścią planu, można domagać się wydania dokumentu odpowiadającego rzeczywistej treści uchwały. Jeżeli natomiast spór dotyczy samej legalności planu, w grę może wchodzić odrębne zaskarżenie aktu prawa miejscowego.

Wypis z MPZP a nowe dokumenty planistyczne gminy

Obecnie system planowania przestrzennego przechodzi istotne zmiany, a duże znaczenie zyskuje plan ogólny gminy. Nie zmienia to jednak tego, że dopóki dla danego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wypis z MPZP nadal odnosi się właśnie do tego aktu prawa miejscowego.

W konkretnej sprawie trzeba więc sprawdzić, czy działka jest objęta obowiązującym MPZP, czy tylko planem ogólnym lub decyzją o warunkach zabudowy. Od tego zależy, o jaki dokument w ogóle należy wystąpić.

Jak czytać wypis z MPZP w praktyce?

Najbezpieczniej potraktować wypis jako punkt wyjścia do oceny nieruchomości. Trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• symbol terenu i odpowiadające mu ustalenia szczegółowe,
• przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne,
• parametry zabudowy, w tym wysokość, intensywność zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną i linie zabudowy,
• ograniczenia konserwatorskie, środowiskowe, drogowe lub infrastrukturalne,
• stawkę procentową opłaty planistycznej, jeżeli została przewidziana dla tego terenu.

Jeżeli plan jest niejednoznaczny, konieczna może być analiza całej uchwały wraz z rysunkiem planu i legendą. W sprawach inwestycyjnych istotne bywają też przepisy odrębne, np. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane albo przepisy techniczno-budowlane.

Tabela: co wynika z wypisu, a czego wypis nie rozstrzyga?

FAQ

Czy wypis z MPZP dostanie tylko właściciel działki?

Nie. Na podstawie art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wypis i wyrys może otrzymać każdy, bez wykazywania interesu prawnego.

Czy urząd musi podać w wypisie konkretną kwotę opłaty planistycznej?

Nie. Wypis może odzwierciedlać stawkę procentową wynikającą z planu, ale konkretna kwota opłaty zależy od wzrostu wartości nieruchomości, jej zbycia i decyzji administracyjnej wydanej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy.

Czy brak wzmianki o opłacie planistycznej w wypisie oznacza, że opłaty nie będzie?

Niekoniecznie. Trzeba sprawdzić pełną treść planu. Jeżeli plan przewiduje stawkę dla danego terenu, jej pominięcie w wypisie nie zmienia treści samej uchwały.

Czy wypis z MPZP wystarczy przed zakupem działki?

To zależy od sprawy. W prostych przypadkach jest bardzo pomocny, ale przy inwestycji lub sporze granicznym warto przeanalizować również wyrys, pełną uchwałę planu, rysunek planu i przepisy odrębne.

Czy można podważyć sam plan miejscowy?

Tak, ale to odrębna procedura. Jeżeli problem dotyczy nie treści wypisu, lecz wadliwości samego aktu prawa miejscowego, trzeba ocenić przesłanki i termin na zaskarżenie uchwały do sądu administracyjnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ISAP.
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych – art. 28.
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 6.05.2010 r., sygn. II SAB/Go 15/10.