Postępowanie o rozgraniczenie a zasiedzenie

Tryb postępowania o rozgraniczenie

Zgodnie z opisanym przez Pana stanem faktycznym toczy się postępowanie o rozgraniczenie, czyli o ustalenie granicy, polegające na wytyczeniu na powierzchni nieruchomości linii granicznej, której przebieg stanowi kwestię sporną.

Postaram się na wstępie wskazać Panu tryb postępowania o rozgraniczenie, a następnie przejdę do zasiedzenia, tak aby treść odpowiedzi była bardziej przejrzysta.

Zasadniczy tryb rozgraniczania normuje ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.). Ustawa przewiduje dwie fazy postępowania:

• I faza: administracyjna – przebieg granicy ustala geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Postępowanie kończy się na tym etapie, jeżeli zainteresowane strony zawrą ugodę lub jeżeli organ wyda decyzję w tej sprawie –stanie się tak wtedy, gdy będą istniały pewne dowody co do przebiegu granic albo gdy strony złożą w tej kwestii zgodne oświadczenia. Jeżeli brak tych przesłanek, a strony nie zawarły ugody – organ przekazuje sprawę do sądu.
• II faza: sądowa– toczy się na podstawie art. 153 Kodeksu cywilnego:
  1. Jeżeli granice gruntów są sporne, sąd w pierwszej kolejności powinien ustalić je według stanu prawnego.
  2. Jeżeli ze stanu prawnego nie można ustalić granic (w tym przypadku: własności 2 arów), to powinno się je wyznaczyć według ostatniego spokojnego stanu posiadania, przy czym w orzecznictwie Sądu Najwyższego „spokojny stan posiadania” to „posiadanie ustabilizowane, prowadzące do zasiedzenia” (tak: SN z 20.08.1973 r. niepubl). Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 6.05.1974 r. (OSNC 1975/4/65) stwierdził: „W razie ustalania granicy według ostatniego spokojnego stanu posiadania, do stwierdzenia takiego stanu nie wystarcza ustalenie, że granica istnieje przez okres dłuższy niż 1 rok, a więc że sąsiad utracił już możność wytoczenia powództwa posesoryjnego. W art. 153 K.c. chodzi o ustabilizowany stan posiadania przedmiotu rozgraniczenia, a więc o taki stan, który nie pozwala wprawdzie na stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie, jednakże trwa zbyt długo, by pozbawienie dotychczasowego posiadacza posiadania pasa ziemi przez ustalenie granicy „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności” dało się pogodzić z zasadami współżycia społecznego”.
  3. Jeśli nie można określić także spokojnego stanu posiadania, a postępowanie nie doprowadziłoby do ugody, dopuszcza się ustalenie granic „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności”. Ten ostatni sposób zależy od oceny sądu całokształtu okoliczności.

Jak widać, powyższe kryteria wyłączają się wzajemnie. Niedopuszczalne jest korygowanie przez sąd stanu prawnego poprzez ustalenie granicy według ostatniego stanu posiadania, a tego ostatniego – przez uwzględnienie wszelkich okoliczności (zob. SN z 3.09.1981 r. OSN 1982/4/51).

Stan prawny według którego ustala się granice

Przez stan prawny, według którego przede wszystkim ustala się granice w myśl art. 153 K.c., należy rozumieć także zasiedzenie, choćby części nieruchomości.

Wniosek o rozgraniczenie nieruchomości zasadniczo przerywa bieg terminu zasiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., IV CSK 459/08 i z dnia 24 października 2012, III CSK 310/11).

Zgodnie z przepisem art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Posiadacz jest w dobrej wierze, kiedy nie ma świadomości, że nie jest właścicielem gruntu (np. nabył nieruchomość od nieuprawnionego właściciela albo geodeta źle wydzielił działki). Posiadacz jest w złej wierze, gdy ma świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości, ale mimo to zachowuje się jak właściciel.

Zasiedzenie nieruchomości a rozgraniczenie

Przy zasiedzeniu własność nabywana jest ex lege (tj. z mocy prawa), a orzeczenie sądu w tej kwestii ma charakter jedynie deklaratoryjny (sąd jedynie stwierdza, że zasiedzenie nastąpiło z upływem okresu 20 lub 30 lat posiadania), a więc sąd z urzędu winien uwzględnić zasiedzenie w postępowaniu rozgraniczeniowym.

Wnioski

Może Pani jak najbardziej starać się i liczyć na odzyskanie części swojej działki ogrodzonej przez sąsiadów, jeżeli tylko nie minęły opisane wyżej terminy zasiedzenia.