Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Postawienie nowego budynku w miejscu starego

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 14.10.2013

Na działce mojego sąsiada (bardzo blisko granicy z moją posesją) od 30 lat stoi budynek gospodarczy. Teraz sąsiad chciałby go zburzyć i wybudować w tym samym miejscu budynek mieszkalny, w dodatku poszerzony o kilka metrów. Chciałabym się dowiedzieć, czy sąsiad może tak po prostu postawić nowy budynek w miejscu starego, czy musi uzyskać odpowiednie zezwolenia i wziąć pod uwagę odległość od granicy mojej działki.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Z Pani opisu wynika, że sąsiad chce postawić nowy budynek w miejscu starego: zburzyć budynek gospodarczy, a na jego miejscu wybudować budynek mieszkalny.

 

Będzie musiał jednak wystąpić o warunki zabudowy – jeśli nie ma Planu zagospodarowania przestrzennego – i pozwolenie na budowę, ewentualnie tylko pozwolenie – jeśli jest plan zagospodarowania przestrzennego.

 

W obu przypadkach będzie musiał jednak spełnić kryteria przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane – m.in. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

 

Odniosę się do kwestii uzyskania warunków zabudowy, bo nie wiem, czy istnieje plan oraz jakie są jego zapisy. Plan może bowiem ustalać inną linię zabudowy, zabraniać wręcz zabudowy działki powyżej pewnego procenta powierzchni i wprowadzać jeszcze szereg innych ograniczeń.

 

Aby możliwe było postawienie nowego budynku w miejscu starego – mimo że ten ostatni stoi tam od 30 lat – do procedury budowlanej będą musiały być zastosowane przepisy obowiązujące obecnie.

 

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

 

Art. 4. 1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

1a. W odniesieniu do obszarów morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu określa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502 i Nr 170, poz. 1652 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41).

2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

3. W odniesieniu do terenów zamkniętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się tylko granice tych terenów oraz granice ich stref ochronnych. W strefach ochronnych ustala się ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy.

 

Art. 61 przywołanej ustawy określa, że:

 

1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

2. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.

3. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.

4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

6. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

 

Zgodnie z art. 4 ustawy Prawo budowlane każdy ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy zachowaniu warunku zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Jak stwierdza E. Radziszewski, mówiąc o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, należy brać pod uwagę zarówno tytuł do władania nieruchomością w rozumieniu podmiotowym, regulujący stosunki majątkowe, jak i prawo wynikające z administracyjno-prawnego przeznaczenia gruntu, uprawniającego dany podmiot do użycia gruntu na określony cel na podstawie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym.

 

Zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

 

§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m;

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;

3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych;

4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane.

5. Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;

2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

 

Nie jest więc takie oczywiste, że nowy budynek będzie stał w starym miejscu. Muszą zostać zachowane pewne warunki – ważna jest treść warunków zabudowy czy planu. Sam fakt, że budynek gospodarczy stał w pewnym miejscu, nie uprawnia do postawienia kolejnego budynku w tym samym miejscu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII minus 1 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Rozbiórka budynku

Jestem właścicielem części domu, który jest usytuowany na dwóch działkach w Kartuzach, przy czym nie jestem w stanie wskazać dokładnego przebiegu granicy działki, a co za tym idzie – przebiegu granicy podziału domu. Budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, od dziesięciu lat jest niezamieszkany. Właścicielka drugiej części domu złożyła wniosek o zgodę na rozbiórkę jej części. Ja także zgadzam się na rozbiórkę mojej części, jednak sąsiadka nie chce dokonać rozbiórki budynku jednocześnie, przy podziale kosztów, lecz uważa, że każdy powinien zająć się tym na własną rękę, przy pomocy własnej ekipy. Czy w takiej sytuacji powinienem złożyć wniosek o rozbiórkę domu?

 

W tej chwili sąsiadka – równolegle z wnioskiem o zburzenie swojej części nieruchomości – złożyła wniosek do nadzoru budowlanego, zmuszając mnie do prac naprawczych (dach, rynny itp.), oprócz tego grozi, że złoży wniosek o ekspertyzę techniczną budynku – na mój koszt – i w ten sposób zmusi mnie do rozbiórki. Czy sąsiadka ma prawo zmusić mnie do zapłacenia za ekspertyzę i do naprawy budynku, który jest przeznaczony do rozbiórki (przez decyzję inspektora budowlanego)?

 

Na działce sąsiadki stoi drugi, zamieszkany dom, który jest utrudnieniem przy rozbiórce starego budynku – m.in. sąsiadka doprowadziła do niego prąd z przyłącza znajdującego się na mojej działce. Sąsiadka twierdzi, że po rozbiórce domu będę musiał zapewnić jej przyłącze, czyli postawić na mojej działce słup energetyczny (obecnie słup, który doprowadza prąd do starego, a stamtąd do nowego domu, znajduje się poza obiema działkami). Czy faktycznie mam taki obowiązek? 

Likwidacja drewnianej komórki i postawienie budynku gospodarczego

Wraz z siostrą użytkuję działkę, której właścicielem był dawno zmarły ojciec (nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe). Na działce znajduje się budynek w stanie surowym oraz drewniana komórka gospodarcza. Chciałbym ją rozebrać i postawić na jej miejscu nowy budynek gospodarczy typu „blaszak”, niezwiązany z podłożem, o powierzchni 10 m2. Czy w tej sytuacji mogę uznać, że posiadam „ograniczone prawa rzeczowe” do tej nieruchomości i wypełnić dokument „Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” potrzebny do zgłoszenia robót w starostwie?

Jak wstrzymać budowę na granicy działki?

Sąsiad buduje dom, który wprawdzie stoi w wystarczającej odległości od granicy działki, ale na samej granicy buduje garaż podziemny. Na czas budowy zajął spory pas mojej ziemi. Nie wyrażałem zgody na takie działania. Uzyskałem warunki zabudowy, ale nie ma w nich nic na ten temat. Czy jest możliwość wstrzymania budowy albo otrzymania rekompensaty?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »