Opłata za piwnicę

Samodzielny lokal mieszkalny według ustawy

Według art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali: „samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”.

Zgodnie z ust. 3 przywołanego artykułu: „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane »pomieszczeniami przynależnymi«”.

Czy piwnica stanowi część składową lokalu?

Zgodnie z ust. 5 tegoż: „lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu”.

Akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu, oprócz opisu samego lokalu, powinien zawierać wzmiankę o rodzaju, położeniu, powierzchni pomieszczeń do lokalu przynależnych. Umowa może być modyfikowana w ten sposób, iż wyodrębnieniu i ustanowieniu odrębnej własności lokalu podlega wyłącznie lokal, natomiast piwnica nie stanie się jego częścią składową.

Z powyższego wynika, że piwnica może stanowić część składową lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Może też stanowić część wspólną nieruchomości.

Zgodnie z art. 67 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami: „cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej”.

Czy wykup mieszkania bez piwnicy jest zgodny z prawem?

To, czy osoby wykupują lokal wraz z piwnicą, czy bez niej, jest uzależnione od tego, czy nieruchomość, którą wykupują, obejmuje piwnicę jako część składową, czy też nie. Z całą pewnością można powiedzieć, że wykup mieszkania bez piwnicy jest zgodny z prawem.

Czynsz, a raczej zaliczka na koszty zarządu i opłata na fundusz remontowy są uzależnione od wielkości lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej. Jeżeli piwnica jest częścią składową mieszkania, którego jest Pani właścicielką, to jej powierzchnia zwiększa Pani udział w nieruchomości wspólnej. W związku z tym należy stwierdzić, że opłaty, jakie Pani ponosi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a których wyliczenie jest uzależnione od powierzchni mieszkania i piwnicy, są prawidłowe.

Należy pamiętać, iż właściciele lokali, których własność nie obejmuje piwnicy (jako pomieszczenia przynależnego), a korzystają z piwnic stanowiących w tym przypadku część wspólną nieruchomości, powinni uiszczać na rzecz wspólnoty opłaty za korzystanie z tych pomieszczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741