.
Udzieliliśmy ponad 126,8 tys. porad prawnych i mamy 14 401 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Hipoteka przymusowa na wspólnej działce

Jestem właścicielem 7/8 nieruchomości, jest to niezabudowana działka o wartości ok. 60 tys. zł. Pozostała część (1/8) należy do mojej siostry, która ma zobowiązania pieniężne względem urzędu celnego dwukrotnie przewyższające wartość całej tej działki – jej udziały są obciążone hipoteką przymusową. Ja natomiast chciałbym na tej działce wybudować dom, dlatego zależy mi na odkupieniu udziałów siostry. Czy urząd celny może je wystawić na licytację i czy będę mógł je nabyć bez obciążenia hipoteką? Czy jest jakiś inny sposób ich wykupu? Co w sytuacji, gdy zobowiązania siostry znacznie przewyższają wartość jej udziału, a ja jestem zainteresowany zakupem jej udziału po cenie rynkowej? Co powinienem zrobić, aby nabyć jej udziały bez obciążenia?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Hipoteka przymusowa na wspólnej działce

Licytacja udziału w nieruchomości

Odpowiadając na Pana pierwsze pytanie: Tak, teoretycznie urząd celny może wystawić na licytację udziały siostry na mocy tytułu wykonawczego wystawionego na nią jako dłużnika.

 

Jak stanowi art. 110w § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji – „zajętą nieruchomość organ egzekucyjny sprzedaje w drodze licytacji publicznej”.

 

W praktyce jednak organy państwowe niemal nigdy takiej egzekucji nie wszczynają, o ile mam być szczera. Zwykle ograniczają się jedynie do wpisania hipoteki przymusowej na nieruchomości, czy też udziale w nieruchomości, jak ma to miejsce w przypadku Pana siostry. Organom państwowym to wystarcza, bo istotą hipoteki jest to, że dług nią zabezpieczony idzie za nieruchomością. Niezależnie zatem od tego, kto będzie właścicielem udziału, hipoteka na nim pozostanie.

Jak wykupić udziały w nieruchomości obciążone hipoteką?

Pyta Pan, czy jest jakiś inny sposób wykupu udziałów siostry.

 

Udziałem, na którym jest zabezpieczona hipoteka, można swobodnie obracać, nie ma więc przeszkód, aby taki udział kupić, zostać obdarowanym, czy też w Pana przypadku znieść współwłasność w formie aktu notarialnego albo sądowego postępowania o zniesienie współwłasności.

 

Niestety jednak także wówczas, gdy dojdzie do zniesienia współwłasności (poprzez przyznanie Panu całej nieruchomości na własność z obowiązkiem spłaty udziału Pana siostry w wysokości 1/8 wartości nieruchomości), nie uwolni to Pana finalnie od długu zabezpieczonego hipoteką (tak samo będzie w przypadku sprzedaży i darowizny), gdyż jak mówi art. 761 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką. A jak stanowi ust. 12 tejże ustawy – jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Hipoteka na udziale a zniesienie współwłasności nieruchomości

Pana sytuacji dotyczyłby ust. 12 ustawy, a więc w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości hipoteka wygaśnie, ale spłatę w wysokości 1/8 wartości nieruchomości będzie trzeba po prostu przelać na konto urzędu celnego.

 

W myśl art. 76 ust. 14 ustawy postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne, tak więc nie będzie można spłaty urzędu uniknąć.

 

Napisał Pan jeszcze, że „zobowiązania siostry znacznie przewyższają wartość jej udziału, a ja jestem zainteresowany zakupem jej udziału po cenie rynkowej. Co powinienem zrobić, aby nabyć jej udziały bez obciążenia?”

 

Otóż często zdarza się, że hipoteka jest wyższa niż wartość nieruchomości, ale przy zniesieniu współwłasności decyduje wartość rynkowa nieruchomości a nie wartość hipoteki. Od wartości rynkowej zależy wartość spłaty należnej siostrze.

 

Najlepiej byłoby znieść współwłasność w drodze postępowania sądowego, aby nie było zastrzeżeń co do wartości spłaty ze strony urzędu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec

Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców z różnych branż. W obecnej praktyce zawodowej zajmuje się m.in. problematyką najmu lokali użytkowych.

 

Udziela porad prawnych z zakresu szeroko pojętego prawa cywilnego, procedur cywilnych, w tym postępowania egzekucyjnego. W kręgu jej zainteresowań pozostają zagadnienia z prawa spółek handlowych, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych oraz prawa i procedur administracyjnych.

 

Sporządza umowy, pisma przedsądowe i procesowe.

https://www.linkedin.com/in/katarzyna-siwiec-radca-prawny/


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu