Dom wybudowany zbyt blisko sąsiedniej działki

Odległości budynków i innych obiektów od granicy działki

W przedmiotowej sprawie należy odnieść się przede wszystkim do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Na marginesie warto zauważyć, że 8 lipca 2009 r. weszła zmiana powyższego rozporządzenia, określająca między innymi odległości budynków i innych obiektów od granicy działki. Nowe przepisy dla zabudowy jednorodzinnej z jednej strony precyzują okoliczności, w których można sytuować budynek przy granicy, ograniczając w ten sposób uznaniowość organów administracji, z drugiej jednak pomijają wiele sytuacji, które mogą budzić wątpliwości i być przyczyną sporów sąsiedzkich.

Nie uległy zmianie standardowe odległości od granicy działki, w jakich można postawić dom. Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynku nadal nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż:

1. 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów;
2. 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Jakie części budynku mogą znajdować się bliżej granicy działki?

Niektóre części budynku mogą znajdować się bliżej granicy (§ 12 ust. 5). Okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, a zatem bliżej niż przewidywały to dotychczasowe przepisy. Dawniej w przypadku ściany bez otworów odległość okapu od granicy mogła wynieść najmniej 2,2 m, a tarasu, balkonu czy schodów – 1,7 m, natomiast dla ściany z otworami – odpowiednio 3,2 i 2,7 m.

W zmienionym § 12 ust. 2 i 3 przewidziano kilka sytuacji, w których budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy (taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i umożliwić jej remont i konserwację). Takie usytuowanie budynku jest dopuszczalne, gdy:

1. wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy;
2. działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m.

Oczywiście w takich sytuacjach ściana budynku od strony granicy nie może mieć otworów okiennych i drzwiowych. W opisanych przypadkach możliwość przybliżenia domu do granicy nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce. Muszą być jednak spełnione inne warunki dotyczące na przykład nasłonecznienia lub ochrony przeciwpożarowej.

Budowa bezpośrednio przy granicy działki

Ponadto przepisy dopuszczają sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, ale pod warunkiem że część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej (§ 12 ust. 3 pkt 2). Przepis ten sprawdzi się tylko w przypadku, gdy przy granicy stoi już budynek sąsiada.

Warto dodać, że znowelizowanych przepisów rozporządzenia nie stosuje się, jeżeli przed dniem ich wejścia w życie, czyli przed 8 lipca 2009 r.:

1. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;
2. zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W takich sytuacjach mają zastosowanie przepisy dotychczasowe.

Jak sprawdzić czy sąsiad zbudował budynek z zachowaniem przepisów?

W celu sprawdzenia, czy sąsiad zbudował budynek z zachowaniem przepisów cytowanego rozporządzenia, proponuję poinformować pisemnie o całej sytuacji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (PINB).

PINB musi pisemnie zareagować w terminie do 30 dni. Musi albo przeprowadzić kontrolę w miejscu wskazanym, albo odpowiedzieć pisemnie, że np. skarga jest bezpodstawna.

Jeśli PINB przeprowadza kontrolę, to skarżącego informuje pisemnie z zaproszeniem do uczestniczenia w tej kontroli. Wynikiem kontroli jest protokół. Może oznaczać to wszczęcie postępowania przeciwko winnym naruszenia prawa albo decyzję o umorzeniu z uwagi na brak np. samowoli.

Jeśli PINB nie zareaguje w terminie do 30 dni, należy złożyć skargę na bezczynność do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Natomiast podstawowym warunkiem do żądania odszkodowania byłoby wykazanie, że wskutek zawinionego działania sąsiada (samowoli budowlanej) doznał Pan szkody majątkowej.

Podstawę roszczeń odszkodowawczych będzie stanowił tutaj art. 415 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę obowiązany jest do jej naprawienia”.

Należy zaznaczyć, że w myśl art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego naprawienie szkody obejmuje – w granicach normalnego związku przyczynowego – straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Uszczerbek majątkowy może więc mieć dwojaki charakter. Może mieć postać straty rzeczywistej (łac. damnum emergens), powodującej zmniejszenie majątku poszkodowanego, oraz postać utraconych korzyści (łac. lucrum cessans), co oznacza, iż poszkodowany nie powiększył swojego majątku, a czego z dużym prawdopodobieństwem mógł się spodziewać.

Szkoda w Pańskiej sprawie może przejawiać się np. w utracie wartości działki, niemożliwości gospodarczego wykorzystania części gruntu z powodu np. nadmiernego zacienienia.