Mamy 10 452 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dawna rozbudowa domu bez pozwoleń i planów

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 07.12.2017

Sprawa dotyczy przedawnienia samowoli budowlanej. Otóż, dostałem w spadku po rodzicach stary dom, który oni z kolei otrzymali niegdyś od mojej babci. Dawno temu, za czasów, gdy dom miała babcia, czyli kilkadziesiąt lat temu, został on rozbudowany bez żadnych pozwoleń i dodatkowych planów. Czy teraz powinienem to gdzieś zgłosić, czy po prostu sprawa się przedawniła? Podkreślam, że ja już taki dom dostałem w spadku, czyli był on już dawno po rozbudowie.

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Z Pana relacji wynika, że darowany Panu przez Pana rodziców dom jest od wielu lat użytkowany. I teraz, aby stwierdzić, czy doszło np. do samowoli budowlanej (rozbudowanie domu), należałoby ustalić, czy Pana rodzice, a może wcześniej babcia, gdzieś w papierach nie posiadają pozwolenia na użytkowanie domu. Gdyby takie pozwolenie posiadali, to idąc dalszym tropem, zapewne w dokumentach powinien się znaleźć projekt zamienny, obejmujący stosowne zmiany wybudowanego domu w stosunku do pierwotnego projektu.

 

Jeżeli Pan nie odnajdzie wymienionych dokumentów (można też sprawdzić w gminie), to opierając się wyłącznie na dokumentach, które Pan posiada, można założyć, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną.

 

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega m.in. na naruszeniu Prawa budowlanego, poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę) czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Za samowolę budowlaną może więc być uznana rozbudowa domu, dobudówka czy nadbudowa.

 

Należy zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu.

 

Do końca 2009 r. samowolę budowlaną wybudowaną między 1 stycznia 1995 r., a 11 lipca 1998 r. można było zalegalizować bez żadnych opłat. Natomiast chcąc zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 r. należy spełnić szereg wymagań.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Fot. Fotolia

Dawna rozbudowa domu bez pozwoleń i planów

 

Niestety legalizacja samowoli budowlanej jest długotrwała i bywa kosztowna, ponieważ nie zależy ona od stopnia przewinienia, ale od powierzchni budynku i stawki, jaką zakreśla załącznik do ustawy o prawie budowlanym. Wylicza się ją jako iloczyn stawki wynoszącej 500 zł podwyższonej 50-krotnie, współczynnika kategorii budynku i współczynnika wielkości obiektu. Czyli nie brzmi to specjalnie przyjaźnie dla chętnego do legalizacji.

 

W razie jednak stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zatem nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łączenie wymienionych warunków.

 

Zakładam, że dokonana rozbudowa budynku spełnia warunki zastosowania procedury legalizacyjnej. Kwestie te normuje odpowiednio art. 48 ust. 2 i 49b ust. 2 ustawy – Prawa budowlanego, m.in. w zakresie działań, jakie w ramach prowadzonego postępowania podejmie właściwy organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

 

W tym przypadku podstawowym warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie, który uniemożliwi doprowadzenie domów lub ich części do stanu zgodnego z prawem. Koniecznie trzeba będzie również dostarczyć nowy projekt budowlany.

 

A zatem dokumentami potrzebnymi do zalegalizowania obecnego kształtu budynku będą:

 

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

2) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

 

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję:

 

  1. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
  2. o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

 

W decyzji takiej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

 

Jak stwierdził WSA w Gliwicach (wyrok z 10.04.2013 r., sygn. akt II SA/Gl 1227/12) – uzyskanie wymaganego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po uprzednim przystąpieniu do jego użytkowania nie usuwa skutku bezprawności takiego użytkowania i nie czyni bezprzedmiotowym postępowania w przedmiocie nałożenia kary. Organy nadzoru budowlanego mogą kary wymierzać za nielegalnie użytkowany obiekt bez względu na to, kiedy on powstał.

 

Do obliczenia kary stosuje się art. 59f Prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do Prawa budowlanego). Tak ustalona opłata podlega jeszcze dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Są to bardzo wysokie kary.

 

Trzeba więc pamiętać, że nadzór może nakładać kary w każdym przypadku, kiedy stwierdzi fakt użytkowania bez dopełnienia formalności związanych z zakończeniem budowy, jeśli w terminie podjęcia użytkowania funkcjonował przepis mówiący o obowiązkach inwestora w tym zakresie.

 

Co do zapłaty kary na pocieszenie dodam, że orzecznictwo jest tutaj bardzo niejednolite. Na przykład zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 16 października 2009 r. (II SA/Gl 633/09):

 

„Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, określonych w art. 49 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym przed tym dniem, winno skutkować możliwością legalizacji samowoli budowlanej w oparciu o dotychczasową regulację, bez względu na datę wszczęcia postępowania administracyjnego. Jeżeli bowiem podmiot, który samowolnie wzniósł obiekt budowlany, spełnił przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego obiektu, to wejście w życie kolejnych zmian ustawy – Prawo budowlane nie może być traktowane, jako uchylenie skutków prawnych, które ziściły się przed wejściem w życie tych zmian”.

 

Zgodnie z przepisami, które weszły w życie z dniem 11 lipca 2003 r. (tj. l art. 7 ust. 1 tej ustawy, do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy dotychczasowe. To oznacza, że osoby, które pod rządami przepisów obowiązujących przed dniem 11 lipca 2003 r. spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, mogły przed tym dniem ubiegać się o takie pozwolenie bez wnoszenia opłat legalizacyjnych. Czyli do stosowania wcześniejszych przepisów Prawa budowlanego wystarczyło spełniać przesłanki do wystąpienia o pozwolenie na użytkowanie.

 

Prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym przed 11 lipca 2003 r. wyodrębniało sytuację właścicieli, którzy wybudowali obiekt budowlany bez wymaganego pozwolenia na budowę i spełniali dwa warunki:

 

  1. istnienie obiektu nie naruszało przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części upłynęło 5 lat.

 

Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z 27 marca 2003 r. tych przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu stanowi wspólną cechę istotną uzasadniającą równe traktowanie przez organy władzy publicznej przy legalizacji samowoli budowlanej. Wszystkie podmioty, które przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. przed 11 lipca 2003 r., spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, powinny być traktowane według jednakowej miary w zakresie możliwości legalizacji samowoli budowlanej. Nie jest tu istotny etap postępowania administracyjnego w sprawie legalizacji, a zatem czy dany podmiot ma już decyzję ostateczną, czy też dopiero o nią wystąpił. To oznacza, że od inwestorów budowlanych, którzy przed 10 lipca 2003 r. spełniali warunki wynikające z art. 49 obowiązującego wówczas Prawa budowlanego i chcą uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu, nie można domagać się wniesienia opłaty legalizacyjnej.

 

A zatem brak wszczęcia postępowania o wydanie pozwolenia na użytkowanie przed 11 lipca 2003 r. nie jest przeszkodą do uzyskania takiego pozwolenia obecnie. Tyle tylko, że należałoby wykazać, kiedy powstała rozbudowa, ponieważ od tego zależy, jakie przepisy będzie się stosować – te, które nie nakładają obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej, czy jednak te drugie.

 

Dziennik budowy, jako dowód ukończenia budowy, będzie w Pana przypadku niezbyt dobrym dowodem z uwagi na brak wpisów, ale zawsze może poprosić Pan sąsiadów o stosowne oświadczenia, kiedy budynek powstał i kiedy go zamieszkano. Można też przedstawić zdjęcia lotnicze. W Warszawie znajduje się Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii z siedzibą przy ul. Jana Olbrachta 94B.

 

Ustawa Prawo budowlane nie wprowadza też żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia na właściciela obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy oznaczać może pewne obciążenie finansowe zwłaszcza, gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

 

A zatem obawiam się, że zanim Pan przystąpi do etapu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to musi je poprzedzić wskazana wyżej legalizacja budowy, ale przy spełnieniu ww. warunków obędzie się bez opłaty legalizacyjnej.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V minus IX =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Prawo sąsiedzkie – szpecące obiekty przy granicy z działką sąsiada

Działkę mojej mamy od działki sąsiadów oddziela drewniany płot o wysokości 1,5 m, usytuowany w odległości 4,5 m od okien i tarasu jej domu. Ostatnio tuż za tym płotem, wzdłuż jego długości sąsiedzi wmurowali na stałe ukośną suszarkę do bielizny o długości 3,5 m, szerokości 1,5 m i wysokości 1,7 m do 2,4 m. Prośbę mojej mamy o przesunięcie suszarki zignorowali. Czy są przepisy zabraniające oszpecania otoczenia?

Rampa samochodowa a pozwolenie na budowę

Czy na budowę rampy samochodowej dla potrzeb działalności w domu prywatnym (dla samochodów dostawczych) wymagane jest pozwolenie na budowę lub zgłoszenie?

 

Wniosek Zarządu Dróg w sprawie warunków zabudowy i złożenie od niego odwołania

Złożyliśmy w gminie wniosek o wydanie warunków zabudowy dla naszej działki, na której chcemy wybudować dom. Działka przylega do drogi głównej i gruntowej. Otrzymaliśmy projekt, który nas satysfakcjonuje. Wszystkie organy go zaakceptowały, ale Powiatowy Zarząd Dróg zgłosił uwagę, by zmienić wjazd na działkę z planowanego wjazdu z szosy na wjazd z drogi gruntowej. Wiem, że można się od tego postanowienia odwołać – ale jakich argumentów użyć? Dodam, że sąsiednie działki mają wjazd z głównej drogi.

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »