Dożywocie a egzekucja z nieruchomości

Na czym polega prawo dożywocia?

Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, obowiązki nabywcy obejmują w szczególności przyjęcie dożywotnika jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. Wynika to wprost z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego strony mogą też zastrzec na rzecz dożywotnika użytkowanie, służebność mieszkania, inną służebność osobistą albo powtarzające się świadczenie pieniężne lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Takie prawa wchodzą wtedy w treść prawa dożywocia.

Prawo dożywocia jest ściśle związane z osobą dożywotnika. Zgodnie z art. 912 Kodeksu cywilnego jest niezbywalne, a więc nie można go sprzedać, darować ani przenieść na inną osobę. W praktyce wygasa najpóźniej ze śmiercią dożywotnika.

Dożywocie przy zwykłej sprzedaży nieruchomości

Co do zasady właściciel nieruchomości obciążonej dożywociem może ją sprzedać. Art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia powoduje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia, a do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

Przy zwykłym zbyciu nieruchomości istotny jest art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego. Z przepisu tego wynika, że nabywca nieruchomości obciążonej dożywociem ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Jeżeli jest kilku współwłaścicieli, ich odpowiedzialność osobista jest solidarna.

Oznacza to, że przy zwykłej sprzedaży nabywca musi liczyć się z obowiązkami wobec dożywotnika. Inaczej jednak należy oceniać sprzedaż egzekucyjną, ponieważ w tym przypadku pierwszeństwo ma szczególna regulacja z art. 1000 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.

Co dzieje się z dożywociem przy licytacji komorniczej?

Przy egzekucji z nieruchomości własność przechodzi na nabywcę dopiero na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności. Wynika to z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Najważniejszy jest art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten stanowi, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości. Na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Nie oznacza to jednak, że prawo dożywocia zawsze wygasa. Art. 1000 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego wprowadza wyjątki. Ujawnione w księdze wieczystej albo w zbiorze dokumentów prawa dożywotnika, a także prawa nieujawnione, lecz zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji, pozostają w mocy, jeżeli spełniony jest jeden z następujących warunków:

• prawu dożywotnika przysługuje pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami,
• nieruchomość nie jest obciążona hipotekami,
• wartość prawa dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia; w takim przypadku wartość tego prawa zalicza się na cenę nabycia.

Dlatego odpowiedź na pytanie, czy nieruchomość po licytacji będzie wolna od dożywocia, zależy od konkretnego stanu księgi wieczystej, dat wpisów, pierwszeństwa hipotek i ceny uzyskanej w egzekucji. Sam fakt, że dożywocie istnieje, nie przesądza jeszcze wyniku.

Dożywocie i hipoteka - co ma pierwszeństwo?

Jeżeli na nieruchomości jest hipoteka i prawo dożywocia, trzeba ustalić kolejność ich wpisów oraz pierwszeństwo. W praktyce decydujące znaczenie ma to, czy dożywocie ma pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami. Jeżeli tak, art. 1000 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala na pozostawienie prawa dożywotnika w mocy po sprzedaży egzekucyjnej.

Jeżeli natomiast hipoteka ma pierwszeństwo przed prawem dożywocia, a wartość prawa dożywotnika nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, dożywocie może wygasnąć z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia własności na podstawie art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Wtedy dożywotnik nie obciąża już nieruchomości, lecz może mieć prawo do zaspokojenia z ceny uzyskanej z egzekucji.

Znaczenie wpisu dożywocia w księdze wieczystej

Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej. Podstawę ujawniania praw osobistych i roszczeń, w tym prawa dożywocia, stanowi art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Wpis w księdze wieczystej ma duże znaczenie praktyczne, ponieważ nabywca, wierzyciel i komornik mogą ustalić, że nieruchomość jest obciążona. Przy sprzedaży egzekucyjnej sam wpis nie wystarcza jednak do automatycznego utrzymania dożywocia. Nadal trzeba zastosować art. 1000 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego i sprawdzić pierwszeństwo oraz pokrycie wartości prawa w cenie nabycia.

Czy dożywotnik może żądać renty?

Jeżeli nieruchomość obciążona prawem dożywocia zostanie zbyta, dożywotnik może w określonych sytuacjach żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Podstawę takiego żądania stanowi art. 914 Kodeksu cywilnego. Przepis ten ma szczególne znaczenie przy zwykłym zbyciu nieruchomości, gdy dalsze osobiste wykonywanie obowiązków przez nowego właściciela byłoby dla dożywotnika problematyczne.

Osobno należy ocenić sytuację sprzedaży egzekucyjnej. Jeżeli prawo dożywocia wygasło na podstawie art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego i nie mieści się w wyjątkach z art. 1000 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, dożywotnik nie może traktować nabywcy licytacyjnego tak, jak zwykłego kupującego nieruchomość obciążoną dożywociem. Wtedy zasadnicze znaczenie ma zaspokojenie z ceny nabycia.

Co powinien zrobić wierzyciel hipoteczny?

Wierzyciel, który chce wszcząć egzekucję z nieruchomości obciążonej dożywociem, powinien przede wszystkim ustalić, czy jego hipoteka ma pierwszeństwo przed prawem dożywocia. Jeżeli hipoteka jest wcześniejsza, zwiększa to szansę, że nieruchomość zostanie sprzedana bez dalszego obciążenia dożywociem, ale nie zwalnia z analizy art. 1000 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Warto też sprawdzić, czy dożywocie zostało prawidłowo ujawnione w księdze wieczystej, jaka jest jego treść oraz czy w opisie i oszacowaniu uwzględniono wartość tego prawa. W praktyce wpływa to na zainteresowanie licytantów i cenę uzyskaną w egzekucji.

Co powinien sprawdzić nabywca na licytacji?

Nabywca licytacyjny powinien sprawdzić nie tylko dział III i IV księgi wieczystej, lecz także dokumenty egzekucyjne, zwłaszcza opis i oszacowanie oraz obwieszczenie o licytacji. Jeżeli dożywocie pozostanie w mocy, nabywca może zostać obciążony obowiązkami wobec dożywotnika, w tym obowiązkiem znoszenia jego zamieszkiwania albo spełniania świadczeń utrzymaniowych.

Jeżeli natomiast prawo dożywocia wygaśnie na podstawie art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, nabywca powinien nabyć nieruchomość bez tego obciążenia. W razie wątpliwości rozstrzygające będą treść prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności oraz przepisy art. 1000 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

FAQ

Podsumowanie

W przypadku zwykłej sprzedaży nieruchomości obciążonej dożywociem nabywca co do zasady musi respektować prawo dożywotnika, co wynika z art. 910 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Przy licytacji komorniczej sytuacja jest bardziej złożona, ponieważ zastosowanie ma art. 1000 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli dożywocie spełnia warunki z art. 1000 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, może pozostać w mocy po przysądzeniu własności. Jeżeli tych warunków nie spełnia, wygasa, a dożywotnik może szukać zaspokojenia z ceny nabycia. Dlatego przed wszczęciem egzekucji albo przystąpieniem do licytacji trzeba dokładnie przeanalizować księgę wieczystą, hipotekę, pierwszeństwo wpisów i wartość prawa dożywocia.

Źródła

• Art. 908, art. 910, art. 912, art. 914 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
• Art. 999 § 1, art. 1000 § 1 i § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.