Autor: Łukasz Obrał

Droga odwołania się od decyzji odmowy wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego

Ojciec mojej córki (nie mieliśmy ślubu) zmarł trzy miesiące temu. Ponad pół roku przed śmiercią, jako główny najemca mieszkania, złożył dokumenty odnośnie jego wykupu od urzędu miasta. Zaraz po tym zameldował w tym mieszkaniu córkę. Odpowiedź przyszła dwa tygodnie po jego śmierci. Córka wystąpiła z wnioskiem o podpisanie z urzędem umowy najmu, lecz otrzymała odpowiedź negatywną. Czy istnieje możliwość wystąpienia na drogę sądową odnośnie zmiany tej decyzji i czy jest szansa na pozytywny dla niej wyrok? Jakie są przesłanki decyzji odnośnie najmu mieszkania od urzędu miasta? Dodać pewnie powinnam, że nieżyjący ojciec przeprowadził kompleksowy remont tego mieszkania. Przyznam, że jesteśmy też zgorszone tak długim okres zwlekania przez urząd miasta z decyzją o wykupie – czy to ma jakieś znaczenie? Córka nie posiada innego miejsca zamieszkania ani tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego, co więc ją czeka, jeśli sąd nie uzna jej prawa do najmu lokalu, czy miasto ma obowiązek przyznania lokalu zastępczego?

Według polskiego ustawodawstwa prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład spadku po najemcy. Córka zmarłego najemcy nie dziedziczy więc prawa najmu.

Jednak bliscy członkowie rodziny zmarłego najemcy mogą zachować prawo do lokalu. Umożliwia im to instytucja wstąpienia w stosunek najmu.

Stosownie do art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w brzmieniu ustalonym ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst pierwotny: Dz. U. 2001 r. Nr 71 poz. 733), w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Osoby wymienione w art. 691 § 1 K.c. wstępują w stosunek najmu po zmarłym najemcy, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 K.c.).

Jeżeli więc córka zmarłego najemcy zamieszkiwała z nim stale do chwili jego śmierci, wstąpiła ona w stosunek najmu po swoim ojcu.

Należy podkreślić, iż samo zameldowanie w mieszkaniu nie jest podstawą do uznania, że osoba stale zamieszkiwała wspólnie ze zmarłym najemcą.

Przepisy prawa nie precyzują, co oznacza termin „stałe zamieszkiwanie”, ale można uznać, iż o stałym zamieszkiwaniu w konkretnym mieszkaniu możemy mówić wówczas, kiedy mieszkanie jest centrum życiowym dla danej osoby, w mieszkaniu znajdują się rzeczy osobiste tej osoby, osoba tam przebywa itp.

Rozumiem, iż urząd miasta odmówił uznania, iż córka najemcy wstąpiła w stosunek najmu po zmarłym najemcy.

W przypadku sporu co do tego czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu po zmarłym najemcy, osoba ta może wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że wstąpiła w stosunek najmu. Możliwość do wystąpienia do sądu z pozwem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu wynika z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Jeżeli córka najemcy w chwili jego śmierci zamieszkiwała z nim stale, to może wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, iż wstąpiła w stosunek najmu.

Należy pamiętać, iż w toku postępowania o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu należy wykazać zaistnienie przesłanek z art. 691 K.c., jak również istnienie interesu prawnego w uzyskaniu takiego orzeczenia. Interes prawny po stronie powoda wystąpi wtedy, kiedy powstanie taka sytuacja prawna, w której doszło do wątpliwości, czy wstąpił on w stosunek najmu i dlatego zaistniała konieczność uzyskania sądowego potwierdzenia tego faktu. Taka sytuacja będzie miała miejsce na przykład wtedy, kiedy właściciel mieszkania (urząd miasta) nie przyjmuje do wiadomości tego, że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu i traktuje tę osobę jako osobę zajmującą lokal mieszkalny bez tytułu prawnego.

W toku postępowania córka zmarłego najemcy będzie musiała udowodnić, że w chwili śmierci najemcy stale z nim zamieszkiwała. Będzie mogła to wykazać np. za pomocą zeznań świadków potwierdzających, iż stale zamieszkiwała ze swoim ojcem do chwili jego śmierci.

Jeżeli sąd ustali, że córka najemcy wstąpiła w stosunek najmu po swoim ojcu, to gmina będzie musiała przyjąć ten werdykt do wiadomości i zacząć ją traktować jak osobę, której przysługuje prawo najmu.

Zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603).

Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy, w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Natomiast art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy stanowi, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (np. na rzecz najemcy).

Jeżeli w toku postępowania o stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu sąd ustali, że córka najemcy wstąpiła w ten stosunek, to wówczas, jako najemczyni, córka będzie mogła ubiegać się o wykup mieszkania komunalnego. Prawo pierwszeństwa wykupu mieszkania komunalnego, jakie miał zmarły najemca, nie wchodzi w skład spadku po nim. Dlatego też córka najemcy, jeżeli nie zostanie uznana za osobę, które wstąpiła w stosunek najmu, a więc która po śmierci poprzednika stała się najemcą lokalu, nie będzie mogła ubiegać się o wykup lokalu komunalnego.

Szczegółowe zasady zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy określają stosowne uchwały rad gmin.

Większość gmin w Polsce w uchwałach wprowadziła zapis, stosownie do którego możliwość wykupu mieszkania w trybie bezprzetargowym przez najemcę lokalu komunalnego jest uzależniona od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego przez taką osobę, a także przez jego współmałżonka. Te warunki i przesłanki wykupu lokalu komunalnego bywają różne: jedne gminy wprowadzają warunek nieposiadania tytułu do innego lokalu w ogóle, inne nieposiadania tytułu prawnego do innego mieszkania w tej samej gminie, a jeszcze inne od tego, że najemca nie wykupił już wcześniej lokalu mieszkalnego od tej samej gminy.

Rada gminy może w stosownej uchwale wprowadzić również warunek, że sprzedaż lokalu komunalnego nie może nastąpić, jeżeli najemca lub jego współmałżonek w określonym czasie posiadali tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, który np. następnie zbyli lub rozwiązali umowę najmu.

To, czy córka będzie mogła ubiegać się o wykup lokalu komunalnego, będzie zależało nie tylko od tego, czy stała się ona najemcą lokalu, ale też od tego czy spełni przesłanki zawarte w stosownej uchwale rady gminy.

Dlatego warto zaznajomić się ze stosownymi przepisami prawa lokalnego w zakresie warunków, jakie musi spełniać najemca lokalu, aby mógł go wykupić.

Jeżeli sąd ustali, że nie wystąpiły przesłanki z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, a więc że nie można uznać, iż córka najemcy stale z nim zamieszkiwała do śmierci, będzie to oznaczało, iż stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasł.

W takim przypadku, jeżeli córka zmarłego najemcy będzie w mieszkaniu zamieszkiwała, to gmina, jako właściciel mieszkania, może złożyć w sądzie pozew o jej eksmisję, a podstawą takiego żądania będzie to, że skoro nie wstąpiła ona w stosunek najmu, to zajmuje lokal bez tytułu prawnego.

Niekiedy przepisy prawa lokalnego umożliwiają ubieganie się o zawarcie umowy najmu osobom bliskim zmarłego najemcy, które nie wstąpiły w stosunek najmu po nim.

Okoliczność, iż poprzedni najemca poczynił nakłady na mieszkanie, które zajmował, nie ma wpływu na uprawnienia córki odnośnie prawa najmu lokalu, a także wykupu mieszkania. Ewentualnie córka zmarłego najemcy, jako jego spadkobierczyni, mogłaby ubiegać się o zwrot nakładów, jakie uczynił jej ojciec na mieszkanie stanowiące własność gminy.

Gdyby ostatecznie sąd uznał, iż córka nie wstąpiła w stosunek najmu po zmarłym najemcy, wówczas będzie to równoznaczne z tym, iż zajmuje ona mieszkanie bez tytułu prawnego. Ta okoliczność może być podstawą do żądania przez właściciela mieszkania, aby opuściła ona i wydała mieszkanie właścicielowi. W takiej sytuacji właściciel, jako że zostanie ustalone, iż córka zajmuje lokal bez tytułu prawnego, nie musi zapewnić jej lokalu zastępczego.

Jeżeli córka nie zastosuje się do wezwania do opuszczenia lokalu, to wówczas jedyną drogą do opuszczenia przez nią tego lokalu będzie złożenie przez właściciela przeciwko niej pozwu o eksmisję. Podstawą takiego powództwa będzie właśnie to, iż zajmuje ona lokal bez tytułu prawnego.

W toku postępowania o eksmisję sąd, orzekając o niej, będzie musiał orzec, czy osobie, wobec której skierowano pozew o eksmisję, przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego z zasobów gminy.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266), w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 ustawy).

Stosownie do art. 14 ust. 4 ustawy, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
   
   – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6).  

Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.

W przypadku Pani córki pojawi się problem, czy w ogóle można zastosować wobec niej ustawę o ochronie praw lokatorów (a więc również przepisy odnoszące się do uprawnienia do lokalu socjalnego). W ewentualnej odpowiedzi na pozew należałoby wskazać, że córka jest lokatorem, ponieważ zajęła ona lokal na zasadzie użyczenia. Umowa użyczenia została zawarta pomiędzy zmarłym najemcą a jego córką zapewne w sposób dorozumiany. Zmarły najemca zgodził się na to, aby córka korzystała z lokalu, do którego przysługiwał najemcy tytuł prawny.

W przypadkach określonych w art. 14 ust. 4 ustawy sąd obligatoryjnie przyznaje prawo do lokalu socjalnego. W innych przypadkach sąd może, ale nie musi, przyznać prawa do lokalu socjalnego. Sąd wyda orzeczenie w tej sprawie po przeanalizowaniu sytuacji osoby, wobec której ma być orzeczona eksmisja i jeżeli uzna, że taka osoba nie jest w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych, uprawnienie do lokalu socjalnego zapewne zostanie orzeczone.

Jeżeli sąd nie przyzna córce uprawnienia do lokalu socjalnego z zasobów gminy, to należy pamiętać, że w chwili obecnej nie wykonuje się tzw. eksmisji „na bruk”. Jeżeli sąd w wyroku o eksmisję nie przyzna eksmitowanemu prawa do lokalu socjalnego z zasobów gminnych, to eksmisja może być wykonana tylko do pomieszczenia tymczasowego, który wskazuje wierzyciel lub gmina (w przypadku córki gmina, która jest wierzycielem).

Pomieszczenie tymczasowe musi spełniać następujące warunki: powierzchnia co najmniej 5 m² na osobę, posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, posiadać możliwość ogrzewania, zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków. Pomieszczenie tymczasowe powinno znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku