Zwrot kosztów utrzymania nieruchomości od współwłaściciela

Podstawowa zasada rozliczeń między współwłaścicielami

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc jedna osoba ma udział 3/4, a druga 1/4, zasadą jest rozliczenie kosztów odpowiednio w proporcji 3/4 do 1/4.

Przepis ten ma zastosowanie wtedy, gdy współwłaściciele nie ustalili inaczej. Dopuszczalne jest porozumienie, w którym strony dzielą koszty w inny sposób, np. dlatego że jedna osoba korzysta z całego domu, a druga tylko z garażu albo w ogóle z nieruchomości nie korzysta. Takie ustalenia najlepiej mieć na piśmie, choć w praktyce sąd może badać również dorozumiany sposób rozliczeń przyjęty przez strony przez wiele lat.

Sam fakt, że drugi współwłaściciel nie mieszka w nieruchomości, nie oznacza automatycznie, że nie musi uczestniczyć w kosztach jej utrzymania. Nadal jest właścicielem udziału, a własność wiąże się nie tylko z uprawnieniami, ale także z ciężarami. Trzeba jednak odróżnić koszty utrzymania samej nieruchomości od kosztów prywatnego korzystania z niej przez jednego współwłaściciela i jego rodzinę.

Jakie wydatki i ciężary można rozliczać?

Do kosztów, których zwrotu można co do zasady żądać proporcjonalnie do udziałów, należą przede wszystkim wydatki konieczne do utrzymania nieruchomości w należytym stanie oraz ciężary związane z rzeczą wspólną. Chodzi o obciążenia wynikające z samego faktu współwłasności i służące zachowaniu nieruchomości, a nie wyłącznie wygodzie osoby mieszkającej w domu.

Prawo do współposiadania a obowiązek ponoszenia kosztów

Art. 206 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. To oznacza, że współwłaściciel, który obecnie nie mieszka w domu, nie traci przez to swojego prawa do nieruchomości.

Ma to dwa praktyczne skutki. Po pierwsze, niezamieszkiwanie nie zwalnia z udziału w kosztach stałych i koniecznych. Po drugie, osoba faktycznie zajmująca całą nieruchomość powinna liczyć się z tym, że drugi współwłaściciel może zażądać dopuszczenia do współkorzystania albo rozliczenia za korzystanie z naruszeniem jego uprawnień, jeżeli był ze współposiadania wyłączony.

Jeżeli między współwłaścicielami istnieje ustalony podział do korzystania, np. jedna osoba zajmuje parter, druga piętro, a koszty są rozliczane według przyjętych zasad, sąd będzie oceniał roszczenia z uwzględnieniem tych ustaleń. Istotne są dowody: wiadomości, pisemne porozumienia, rachunki, decyzje podatkowe i faktyczny sposób korzystania z domu.

Remonty, nakłady i zgoda współwłaścicieli

Najwięcej sporów dotyczy remontów. Trzeba odróżnić drobne naprawy i prace konieczne od inwestycji przekraczających zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli remont był konieczny, np. chodziło o usunięcie przecieku dachu, awarii instalacji, zabezpieczenie budynku przed zalaniem albo prace zapobiegające dalszemu niszczeniu domu, roszczenie o zwrot odpowiedniej części kosztów ma silniejszą podstawę. Inaczej może być przy pracach podnoszących standard wyłącznie dla wygody osoby korzystającej z domu, np. luksusowym wykończeniu pomieszczeń czy przebudowie pod prywatne potrzeby.

W przypadku nieruchomości odziedziczonych problem nakładów często łączy się z działem spadku albo zniesieniem współwłasności. Szersze omówienie podobnej sytuacji znajdziesz w materiale o tym, jak rozliczać remont nieruchomości spadkowej we współwłasności.

Czego nie można automatycznie żądać od drugiego współwłaściciela?

Nie każdy wydatek poniesiony na dom oznacza roszczenie wobec drugiego współwłaściciela. Sąd może oddalić żądanie w całości albo w części, jeżeli koszt był nieudokumentowany, zbędny, zawyżony, poniesiony wyłącznie na potrzeby korzystającego albo sprzeczny z wcześniejszymi ustaleniami między stronami.

W szczególności ostrożnie należy traktować:

• rachunki za media wynikające z faktycznego zamieszkiwania przez jednego współwłaściciela i jego rodzinę,
• koszty wyposażenia domu, mebli, dekoracji lub prac estetycznych wykonywanych dla prywatnej wygody,
• nakłady dokonane bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli, jeżeli przekraczały zwykły zarząd,
• wydatki, których wysokości nie da się wykazać fakturami, potwierdzeniami przelewu albo innymi wiarygodnymi dowodami,
• wydatki poniesione mimo sprzeciwu drugiego współwłaściciela, jeżeli nie były konieczne dla zachowania nieruchomości.

Współwłaściciel, który ma zapłacić część kosztów, może także podnosić własne roszczenia, np. dotyczące pożytków z nieruchomości albo wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej z naruszeniem jego praw. Jeżeli wzajemne wierzytelności spełniają ustawowe warunki potrącenia, może również dojść do ich potrącenia. Dlatego przed pozwem warto policzyć nie tylko własne wydatki, ale także możliwe roszczenia drugiej strony.

Wyłączne korzystanie z domu przez jednego współwłaściciela

Jeżeli jedna osoba zajmuje całą nieruchomość i faktycznie uniemożliwia drugiemu współwłaścicielowi korzystanie z niej, sprawa nie ogranicza się do prostego żądania zwrotu kosztów. Drugi współwłaściciel może domagać się dopuszczenia do współposiadania, ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości albo, przy spełnieniu odpowiednich przesłanek, wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego.

Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12, wskazał, że współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego w sposób wyłączający jego współposiadanie wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 Kodeksu cywilnego.

Nie oznacza to jednak, że każde samodzielne zamieszkiwanie w domu automatycznie rodzi obowiązek zapłaty wynagrodzenia drugiemu współwłaścicielowi. Znaczenie mają m.in. wcześniejsze uzgodnienia, faktyczna możliwość korzystania, sprzeciw drugiej osoby, charakter nieruchomości i to, czy korzystanie jednego współwłaściciela rzeczywiście wyłączało prawa drugiego.

Jak dochodzić zwrotu kosztów od współwłaściciela?

W pierwszej kolejności warto przygotować rozliczenie i wysłać do drugiego współwłaściciela pisemne wezwanie do zapłaty. W wezwaniu należy wskazać podstawę żądania, okres rozliczenia, listę kosztów, łączną kwotę, udział współwłaściciela oraz termin płatności. Do wezwania dobrze dołączyć kopie faktur, potwierdzeń przelewów, decyzji podatkowych i innych dokumentów.

Jeżeli druga strona nie zapłaci dobrowolnie, można wystąpić z pozwem o zapłatę. W pozwie trzeba wskazać wartość przedmiotu sporu, czyli dochodzoną kwotę, opisać podstawę faktyczną roszczenia, przedstawić dowody oraz wykazać, dlaczego konkretne koszty powinny zostać rozliczone według udziałów. Ciężar udowodnienia roszczenia spoczywa na osobie, która żąda zapłaty.

Właściwość sądu zależy od rodzaju sprawy i wartości żądania. W sprawie o zapłatę przeciwko współwłaścicielowi zwykle bierze się pod uwagę właściwość ogólną pozwanego, czyli sąd jego miejsca zamieszkania, chyba że w konkretnym przypadku zastosowanie znajdzie inna podstawa właściwości. Rzeczowo sąd rejonowy rozpoznaje sprawy, dla których nie zastrzeżono właściwości sądu okręgowego; sprawy majątkowe o wartości przedmiotu sporu przewyższającej 100 000 zł należą co do zasady do sądu okręgowego.

Opłata sądowa od pozwu również zależy od wartości przedmiotu sporu. Przy roszczeniach majątkowych do 20 000 zł stosuje się opłaty stałe określone progowo w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy wartości ponad 20 000 zł opłata stosunkowa wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, nie więcej jednak niż 100 000 zł. Pułap 100 000 zł obowiązuje od 23 września 2025 r.; do pism wniesionych przed wejściem w życie tej zmiany stosuje się przepisy dotychczasowe.

Przedawnienie roszczenia o zwrot kosztów

Roszczeń o zwrot kosztów nie warto odkładać na wiele lat. Co do zasady termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Bieg przedawnienia trzeba ustalać dla konkretnego roszczenia i momentu jego wymagalności. Inaczej może być oceniany wydatek na podatek zapłacony kilka lat temu, inaczej należność wynikająca z faktury za naprawę dachu, a jeszcze inaczej powtarzające się rozliczenia. Jeżeli część roszczeń jest stara, drugi współwłaściciel może podnieść zarzut przedawnienia.

FAQ

Czy współwłaściciel, który nie mieszka w domu, musi płacić za jego utrzymanie?

Tak, ale nie za wszystko. Co do zasady powinien uczestniczyć w wydatkach i ciężarach związanych z nieruchomością według swojego udziału, np. w podatku, ubezpieczeniu czy koniecznych naprawach. Nie powinien natomiast automatycznie płacić za media zużyte przez osoby, które faktycznie mieszkają w domu.

Czy mogę żądać zwrotu 1/4 wszystkich rachunków?

Nie zawsze. Proporcja udziałów jest punktem wyjścia, ale trzeba ocenić charakter każdego rachunku. Koszty stałe i konieczne zwykle można rozliczać według udziałów, natomiast koszty wynikające z prywatnego korzystania z domu powinien zasadniczo ponosić korzystający.

Czy remont bez zgody drugiego współwłaściciela podlega zwrotowi?

To zależy od rodzaju remontu i okoliczności. Jeżeli prace były konieczne dla zachowania budynku, np. służyły usunięciu awarii albo zapobieżeniu szkodzie, roszczenie może być uzasadnione. Przy kosztownej modernizacji lub innej czynności przekraczającej zwykły zarząd brak wymaganej zgody może znacząco utrudnić dochodzenie zwrotu.

Jak udowodnić poniesione koszty?

Najlepiej przedstawić faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów, decyzje podatkowe, polisy, zdjęcia stanu nieruchomości, korespondencję ze współwłaścicielem oraz – gdy jest to potrzebne – dokumentację lub opinię fachowca dotyczącą zakresu prac. Samo twierdzenie, że wydatek został poniesiony, zwykle nie wystarczy.

Czy drugi współwłaściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie z domu?

Może, jeżeli korzystanie z rzeczy wspólnej naruszało jego uprawnienie do współposiadania i wyłączało go z korzystania. Nie powstaje jednak takie roszczenie automatycznie w każdej sytuacji, w której tylko jeden współwłaściciel faktycznie mieszka w nieruchomości.

Czy lepiej wnieść pozew o zapłatę czy sprawę o zniesienie współwłasności?

Jeżeli spór dotyczy wyłącznie określonej kwoty poniesionych wydatków, właściwy może być pozew o zapłatę. Jeżeli konflikt jest trwały i obejmuje także sposób korzystania z nieruchomości, nakłady, pożytki, spłaty albo dalsze utrzymywanie współwłasności, trzeba rozważyć, czy bardziej odpowiednie nie będzie zniesienie współwłasności i rozliczenie związanych z nią roszczeń w tym postępowaniu.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, 201, 206, 207, 224 § 2 i 225: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o właściwości sądów i wartości przedmiotu sporu: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 13: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2025 r. poz. 1157), która obniżyła maksymalną opłatę stosunkową z 200 000 zł do 100 000 zł od 23 września 2025 r.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12: informacja w bazie Sądu Najwyższego.