Zwrot kosztów utrzymania nieruchomości od współwłaściciela

Podstawowa zasada rozliczeń między współwłaścicielami

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc jedna osoba ma udział 3/4, a druga 1/4, zasadą jest rozliczenie kosztów odpowiednio w proporcji 3/4 do 1/4.

Przepis ten ma zastosowanie wtedy, gdy współwłaściciele nie ustalili inaczej. Dopuszczalne jest porozumienie, w którym strony dzielą koszty w inny sposób, np. dlatego że jedna osoba korzysta z całego domu, a druga tylko z garażu albo w ogóle z nieruchomości nie korzysta. Takie ustalenia najlepiej mieć na piśmie, choć w praktyce sąd może badać również dorozumiany sposób rozliczeń przyjęty przez strony przez wiele lat.

Sam fakt, że drugi współwłaściciel nie mieszka w nieruchomości, nie oznacza automatycznie, że nie musi uczestniczyć w kosztach jej utrzymania. Nadal jest właścicielem udziału, a własność wiąże się nie tylko z uprawnieniami, ale także z ciężarami. Warto jednak odróżnić koszty utrzymania samej nieruchomości od kosztów prywatnego korzystania z niej przez jednego współwłaściciela i jego rodzinę.

Jakie wydatki i ciężary można rozliczać?

Do kosztów, których zwrotu można co do zasady żądać proporcjonalnie do udziałów, należą przede wszystkim wydatki konieczne do utrzymania nieruchomości w należytym stanie oraz ciężary publicznoprawne. Chodzi o takie obciążenia, które wynikają z samego faktu istnienia współwłasności i służą zachowaniu rzeczy wspólnej, a nie wyłącznie wygodzie osoby mieszkającej w domu.

Przykładowo: jeżeli współwłaściciel zapłacił cały podatek od nieruchomości, może żądać od drugiego współwłaściciela zwrotu części odpowiadającej jego udziałowi. Jeżeli jednak opłacił rachunki za wodę, prąd i gaz zużyte przez własną rodzinę, nie powinien automatycznie przerzucać 1/4 tych rachunków na osobę, która w domu nie mieszkała i z mediów nie korzystała.

Prawo do współposiadania a obowiązek ponoszenia kosztów

Art. 206 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. To oznacza, że współwłaściciel, który obecnie nie mieszka w domu, nie traci przez to swojego prawa do nieruchomości.

W praktyce ma to dwa skutki. Po pierwsze, niezamieszkiwanie nie zwalnia z udziału w kosztach stałych i koniecznych. Po drugie, osoba faktycznie zajmująca całą nieruchomość powinna liczyć się z tym, że drugi współwłaściciel może zażądać dopuszczenia do współkorzystania albo rozliczenia za korzystanie ponad przysługujący udział, jeżeli był z korzystania wyłączony.

Jeżeli między współwłaścicielami istnieje ustalony podział do korzystania, np. jedna osoba zajmuje parter, druga piętro, a koszty są rozliczane według przyjętych zasad, sąd będzie oceniał roszczenia z uwzględnieniem tych ustaleń. Istotne są dowody: wiadomości, pisemne porozumienia, rachunki, decyzje podatkowe i faktyczny sposób korzystania z domu.

Remonty, nakłady i zgoda współwłaścicieli

Najwięcej sporów dotyczy remontów. Trzeba odróżnić drobne naprawy i prace konieczne od inwestycji przekraczających zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów. Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli remont był konieczny, np. usunięcie przecieku dachu, awarii instalacji, zabezpieczenie budynku przed zalaniem albo prace zapobiegające dalszemu niszczeniu domu, roszczenie o zwrot odpowiedniej części kosztów ma znacznie silniejszą podstawę. Inaczej może być przy pracach podnoszących standard wyłącznie dla wygody osoby korzystającej z domu, np. luksusowym wykończeniu pomieszczeń, przebudowie pod prywatne potrzeby czy zakupie drogiego wyposażenia.

W przypadku nieruchomości odziedziczonych problem nakładów często łączy się z działem spadku albo zniesieniem współwłasności. Szersze omówienie podobnej sytuacji znajdziesz w materiale o tym, jak rozliczać remont nieruchomości spadkowej we współwłasności.

Czego nie można automatycznie żądać od drugiego współwłaściciela?

Nie każdy wydatek poniesiony na dom oznacza roszczenie wobec drugiego współwłaściciela. Sąd może oddalić żądanie w całości albo w części, jeżeli koszt był nieudokumentowany, zbędny, zawyżony, poniesiony wyłącznie na potrzeby korzystającego albo sprzeczny z wcześniejszymi ustaleniami między stronami.

W szczególności ostrożnie należy traktować:

• rachunki za media wynikające z faktycznego zamieszkiwania przez jednego współwłaściciela i jego rodzinę,
• koszty wyposażenia domu, mebli, dekoracji lub prac estetycznych wykonywanych dla prywatnej wygody,
• nakłady dokonane bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jeżeli przekraczały zwykły zarząd,
• wydatki, których wysokości nie da się wykazać fakturami, potwierdzeniami przelewu albo innymi wiarygodnymi dowodami,
• wydatki poniesione mimo wyraźnego sprzeciwu drugiego współwłaściciela, jeżeli nie były konieczne dla zachowania nieruchomości.

Współwłaściciel, który ma zapłacić część kosztów, może także podnosić zarzut potrącenia albo własne roszczenia, np. o rozliczenie pożytków z nieruchomości albo wynagrodzenie za korzystanie z domu ponad udział. Dlatego przed wystąpieniem z pozwem warto policzyć nie tylko same faktury, lecz także możliwe kontrargumenty drugiej strony.

Wyłączne korzystanie z domu przez jednego współwłaściciela

Jeżeli jedna osoba zajmuje całą nieruchomość i faktycznie uniemożliwia drugiemu współwłaścicielowi korzystanie z niej, sprawa nie ogranicza się do prostego żądania zwrotu kosztów. Drugi współwłaściciel może domagać się dopuszczenia do współposiadania, ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości albo wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego.

Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12, wskazał, że współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego w sposób wyłączający jego współposiadanie wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 Kodeksu cywilnego.

Nie oznacza to jednak, że każde samodzielne zamieszkiwanie w domu automatycznie rodzi obowiązek zapłaty wynagrodzenia drugiemu współwłaścicielowi. Znaczenie mają m.in. wcześniejsze uzgodnienia, faktyczna możliwość korzystania, sprzeciw drugiej osoby, charakter nieruchomości i to, czy korzystanie jednego współwłaściciela rzeczywiście wyłączało prawa drugiego.

Jak dochodzić zwrotu kosztów od współwłaściciela?

W pierwszej kolejności warto przygotować rozliczenie i wysłać do drugiego współwłaściciela pisemne wezwanie do zapłaty. W wezwaniu należy wskazać podstawę żądania, okres rozliczenia, listę kosztów, łączną kwotę, udział współwłaściciela oraz termin płatności. Do wezwania dobrze dołączyć kopie faktur, potwierdzeń przelewów, decyzji podatkowych i innych dokumentów.

Jeżeli druga strona nie zapłaci dobrowolnie, można wystąpić z pozwem o zapłatę. W pozwie trzeba wskazać wartość przedmiotu sporu, czyli dochodzoną kwotę, opisać podstawę faktyczną roszczenia, przedstawić dowody oraz wykazać, dlaczego konkretne koszty powinny zostać rozliczone według udziałów. Ciężar udowodnienia roszczenia spoczywa na osobie, która żąda zapłaty.

Właściwość sądu zależy od rodzaju sprawy i wartości żądania. W sprawie o zapłatę przeciwko współwłaścicielowi zwykle bierze się pod uwagę właściwość ogólną pozwanego, czyli sąd jego miejsca zamieszkania, chyba że w konkretnym przypadku zastosowanie znajdzie inna podstawa właściwości. Rzeczowo sąd rejonowy rozpoznaje sprawy, dla których nie zastrzeżono właściwości sądu okręgowego; sprawy majątkowe o wartości przedmiotu sporu przewyższającej 100 000 zł należą co do zasady do sądu okręgowego.

Opłata sądowa od pozwu również zależy od wartości przedmiotu sporu. Przy roszczeniach majątkowych do 20 000 zł stosuje się opłaty stałe określone progowo w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy wartości ponad 20 000 zł opłata stosunkowa wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, nie więcej jednak niż 100 000 zł. Przed wniesieniem pozwu trzeba sprawdzić aktualną wysokość opłaty dla konkretnej kwoty żądania.

Przedawnienie roszczenia o zwrot kosztów

Roszczeń o zwrot kosztów nie warto odkładać na wiele lat. Co do zasady roszczenia majątkowe przedawniają się w terminie ogólnym 6 lat, a roszczenia o świadczenia okresowe oraz roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - w terminie 3 lat. Koniec terminu przedawnienia przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

W praktyce każde roszczenie należy oceniać osobno: inaczej może biec termin dla podatku zapłaconego kilka lat temu, inaczej dla faktury za naprawę dachu, a jeszcze inaczej dla rozliczeń cyklicznych. Jeżeli część wydatków jest stara, drugi współwłaściciel może podnieść zarzut przedawnienia, co może uniemożliwić skuteczne dochodzenie zapłaty.

FAQ

Czy współwłaściciel, który nie mieszka w domu, musi płacić za jego utrzymanie?

Tak, ale nie za wszystko. Co do zasady powinien uczestniczyć w wydatkach i ciężarach związanych z nieruchomością według swojego udziału, np. w podatku, ubezpieczeniu czy koniecznych naprawach. Nie powinien natomiast automatycznie płacić za media zużyte przez osoby, które faktycznie mieszkają w domu.

Czy mogę żądać zwrotu 1/4 wszystkich rachunków?

Nie zawsze. Proporcja udziałów jest punktem wyjścia, ale trzeba ocenić charakter każdego rachunku. Koszty stałe i konieczne zwykle można rozliczać według udziałów, natomiast koszty prywatnego korzystania z domu powinien ponosić korzystający.

Czy remont bez zgody drugiego współwłaściciela podlega zwrotowi?

To zależy od rodzaju remontu. Jeżeli prace były konieczne dla zachowania budynku, np. usunięcie awarii, roszczenie może być uzasadnione. Jeżeli była to kosztowna modernizacja albo ulepszenie przekraczające zwykły zarząd, brak zgody drugiego współwłaściciela może znacząco utrudnić dochodzenie zwrotu.

Jak udowodnić poniesione koszty?

Najlepiej przedstawić faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów, decyzje podatkowe, polisy, zdjęcia stanu nieruchomości, korespondencję ze współwłaścicielem oraz ewentualne opinie fachowców. Samo twierdzenie, że wydatek został poniesiony, zwykle nie wystarczy.

Czy drugi współwłaściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie z domu?

Tak, jeżeli został wyłączony ze współposiadania lub korzystania z rzeczy wspólnej z naruszeniem jego praw. Nie dzieje się to jednak automatycznie w każdej sprawie. Sąd bada faktyczny sposób korzystania, ustalenia między stronami i to, czy druga osoba realnie mogła korzystać z nieruchomości.

Czy lepiej wnieść pozew o zapłatę czy sprawę o zniesienie współwłasności?

Jeżeli chodzi tylko o konkretną kwotę zaległych kosztów, właściwy może być pozew o zapłatę. Jeżeli konflikt jest trwały i dotyczy także korzystania z domu, remontów, spłat albo dalszego utrzymywania współwłasności, warto rozważyć zniesienie współwłasności i kompleksowe rozliczenie wzajemnych roszczeń.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, 201, 206, 207, 224 § 2 i 225: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o właściwości sądów i wartości przedmiotu sporu: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 13: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12: informacja w bazie Sądu Najwyższego.