Sprzedaż domu obciążonego służebnością

Stan prawny aktualny na 21 lipca 2026 r.

Czy można sprzedać dom obciążony służebnością?

Tak. Właściciel może sprzedać nieruchomość obciążoną służebnością osobistą, ponieważ przepisy nie zakazują zbycia takiej nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, o czym stanowi art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Jeżeli służebność obciąża nieruchomość, nabywca kupuje ją razem z tym obciążeniem. Właśnie dlatego przy każdej transakcji trzeba ocenić skutki zmiany właściciela gruntu z ustanowioną służebnością.

Służebność osobista polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada służebności gruntowej. Wynika to z art. 296 Kodeksu cywilnego. W przypadku służebności mieszkania uprawniony może korzystać z oznaczonych pomieszczeń lub z całego lokalu w zakresie wynikającym z aktu notarialnego oraz z przepisów art. 301 i art. 302 Kodeksu cywilnego.

Dlatego sprzedaż domu nie powoduje automatycznego wygaśnięcia prawa wujka. Jeżeli służebność została ujawniona w księdze wieczystej, kupujący będzie widział ją w dziale III księgi wieczystej. Taki wpis zwykle obniża atrakcyjność nieruchomości i cenę, bo nabywca musi liczyć się z dalszym wykonywaniem prawa przez uprawnionego.

Służebność osobista a obowiązek opieki nad wujkiem

W opisanej sytuacji kluczowe jest odczytanie aktu notarialnego. Sama służebność osobista mieszkania nie zawsze oznacza obowiązek osobistej opieki. Jej typowa treść wynika z art. 296, art. 298, art. 301 i art. 302 Kodeksu cywilnego i dotyczy korzystania z nieruchomości, a nie automatycznie świadczenia usług opiekuńczych.

Jeżeli jednak w akcie darowizny wpisano dodatkowe zobowiązanie do opieki, trzeba ocenić jego charakter. Może to być polecenie przy darowiźnie w rozumieniu art. 893 Kodeksu cywilnego albo odrębne zobowiązanie umowne. Jeżeli natomiast akt notarialny nie był zwykłą darowizną, lecz umową dożywocia, zastosowanie mają art. 908-916 Kodeksu cywilnego, a skutki są znacznie dalej idące.

W umowie dożywocia nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, chyba że strony ustaliły inaczej. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego chodzi w szczególności o przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Jeżeli zobowiązany z tytułu dożywocia zbywa nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę na podstawie art. 914 Kodeksu cywilnego.

Czy służebność można przepisać na nowe mieszkanie?

Nie można przenieść tej samej służebności z domu na inne mieszkanie w prosty sposób. Art. 300 Kodeksu cywilnego stanowi, że służebności osobiste są niezbywalne. Oznacza to, że uprawniony nie może sprzedać, darować ani przenieść swojego prawa na inną osobę lub inną nieruchomość.

Można natomiast przeprowadzić dwie powiązane czynności:

• uprawniony, czyli wujek, zrzeka się służebności obciążającej dotychczasową nieruchomość,
• właściciel nowego mieszkania ustanawia na jego rzecz nową służebność osobistą mieszkania.

Wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego przez zrzeczenie się wynika z art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie z księgi wieczystej, zgodnie z art. 246 § 2 Kodeksu cywilnego. Ustanowienie nowej służebności na mieszkaniu wymaga oświadczenia właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego, ponieważ art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości.

W praktyce najbezpieczniej zaplanować transakcję u notariusza w taki sposób, aby sprzedaż domu, wykreślenie służebności i ustanowienie nowego prawa na mieszkaniu były ze sobą zsynchronizowane. Jeżeli mieszkanie ma być kupione dopiero ze środków ze sprzedaży domu, potrzebne może być rozwiązanie etapowe, np. umowa przedwstępna, depozyt notarialny albo warunkowe ustalenia z kupującym. Konkretne rozwiązanie zależy od treści księgi wieczystej, aktu darowizny, ceny sprzedaży i zgody wujka.

Jak wykreślić służebność z księgi wieczystej?

Najprostsza droga to dobrowolne zrzeczenie się służebności przez uprawnionego. Podstawą jest art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli służebność jest wpisana w księdze wieczystej, potrzebny jest dokument umożliwiający wykreślenie wpisu. Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepisy wymagają formy szczególnej.

W praktyce wujek powinien złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się służebności z podpisem notarialnie poświadczonym albo w akcie notarialnym. Następnie składa się do sądu wieczystoksięgowego formularz KW-WPIS z żądaniem wykreślenia prawa z działu III księgi wieczystej. Zgodnie z art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis, nie mniej jednak niż 100 zł. Przy typowej służebności oznacza to zwykle opłatę sądową 100 zł.

Co jeśli wujek nie jest w stanie świadomie podpisać oświadczenia?

Jeżeli wujek nie jest w stanie świadomie albo swobodnie podjąć decyzji i wyrazić woli, oświadczenie o zrzeczeniu się służebności może być nieważne. Wynika to z art. 82 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę znajdującą się z jakichkolwiek powodów w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Przepis wskazuje przykładowo chorobę psychiczną, niedorozwój umysłowy albo inne, choćby przemijające, zaburzenie czynności psychicznych.

Notariusz również nie powinien przeprowadzić czynności, jeżeli ma wątpliwości co do zdolności strony do dokonania czynności notarialnej. Wynika to z art. 86 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. W takiej sytuacji samo to, że rodzina uważa zmianę za korzystną, nie wystarczy do skutecznego wykreślenia służebności.

Jeżeli wujek jest ubezwłasnowolniony całkowicie, działa za niego opiekun. W ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku podopiecznego opiekun powinien uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego na podstawie art. 156 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zrzeczenie się prawa do mieszkania albo zmiana zabezpieczenia mieszkaniowego zwykle będzie sprawą istotną i wymaga indywidualnej oceny sądu.

Czy można zmusić uprawnionego do wyprowadzki albo zamienić służebność na rentę?

Co do zasady właściciel nie może jednostronnie usunąć uprawnionego ze służebności mieszkania ani zmienić miejsca wykonywania prawa. Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, co wynika z art. 298 Kodeksu cywilnego.

Art. 303 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególną możliwość żądania zamiany służebności osobistej na rentę, ale tylko wtedy, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Nie jest to więc ogólny sposób na sprzedaż domu bez obciążenia ani automatyczna ścieżka wtedy, gdy właścicielowi trudno jest sprawować opiekę.

Jeżeli natomiast w akcie notarialnym ustanowiono umowę dożywocia, a nie tylko służebność, znaczenie mogą mieć art. 913 i art. 914 Kodeksu cywilnego. Art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi zamienić uprawnienia objęte dożywociem na dożywotnią rentę, jeżeli między stronami wytworzyły się takie stosunki, że nie można wymagać pozostawania w bezpośredniej styczności. Art. 914 Kodeksu cywilnego daje dożywotnikowi roszczenie o zamianę prawa dożywocia na dożywotnią rentę, jeżeli zobowiązany zbył otrzymaną nieruchomość.

Jak bezpiecznie zaplanować sprzedaż?

Najpierw trzeba ustalić, jakie dokładnie prawo zostało wpisane do księgi wieczystej i jaka jest treść aktu notarialnego. Inaczej planuje się sprzedaż nieruchomości obciążonej zwykłą służebnością mieszkania, inaczej darowiznę z poleceniem opieki, a jeszcze inaczej umowę dożywocia.

Praktyczny plan działania może wyglądać następująco:

1. pobrać aktualny odpis księgi wieczystej i sprawdzić dział III,
2. przeczytać akt notarialny darowizny lub umowy dożywocia, zwłaszcza postanowienia o opiece, mieszkaniu i kosztach utrzymania,
3. ustalić, czy wujek zgadza się na wykreślenie starej służebności i ustanowienie nowej na mieszkaniu,
4. sprawdzić, czy stan zdrowia wujka pozwala mu świadomie podpisać dokumenty,
5. uzgodnić z notariuszem kolejność czynności: sprzedaż domu, zapłatę ceny, zakup mieszkania, ustanowienie nowej służebności i wykreślenie starego wpisu,
6. jeżeli wujek nie wyraża zgody albo nie może jej skutecznie wyrazić, rozważyć sprzedaż z obciążeniem albo postępowanie sądowe, ale tylko po analizie dokumentów.

Najkorzystniejszą cenę zwykle można uzyskać po wykreśleniu służebności z księgi wieczystej. Jeżeli kupujący ma nabyć nieruchomość nadal obciążoną służebnością, warto bardzo precyzyjnie opisać w umowie, że kupujący zna treść obciążenia, akceptuje je i uwzględnia w cenie.

FAQ

Czy kupujący musi wyrazić zgodę na służebność?

Kupujący nie ustanawia tej służebności od nowa, ale nabywa nieruchomość już obciążoną. Jeżeli służebność jest wpisana do księgi wieczystej, powinien uwzględnić ją w decyzji o zakupie i cenie. Wynika to z rzeczowego charakteru służebności jako ograniczonego prawa rzeczowego z art. 244 § 1 i art. 296 Kodeksu cywilnego.

Czy sama przeprowadzka wujka powoduje wygaśnięcie służebności?

Nie. Sama przeprowadzka nie wykreśla służebności z księgi wieczystej. Prawo może wygasnąć m.in. przez śmierć uprawnionego zgodnie z art. 299 Kodeksu cywilnego, przez zrzeczenie się na podstawie art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego albo w szczególnych przypadkach przez niewykonywanie prawa, jeżeli spełnione są przesłanki wynikające z odpowiednio stosowanego art. 293 Kodeksu cywilnego.

Czy służebność osobista przechodzi na spadkobierców wujka?

Nie. Art. 299 Kodeksu cywilnego stanowi, że służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Wyjątkiem mogą być szczególne postanowienia dotyczące służebności mieszkania przewidziane w art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli zostały prawidłowo zastrzeżone w umowie.

Czy można sprzedać dom bez informowania kupującego o służebności?

Jeżeli służebność jest wpisana w księdze wieczystej, kupujący może ją sprawdzić, ale w praktyce sprzedający powinien ujawnić obciążenie w rozmowach i w umowie. Zatajenie istotnego obciążenia może prowadzić do sporu cywilnego, zwłaszcza gdy wpływało na wartość nieruchomości albo możliwość korzystania z domu.

Czy notariusz sam wykreśli służebność?

Notariusz może przygotować dokumenty, ale wykreślenia wpisu dokonuje sąd wieczystoksięgowy po złożeniu wniosku. Podstawą jest art. 246 § 2 Kodeksu cywilnego oraz przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 31 ust. 1 tej ustawy.

Źródła

• art. 82, art. 244 § 1, art. 245 § 2, art. 246 § 1 i § 2, art. 293, art. 296-303, art. 908-916 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• art. 86 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie,
• art. 156 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.